房地產評估之比較法習題(文件)
【正文】 圍不同——統(tǒng)一到估價對象的房地產范圍 可比實例和估價對象相比，多減少加——剝離 估價對象和可比實例相比，多加少減——還原 通常要將分期支付的可比實例成交價格折算為在其成交日期一次性付清的金額 ?。?）統(tǒng)一價格表示單位 ?。?）統(tǒng)一幣種和貨幣單位 不同幣種之間換算，一般應采用成交日期的市場匯價。Ｓ% 可比實例正常市場價格（1177。價格變動率期數） 選與可比實例相同區(qū)域的類似房地產價格指數 第七節(jié) 房地產狀況調整 （熟悉） 把可比實例房地產在其自身狀況下的價格，調整為在估價對象房地產狀況下的價格 ?。ㄈ齼热荩ㄕ莆眨 ^(qū)位狀況調整、實物狀況調整、權益狀況調整 ?。ㄕ莆眨 】傮w的兩種思路： 直接比較法——以估價對象房地產狀況為基準，將可比實例房地產狀況與估價對象房地產狀況進行直接比較 間接比較法——設定一種“標準房地產”，以該標準房地產狀況為基準，將可比實例房地產狀況與估價對象房地產狀況進行間接比較 調整方向： 可比實例比估價對象好，確定估價對象價格時,應對可比實例成交價格減價 可比實例比估價對象差，確定估價對象價格時,應對可比實例成交價格加價 ?。ㄕ莆眨 ∫话惴椒ǎ喊俜致史?，差額法 具體方法：直接比較調整，間接比較調整 百分率法（乘法） 可比實例在其房地產狀況下的價格房地產狀況調整系數＝可比實例在估價對象房地產狀況下的價格 房地產狀況調整系數以估價對象房地產狀況為基準來確定 假設可比實例在其房地產狀況下的價格比在估價對象房地產狀況下的價格高、低的百分比率為177。市場狀況調整金額177。房地產狀況調整金額＝可比實例在估價對象房地產狀況下的價格 直接比較法 可比實例在自身狀況下的價格＝可比實例在估價對象房地產狀況下的價格 間接比較法 可比實例在其自身狀況下的價格＝可比實例在估價對象房地產狀況下的價格 第八節(jié) 求取比準價值 求取單個可比實例的比準價格的方法（了解） ?。?）百分率法下的修正和調整系數連乘公式 比準價值＝可比實例成交價格交易情況修正系數市場狀況調整系數房地產狀況調整系數 （2）百分率法下的修正和調整系數累加公式 比準價值＝可比實例成交價格（1＋交易情況修正系數＋市場狀況調整系數＋房地產狀況調整系數） ?。?）差額法下的公式 比準價值＝可比實例成交價格177。調整通用公式 ?。ㄒ唬┦袌鰻顩r調整的價格指數法 定基價格指數（尾首相比） 可比實例在價值時點的價格＝可比實例成交日期的價格 環(huán)比價格指數（連乘，從下一期的價格指數開始） 價值時點時的價格＝可比實例在成交日期的價格成交日期的下一期的價格指數再下一時期的價格指數…價值時點時的價格指數 （二）市場狀況調整的價格變動率法 逐期變動率（用的表述方式“每期比上期”，考試中最常見） 可比實例在價值時點的價格＝可比實例在成交日期時的價格（1177?！ 。?）統(tǒng)一面積內涵和單位 建筑面積下的單價建筑面積＝套內建筑面積下的單價套內建筑面積＝使用面積下的單價使用面積＝總價 一般情況下,建筑面積下的單價＜套內建筑面積下的單價＜使用面積下的單價 因為：建筑面積＞套內建筑面積＞使用面積 建筑面積＝套內建筑面積＋公攤建筑面積 第五節(jié) 交易情況修正 ?。ㄊ煜ぃ ⒎钦５某山豢杀葘嵗齼r格，修正為正常價格 ?。ㄊ煜ぃ 、俳灰纂p方或某一方對交易對象或市場行情缺乏了解 ?、诮灰纂p方或某一方對所交易的房地產有特殊偏好 ?、蹚娖瘸鍪刍驈娖荣徺I ④利害關系人之間的交易 ?、萁灰锥愘M非正常負擔 ?、尴噜彿康禺a的合并交易 ?、咛厥饨灰追绞降慕灰住 。ㄕ莆眨 】們r法和單價法 差額法和百分率法 差額法，可比實例的成交價格177。如：住宅、寫字樓、商鋪、標準廠房、房地產開發(fā)用地 不適用市場法的對象：類似的房地產數量很少（特殊廠房、機場、教堂、寺廟等），很少發(fā)生交易（學校、醫(yī)院、行政辦公樓），可比性差（在建工程，因為完工率差別很大）。【正確答案】正確【答案解析】了解交易雙方的名稱、關系以及交易目的，才能據以判斷交易情況是否正常，交易價格是否是正常價格。【正確答案】正確【答案解析】因為一般情況下，建筑面積大于套內建筑面積大于使用面積。（?。菊_答案】錯誤【答案解析】估價對象帶有債權債務的，可比實例不帶債權債務：估價對象房地產價格＝不帶債權債務的可比實例房地產價格＋債權債務。債
試題試卷相關推薦
鄂ICP備17016276號-1