房地產(chǎn)法練習(xí)題答案(文件)
【正文】 人之間、公民和法人相互之間以及他(它)們與房地產(chǎn)管理機關(guān)之間有關(guān)土地和房屋權(quán)利義務(wù)的爭議?；谠撔袨槎纬傻姆康禺a(chǎn)抵押法律關(guān)系，是抵押人和抵押權(quán)人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。物業(yè)管理法律關(guān)系是物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人、使用人之間依法律規(guī)定或合同約定而確立的一種權(quán)利義務(wù)關(guān)系。1土地糾紛，是指當(dāng)事人之間因土地的權(quán)屬、交易或其他法律問題而發(fā)生的糾紛。③、房地產(chǎn)預(yù)售法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更和終止均要受到國家法律較嚴(yán)格的限制。(4)個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)。②.有固定的經(jīng)營場所。土地使用權(quán)終止指因某種原因造成土地使用權(quán)的結(jié)束或停止，一般有四種情況：，未經(jīng)批準(zhǔn)續(xù)期，土地使用權(quán)即告停止；，根據(jù)社會公共利益的需要，國家在給予合理補償?shù)那疤嵯?，依法提前收回土地使用?quán)；；，出讓方依照法律和合同規(guī)定，終止其土地使用權(quán)。 ③、登記部門對登記申請實行實質(zhì)性審查，無異議時方予登記。 用以設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)必須是符合法定范圍和法定要求的。城市房屋拆遷雙方當(dāng)事人是指依據(jù)拆遷法律法規(guī)參與拆遷法律關(guān)系，享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)的個人或者組織。第四、房屋拆遷行為是必須經(jīng)過批準(zhǔn)、領(lǐng)取拆遷許可證并在房屋拆遷管理部門監(jiān)督管理下依法進行的法律行為。商品房預(yù)售的條件如下：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。六、論述題建設(shè)用地使用權(quán)人的權(quán)利表現(xiàn)為，1．占有和使用土地。建設(shè)用地使用權(quán)人可以處分其權(quán)利。但是，在設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)時如果當(dāng)事人對建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓做了限制，則建設(shè)用地使用權(quán)人不得轉(zhuǎn)讓其建設(shè)用地使用權(quán)。(3)出租。建設(shè)用地使用權(quán)人可以在其地基范圍內(nèi)進行非保存建筑物或其他工作物的附屬行為，如修筑圍墻、種植花木、養(yǎng)殖等。依據(jù)我國法律的規(guī)定，我國房地產(chǎn)開發(fā)的基本原則主要有： 第一、依法在取得土地使用權(quán)的城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)的原則。城市規(guī)劃是城市人民政府對建設(shè)進行宏觀調(diào)控和微觀管理的重要措施，是城市發(fā)展的綱領(lǐng)，也是對城市房地產(chǎn)開發(fā)進行合理控制，實現(xiàn)土地資源合理配置的有效手段。環(huán)境效益是指房地產(chǎn)開發(fā)對城市自然環(huán)境和人文環(huán)境所產(chǎn)生的積極影響。即綜合開發(fā)原則。國家產(chǎn)業(yè)政策、國民經(jīng)濟與社會發(fā)展計劃是指導(dǎo)國民經(jīng)濟相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本原則和總的戰(zhàn)略方針，房地產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)應(yīng)受國家產(chǎn)業(yè)政策、國民經(jīng)濟與社會發(fā)展計劃的制約。綜合開發(fā)有利于實現(xiàn)城市總體規(guī)劃，加快改變城市的面貌；有利于城市各項建設(shè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，促進生產(chǎn)，方便生活，有利于縮短建設(shè)周期，提高經(jīng)濟效益和社會效益。這就需要政府站在國家和社會整體利益的高度上，進行綜合整合和管理。 第三、堅持經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，經(jīng)濟效益是房地產(chǎn)所產(chǎn)生的經(jīng)濟利益的大小，是開發(fā)企業(yè)賴以生存和發(fā)展的必要條件。我國另一類型的土地即農(nóng)村集體所有土地不能直接用于房地產(chǎn)開發(fā)，集體土地必須經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，才能成為房地產(chǎn)開發(fā)用地。我國物權(quán)法規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定對該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)給予補償，并退還相應(yīng)的土地出讓金。在建設(shè)用地使用權(quán)出租后，建設(shè)用地使用權(quán)人(出租人)仍須向土地所有人履行義務(wù)。建設(shè)用地使用權(quán)可以為抵押權(quán)的標(biāo)的物，此時，其地上的建筑或其他工作物也隨之抵押。既然建設(shè)用地使用權(quán)是以保存建筑物或其他工作物為目的，則其必須與建筑物共命運，建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分。建設(shè)用地使用權(quán)人對土地的使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)在設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)的行為所限定的范圍內(nèi)進行。按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定了施工進度和竣工交付日期。第六、拆遷人須對被拆遷人補償、安置。其法定性顯而易見。第二、城市房屋拆遷所拆遷的房屋必須位于國有土地上。房地產(chǎn)抵押的有效設(shè)定，必須以合法為前提，并符合下列條件: 抵押人對其用以抵押的房地產(chǎn)依法享有處分權(quán)。我國房地產(chǎn)登記的性質(zhì)具有以下特點: ①、登記的范圍特殊。④有足夠的專業(yè)技術(shù)人員。除此以外，納稅人繳納房產(chǎn)稅確實有困難的，還可以由省、自治區(qū)和直轄市人民政府確定給予定期減征或免征。(2) 宗教、寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)。五、簡答題商品房預(yù)售作為商品房買賣的一種特殊形式，主要具有以下特征：①、房屋預(yù)售合同法律關(guān)系的主體一方是特定的。1房地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn)是指當(dāng)債務(wù)人不能履行到期債務(wù)時，房地產(chǎn)抵押權(quán)人依法處分抵押的房地產(chǎn)，并就處分抵押房地產(chǎn)的所得優(yōu)先受償?shù)倪^程。房屋贈與是指一方（贈與人）自愿把自己所有的房屋無償贈與他人（受贈人），他人愿意接受的民事法律行為。這種糾紛主要涉及到房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)，以及由于買賣、租賃等引起的經(jīng)濟權(quán)益爭議。城鎮(zhèn)廉租住房是指政府和單位在住房領(lǐng)域?qū)嵤┥鐣Ｕ下毮?，向具有城?zhèn)常住居民戶口的最低收人家庭提供的租金相對低廉的普通住房。當(dāng)然，業(yè)主在享有
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