房地產(chǎn)法課件第4章(文件)
【正文】 設單位核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證；（ 4）建設單位在獲得建設用地規(guī)劃許可證后，方可向縣級以下地方人民政府土地管理部門申請用地，經(jīng)縣級以上地方人民政府審查批準后，由土地管理部門劃撥土地；（ 5）未取得建設用地規(guī)劃許可證而取得建設用地批準文件、占用土地的，批準文件無效，占用的土地由縣級以上地方人民政府責令退回。試分析：（ 1）《合作開發(fā)合同書》的性質，說明理由；（ 2）《合作開發(fā)合同書》的效力，說明理由。（ 2）甲公司提供的土地使用權系劃撥土地使用權，劃撥土地使用權轉讓必須經(jīng)過有批準權的行政部門批準，還需與土地管理部門簽訂土地使用權出讓合同并交納土地出讓金，因甲公司沒有按照法定程序轉讓土地，即沒有經(jīng)過有批準權的行政部門批準，所以該合同無效。正確理解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的含義，應注意以下三點： 1．以營利為目的。 ? 三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設立條件 ? 1．有自己的名稱和組織機構； 2．有固定的經(jīng)營場所。進為保證投資開發(fā)房地產(chǎn)的能力，房地產(chǎn)開發(fā)的注冊資本必須適應房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模，不得低于最低限額。目前，這一規(guī)定主要是指設立房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司或股份有限公司以及設立外商投資的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，必須具備《公司法》和《外商投資企業(yè)法》有關的規(guī)定。依法需要辦理企業(yè)法人登記的，未經(jīng)企業(yè)法人的主管機關核準登記注冊，不得從事經(jīng)營活動； 2．發(fā)給營業(yè)執(zhí)照。 ?（一）資質標準 ? 資質一級企業(yè)的條件： 1．自有 流動資金 5000萬元以上 ， 注冊資金不低于 5000萬元 ； 2．有職稱的建筑、土木工程、財務管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員 不得少于 40人 ，其中具有 中級以上職稱 的管理人員 不得少于20人 ； 3．設有高級工程師職稱的總工程師、高級會計師職稱的總會計師、經(jīng)濟師以上 (含經(jīng)濟師 )職稱的總經(jīng)濟師。連續(xù) 3年建筑工程質量合格率達 100％，優(yōu)良率達 10％。 ? 資質五級企業(yè)條件： 自有流動資金不低于 30萬元 ，具體標準由省、自治區(qū)、直轄市建設行政主管部門制定。 ?建設工程項目的招標投標，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設定“開發(fā)建設項目”這一標的，邀請若干個建設單位進行秘密報價競爭，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從中選擇優(yōu)勝者，并與之達成協(xié)議，簽訂合同，按合同實施的法律行為。 ?： ? （ 1）工程按審批程序經(jīng)批準并列入國家或當?shù)啬甓扔媱潱?(2)有設計單位提供的施工圖紙、概算、預算和有關資料； (3)建設用地已經(jīng)辦理了征用手續(xù)，建筑物和住戶已全部拆遷，現(xiàn)場的“三通一平”已落實， (4)資金、材料、機械設備來源渠道已落實并保證供應， (5)城市基建部門已核發(fā)建筑許可證。 ? ? 標的文件 ? （ 1）招標工程綜合說明 ? （ 2）招標工程一覽表 ? （ 3）標底價 ? （四）招標方式 ? ? ? （五）投標單位資格審查 ? （ 1）企業(yè)注冊證明和技術等級 ? （ 2）主要施工經(jīng)歷 ? （ 3）技術力量簡況 ? （ 4）正在施工的承建項目 ? （ 5）資金及財務狀況 ?二、投標 ? 房屋建設的投標，是指愿意承包房屋建設的施工單位，根據(jù)招標文件向招標人報送投標方案的法律行為。所有投標企業(yè)的標價都高于標底時，如屬標底計算錯誤，應按實際情況予以調(diào)整；如果標底無誤，通過評標剔除不合理部分，確定合理標價和中標企業(yè)。 ? 二級企業(yè)：具有 12年以上的施工經(jīng)歷，近 10年來承擔過兩個以上中型工業(yè)建設項目的主體工程施工；企業(yè)經(jīng)理具有 8年以上從事施工管理工作經(jīng)歷；具有一定數(shù)量的工程技術等專業(yè)人員；固定資產(chǎn)在 800萬元以上，流動資金在 200萬元以上；企業(yè)年總產(chǎn)值在 2023萬元以上。 ? 劃定企業(yè)的經(jīng)營范圍：一級企業(yè)可承包各種通用工業(yè)與民用建設項目的施工；二級企業(yè)可承包 30層以下 ， 30米跨度以下的房屋建筑 ， 高度 100米以下的構筑物的建筑施工；三級企業(yè)可承包 12層以下 ， 21米跨度以下的房屋建筑；四級企業(yè)可承包 6層和 15米跨度以下的民用房屋建筑施工 。 ? （四）建筑工程的施工質量管理與竣工驗收管理 ?建筑工程的施工質量管理：建筑工程的施工質量必須符合國家有關建筑工程安全標準的要求，建設單位不得以任何理由，要求建筑施工企業(yè)在施工過程中，違反法律、行政法規(guī)和建筑工程質量標準，降低工程質量。 ? 種類： ? 政府監(jiān)理：政府行政主管部門或由其指定的建設管理專門機構對本地區(qū)或本系統(tǒng)的建設活動實施統(tǒng)一的、強制性的監(jiān)督和管理。 ? （ 2）工程質量監(jiān)理：以合同中規(guī)定的質量為目標或以國家的標準、規(guī)定為目標對工程項目所進行的監(jiān)督和管理。 ?5．建筑工程監(jiān)理單位的資質管理 ? 工程監(jiān)理單位的資質等級分為：甲級、乙級、丙級。 ? （ 4）工程竣工驗收：一個工程項目經(jīng)過施工和設備安裝后達到了該項目文件規(guī)定的要求，具備了投產(chǎn)和使用的條件，經(jīng)過驗收合格，正式移交給
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