房地產(chǎn)評(píng)估專題講義-全文預(yù)覽
【正文】 物每年的貶值額為： 式中：D——年貶值額。新建房地產(chǎn)開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地征收及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)用、投資利息和銷售稅費(fèi)等。 經(jīng)過修正因素的調(diào)整，每個(gè)參照物得出一個(gè)評(píng)估值，剔除異常值后綜合確定評(píng)估值。 ②交易日期修正：主要通過物價(jià)指數(shù)來修正。 如果土地容積率、土地使用年期單獨(dú)修正，則計(jì)算公式為：P=P39?！杀冉灰讓?shí)例價(jià)值。 (2)運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估房地產(chǎn)的計(jì)算公式。注意：公式中收益與資本化率的一致性。教材P175。 求取資本化率的方法： ①凈收益與售價(jià)比率法：根據(jù)公式，房地產(chǎn)價(jià)值=凈收益/資本化率，通過在房地產(chǎn)市場(chǎng)中類似的交易實(shí)例，計(jì)算出資本化率。需預(yù)測(cè)市場(chǎng)走勢(shì)。 凈收益=總收益總費(fèi)用。 樓面地價(jià)=土地總價(jià)格/建筑總面積=土地單價(jià)/容積率(容積率=建筑總面積/土地總面積) 價(jià)格特征：房地產(chǎn)價(jià)格是權(quán)益價(jià)格、價(jià)格與用途相關(guān)、價(jià)格具有個(gè)別性和可比性。政策限制性。投資大量性。 注意：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、租賃和抵押均是與其附著建筑物一起轉(zhuǎn)讓的。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。土地產(chǎn)權(quán)的可壟斷性。 土地的經(jīng)濟(jì)特性：土地經(jīng)濟(jì)供給的稀缺性。 土地使用權(quán)：國(guó)有土地使用權(quán)出讓。出讓合同屆滿。使用長(zhǎng)期性。難以變現(xiàn)性。 第二節(jié)、房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素 價(jià)格種類：基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)由政府制定并公布。 第三節(jié)、收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用 基本思路：房地產(chǎn)價(jià)值=凈收益/資本化率 適用范圍：有收益的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估。 確定收益時(shí)：需以類似房地產(chǎn)的收益作為比較。同風(fēng)險(xiǎn)呈正比例關(guān)系。 ③ 各種投資收益率排序插入法 注：房地產(chǎn)的綜合資本化與建筑物和土地的資本化率的關(guān)系。建筑物的現(xiàn)值是用重置成本法計(jì)算出來的。 第四節(jié)、市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用 基本思路：與類似房地產(chǎn)交易實(shí)例比較，通過對(duì)交易情況、交易日期和房地產(chǎn)狀況等因素調(diào)整得出評(píng)估值。 P39。 C
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