房地產(chǎn)評(píng)估之比較法習(xí)題-展示頁
2025-04-03 02:21本頁面
【正文】 【解析】（80001000+800）/=7091 ，對(duì)房地產(chǎn)狀況進(jìn)行間接比較調(diào)整，其中可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，得102分；估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，得97分，則房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為（?。?。 ，選取乙別墅為可比實(shí)例，乙別墅的成交價(jià)格為8000元/平方米，裝修標(biāo)準(zhǔn)為1000元/平方米，（甲別墅的裝修標(biāo)準(zhǔn)為800元/平方米），因乙別墅的位置比甲別墅好，在同等條件下，單價(jià)比甲別墅高10%，若不考慮其他因素，則通過乙別墅求取的比準(zhǔn)價(jià)格為（?。┰?平方米。【答案】D【解析】環(huán)比指數(shù) 9月價(jià)格＝3月價(jià)格4月指數(shù)5月指數(shù)6月指數(shù)7月指數(shù)8月指數(shù)9月指數(shù)＝2009（）（）（）（）（）（）= 注意必須從下個(gè)月的指數(shù)開始乘起，不能乘3月（當(dāng)月）的指數(shù)。已知該類房地產(chǎn)2006年3月至9月的價(jià)格指數(shù)分別為：，（均以上個(gè)月為基數(shù)100），則該房地產(chǎn)2006年9月的價(jià)格為（?。┰?m2。參見教材P190?！ ∞D(zhuǎn)嫁給買方的話，站在買方視角分析：買方實(shí)際付出的金額+幫賣家繳納的稅費(fèi)=正常成交價(jià)格。 參見教材P190191。賣方得到了2659元/平方米，但是他還要幫買方支付買方應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)，正常成交金額要低一些?！ 〉谝徊剑?jì)算正常成交價(jià)格?！ ? 單價(jià)為＝8154900247?！敬鸢浮緽【解析】統(tǒng)一付款方式，成交日一次性付清的價(jià)格 參見教材P181。建筑面積與使用面積的關(guān)系為1:，則該交易實(shí)例以建筑面積為單位的實(shí)際價(jià)格約為（?。┰嗣駧?m2?！敬鸢浮緿【解析】容積率=總建筑面積/建筑用地面積 建筑用地面積=6000/3=2000 土地單價(jià)=1800000/2000=900元/平方米 參見教材P185。參見教材P184。【答案】C【解析】題干中告知了一個(gè)是使用面積，一個(gè)是建筑面積?！ ?，因有的房屋登記的是使用面積，有的房屋登記的是建筑面積，所以在對(duì)可比實(shí)例建立比較基準(zhǔn)時(shí)應(yīng)特別注意的環(huán)節(jié)是（ ）?！敬鸢浮緽【解析】將套內(nèi)建筑面積轉(zhuǎn)換為建筑面積，建筑面積=120/=150平方米，150萬元/150平方米=10000元/平方米 關(guān)鍵：由套內(nèi)建筑面積折算建筑面積?！ ?，經(jīng)調(diào)查，其成交價(jià)格為150萬元，另有20平米的房屋天臺(tái)贈(zèng)送，該房地產(chǎn)的建筑面積與套內(nèi)建筑面積的比率為1:，則按建筑面面積計(jì)算的比準(zhǔn)價(jià)格是（?。┰?平方米?！敬鸢浮緿【解析】可比實(shí)例中，包含了非房地產(chǎn)的成分，需要扣除。該可比實(shí)例經(jīng)統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍后的價(jià)格為（?。┤f元?！敬鸢浮緾【解析】未封閉建筑面積為95平米，陽臺(tái)4平米，封閉后增加2平米建筑面積，總建筑面積為97平米 以該可比實(shí)例為基礎(chǔ)估算估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格=9290/97= 。以該可比實(shí)例為基礎(chǔ)估算估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格為（?。┤f元。選取的某可比實(shí)例為一套建筑面積95m2的未封閉陽臺(tái)的成套住宅，其中陽臺(tái)的水平投影面積為4m2，成交價(jià)格為90萬元?！敬鸢浮緿【解析】D的說法過于主觀，不是每個(gè)都是可以量化的，有些是靠估價(jià)師的經(jīng)驗(yàn)?！ ?，錯(cuò)誤的是（ ）。【答案】A【解析】知識(shí)點(diǎn)：可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)是估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn)?！ ?，可比實(shí)例的規(guī)模應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)，選取的可比實(shí)例規(guī)模一般應(yīng)在估價(jià)對(duì)象規(guī)模的（ ）范圍之內(nèi)?！敬鸢浮緽【解析】房地產(chǎn)是區(qū)域性市場(chǎng)，同一供求范圍的類似地區(qū)的交易實(shí)例才可以作為可比實(shí)例。 ，或是（ ）?！敬鸢浮緾【解析】知識(shí)點(diǎn)：市場(chǎng)法的理論依據(jù)，市場(chǎng)法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理，即在同一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)上相似的房地產(chǎn)有相近的價(jià)格。市場(chǎng)法及其運(yùn)用 一、單選題 ?。ā。??！ ⒁娊滩腜173。 參見教材P180?！ ⒁娊滩腜181～P182最上面?！ ?、認(rèn)可、接受 、真實(shí)的 參見教材P173. ，其中陽臺(tái)的水平投影面積為3m2。若該陽臺(tái)封閉，則成交價(jià)格可達(dá)到92萬元?！ ? 選取的可比實(shí)例成交價(jià)格為86萬元，含有一個(gè)現(xiàn)價(jià)為8萬元的車位和一套全新狀態(tài)下價(jià)值為3萬元的家具，家具為八成新?！ ?683= 參見教材P
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