房地產(chǎn)評估之比較法習(xí)題-展示頁
2025-04-03 02:21本頁面
【正文】 【解析】（80001000+800）/=7091 ，對房地產(chǎn)狀況進行間接比較調(diào)整，其中可比實例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，得102分；估價對象的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，得97分，則房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為（?。！ 。x取乙別墅為可比實例，乙別墅的成交價格為8000元/平方米，裝修標(biāo)準(zhǔn)為1000元/平方米，（甲別墅的裝修標(biāo)準(zhǔn)為800元/平方米），因乙別墅的位置比甲別墅好，在同等條件下，單價比甲別墅高10%，若不考慮其他因素，則通過乙別墅求取的比準(zhǔn)價格為（?。┰?平方米。【答案】D【解析】環(huán)比指數(shù) 9月價格＝3月價格4月指數(shù)5月指數(shù)6月指數(shù)7月指數(shù)8月指數(shù)9月指數(shù)＝2009（）（）（）（）（）（）= 注意必須從下個月的指數(shù)開始乘起，不能乘3月（當(dāng)月）的指數(shù)。已知該類房地產(chǎn)2006年3月至9月的價格指數(shù)分別為：，（均以上個月為基數(shù)100），則該房地產(chǎn)2006年9月的價格為（?。┰?m2。參見教材P190?！ ∞D(zhuǎn)嫁給買方的話，站在買方視角分析：買方實際付出的金額+幫賣家繳納的稅費=正常成交價格?！ ⒁娊滩腜190191。賣方得到了2659元/平方米，但是他還要幫買方支付買方應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費，正常成交金額要低一些?！ 〉谝徊剑嬎阏３山粌r格。 = 單價為＝8154900247?！敬鸢浮緽【解析】統(tǒng)一付款方式，成交日一次性付清的價格 參見教材P181。建筑面積與使用面積的關(guān)系為1:，則該交易實例以建筑面積為單位的實際價格約為（ ）元人民幣/m2。【答案】D【解析】容積率=總建筑面積/建筑用地面積 建筑用地面積=6000/3=2000 土地單價=1800000/2000=900元/平方米 參見教材P185。參見教材P184?！敬鸢浮緾【解析】題干中告知了一個是使用面積，一個是建筑面積?！ 。蛴械姆课莸怯浀氖鞘褂妹娣e，有的房屋登記的是建筑面積，所以在對可比實例建立比較基準(zhǔn)時應(yīng)特別注意的環(huán)節(jié)是（?。??！敬鸢浮緽【解析】將套內(nèi)建筑面積轉(zhuǎn)換為建筑面積，建筑面積=120/=150平方米，150萬元/150平方米=10000元/平方米 關(guān)鍵：由套內(nèi)建筑面積折算建筑面積?！ 。?jīng)調(diào)查，其成交價格為150萬元，另有20平米的房屋天臺贈送，該房地產(chǎn)的建筑面積與套內(nèi)建筑面積的比率為1:，則按建筑面面積計算的比準(zhǔn)價格是（?。┰?平方米?！敬鸢浮緿【解析】可比實例中，包含了非房地產(chǎn)的成分，需要扣除。該可比實例經(jīng)統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍后的價格為（?。┤f元?！敬鸢浮緾【解析】未封閉建筑面積為95平米，陽臺4平米，封閉后增加2平米建筑面積，總建筑面積為97平米 以該可比實例為基礎(chǔ)估算估價對象的市場價格=9290/97= 。以該可比實例為基礎(chǔ)估算估價對象的市場價格為（?。┤f元。選取的某可比實例為一套建筑面積95m2的未封閉陽臺的成套住宅，其中陽臺的水平投影面積為4m2，成交價格為90萬元。【答案】D【解析】D的說法過于主觀，不是每個都是可以量化的，有些是靠估價師的經(jīng)驗?！ 。e誤的是（?。?。【答案】A【解析】知識點：可比實例房地產(chǎn)應(yīng)是估價對象的類似房地產(chǎn)?！ ?，可比實例的規(guī)模應(yīng)與估價對象的規(guī)模相當(dāng)，選取的可比實例規(guī)模一般應(yīng)在估價對象規(guī)模的（?。┓秶畠?nèi)?！敬鸢浮緽【解析】房地產(chǎn)是區(qū)域性市場，同一供求范圍的類似地區(qū)的交易實例才可以作為可比實例?！ 。蚴牵ā。！敬鸢浮緾【解析】知識點：市場法的理論依據(jù)，市場法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價格形成的替代原理，即在同一個房地產(chǎn)市場上相似的房地產(chǎn)有相近的價格。市場法及其運用 一、單選題 ?。ā。！ ⒁娊滩腜173。 參見教材P180?！ ⒁娊滩腜181～P182最上面?！ ⒄J(rèn)可、接受 、真實的 參見教材P173. ，其中陽臺的水平投影面積為3m2。若該陽臺封閉，則成交價格可達到92萬元?！ ? 選取的可比實例成交價格為86萬元，含有一個現(xiàn)價為8萬元的車位和一套全新狀態(tài)下價值為3萬元的家具，家具為八成新?！ ?683= 參見教材P
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