房地產(chǎn)評(píng)估之比較法習(xí)題-全文預(yù)覽
【正文】 權(quán)債務(wù)因素是需要從房地產(chǎn)總價(jià)值中剝離的影響因素。參見教材191192。參見教材P176。 三、判斷題 ，由于沒做交易實(shí)例搜集工作，缺乏類似房地產(chǎn)的交易數(shù)據(jù)，所以可以放棄使用成本法。參見教材P180。參見教材P187。【正確答案】ABC【答案解析】參見教材P180。【正確答案】ABDE【答案解析】類似包括：區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等相同或類似。注意：如果是特殊廠房，就不適合選用市場(chǎng)法了。參見教材P174?！ 《⒍噙x題 ，難以采用市場(chǎng)法估價(jià)的有（?。！ 。痬2，首付款為20%，余款半年末一次性支付，%?！ ?，選取的可比實(shí)例價(jià)格情況是：交易日期為2011年4月15日，按買賣雙方約定，買方付給賣方7000元／m2，交易中涉及的稅費(fèi)全部由賣方支付?！ 。翰捎檬袌?chǎng)法進(jìn)行評(píng)估?！ ⅰ ?、 、 、【答案】B【解析】2010年10月1日到2011年3月1日，共5個(gè)月，%?！ ?，現(xiàn)需要將其調(diào)整到2011年10月1日，、（以2009年1月1日為100）則2011年10月1日的市場(chǎng)價(jià)格為（?。┰?平方米?！敬鸢浮緼【解析】 還有一種分析方法：可比實(shí)例比標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)好，估價(jià)對(duì)象比標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)還差，所以修正系數(shù)肯定比1小，排除了CD，估價(jià)對(duì)象比可比實(shí)例差的會(huì)比較多，在不計(jì)算的情況下，我們可以推出A是正確的?！ ?，選取乙別墅為可比實(shí)例，乙別墅的成交價(jià)格為8000元/平方米，裝修標(biāo)準(zhǔn)為1000元/平方米，（甲別墅的裝修標(biāo)準(zhǔn)為800元/平方米），因乙別墅的位置比甲別墅好，在同等條件下，單價(jià)比甲別墅高10%，若不考慮其他因素，則通過乙別墅求取的比準(zhǔn)價(jià)格為（?。┰?平方米。已知該類房地產(chǎn)2006年3月至9月的價(jià)格指數(shù)分別為：，（均以上個(gè)月為基數(shù)100），則該房地產(chǎn)2006年9月的價(jià)格為（?。┰?m2。 參見教材P190191?！ 〉谝徊剑?jì)算正常成交價(jià)格。= 單價(jià)為＝8154900247。建筑面積與使用面積的關(guān)系為1:，則該交易實(shí)例以建筑面積為單位的實(shí)際價(jià)格約為（?。┰嗣駧?m2。參見教材P184?！ ?，因有的房屋登記的是使用面積，有的房屋登記的是建筑面積，所以在對(duì)可比實(shí)例建立比較基準(zhǔn)時(shí)應(yīng)特別注意的環(huán)節(jié)是（ ）?！ ?，經(jīng)調(diào)查，其成交價(jià)格為150萬元，另有20平米的房屋天臺(tái)贈(zèng)送，該房地產(chǎn)的建筑面積與套內(nèi)建筑面積的比率為1:，則按建筑面面積計(jì)算的比準(zhǔn)價(jià)格是（?。┰?平方米。該可比實(shí)例經(jīng)統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍后的價(jià)格為（?。┤f元。以該可比實(shí)例為基礎(chǔ)估算估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格為（?。┤f元?！敬鸢浮緿【解析】D的說法過于主觀，不是每個(gè)都是可以量化的，有些是靠估價(jià)師的經(jīng)驗(yàn)。【答案】A【解析】知識(shí)點(diǎn)：可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)是估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn)?！敬鸢浮緽【解析】房地產(chǎn)是區(qū)域性市場(chǎng)，同一供求范圍的類似地區(qū)的交易實(shí)例才可以作為可比實(shí)例?！敬鸢浮緾【解析】知識(shí)點(diǎn)：市場(chǎng)法的理論依據(jù)，市場(chǎng)法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理，即在同一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)上相似的房地產(chǎn)有相近的價(jià)格?！ ?、認(rèn)可、接受 、真實(shí)的 若該陽臺(tái)封閉，則成交價(jià)格可達(dá)到92萬元。選取的可比實(shí)例成交價(jià)格為86萬元，含有一個(gè)現(xiàn)價(jià)為8萬元的車位和一套全新狀態(tài)下價(jià)值為3萬元的家具，家具為八成新。8683= 參見教材P參見教材P184。這是2個(gè)不同的面積內(nèi)涵，因此價(jià)格單位是不一致的?！ ?，成交總價(jià)為110萬美元，分四次付款（如果以在成交日期一次性付清為基準(zhǔn)，假設(shè)美元的年利率為7%），首付35萬美元，半年后付35萬美元，一年后付30萬美元，余款于一年半后付清?！ ? 注：%，也可以是 ＝ 房地產(chǎn)建筑面積=3000247。【答案】A【解析】分兩步計(jì)算，先要計(jì)算正常成交價(jià)格，再計(jì)算買方實(shí)際支付的價(jià)格。 用減法 設(shè)正常成交價(jià)格為x,x=2659x% X=2559 第二步，買家承擔(dān)賣家應(yīng)繳納的稅費(fèi)，則買方應(yīng)付給賣方的價(jià)格肯定比實(shí)際成交價(jià)格2559小，CD排除，買方應(yīng)付給賣方的價(jià)格=25592559%=2385?！ 。糍I方付給賣方的金額不變，當(dāng)賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)增加時(shí)，該可比實(shí)例的正常成交價(jià)格會(huì)（?。?br />
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