房地產(chǎn)估價(jià)方法之市場(chǎng)比較法-展示頁(yè)
2025-01-12 21:14本頁(yè)面
【正文】 一房地產(chǎn)范圍一般是統(tǒng)一到“純粹”的房地產(chǎn)范圍，并利用下列公式多價(jià)格進(jìn)行換算處理：房地產(chǎn)價(jià)格 =含非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價(jià)格 非房地產(chǎn)成分的價(jià)格 課題五市場(chǎng)法 帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn) 統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍一般是統(tǒng)一到“干凈”房地產(chǎn)的范圍，并利用下列公式對(duì)價(jià)格進(jìn)行換算處理： 房地產(chǎn)價(jià)格 =帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價(jià)格 債權(quán) +債務(wù) 課題五市場(chǎng)法 估價(jià)中為便于比較，價(jià)格通常以一次付清所需支付的金額為基準(zhǔn)，所以，就需要將分期付款的可比實(shí)例成交價(jià)格折算為在其成交日期時(shí)一次付清的數(shù)額。 建立價(jià)格可比基礎(chǔ)包括： ①統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍； ②統(tǒng)一采用單價(jià)； ③統(tǒng)一幣種和貨幣單位； ④統(tǒng)一面積內(nèi)涵； ⑤統(tǒng)一面積單位； ⑥統(tǒng)一付款方式。 編號(hào) 房屋性質(zhì) 是否空置 估價(jià)時(shí)點(diǎn) /目的 地區(qū)級(jí)別 市場(chǎng)價(jià)格 A 鋼筋混凝土七層綜合大樓 空置 近期 /出售 7級(jí) 1700元 /平方米 B 磚混結(jié)構(gòu)七層住宅 空置 3年前 /出售 10級(jí) 960元 /平方米 C 磚混結(jié)構(gòu)七層住宅 空置 近期 /出售 6級(jí) 600元 /平方米 D 磚混結(jié)構(gòu)七層住宅 空置 1年前 /抵押 7級(jí) 抵押價(jià)值 1100元 /平方米 E 磚混結(jié)構(gòu)七層住宅 空置 近期 /出售 7級(jí) 1500元 /平方米 課題五市場(chǎng)法 167。 課題五市場(chǎng)法 ?數(shù) 量要求 3≤n ≤10 ?質(zhì) 量要求 可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)是估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的類似房地產(chǎn) 可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價(jià)目的吻合 二、 選 取可比 實(shí) 例的要求 可比實(shí)例的成交日期應(yīng)盡量接近估價(jià)時(shí)點(diǎn) 可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)是正常成交價(jià)格或能夠修正為正常成交價(jià)格 同一供求范圍 用途相同 建筑結(jié)構(gòu)相同 權(quán)利性質(zhì)相同 規(guī)模相當(dāng) 檔次相當(dāng) 課題五市場(chǎng)法 三、市場(chǎng)法適用的估價(jià)對(duì)象和條件 適用對(duì)象 不適用 適用條件 具有交易性的房地產(chǎn) 1 2 3 很少發(fā)生交易的房地產(chǎn) 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不夠 在著較多 的類似房地產(chǎn)的交易 估價(jià)人員具有專業(yè)知識(shí)、豐富經(jīng)驗(yàn)，熟悉估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)行情和交易習(xí)慣 1 房地產(chǎn)交易較少發(fā)生的地區(qū) 課題五市場(chǎng)法 ?其 它 要求 類似房地的交易實(shí)例 房地 土地 類似土地的交易實(shí)例 建筑物 估價(jià)對(duì)象：?jiǎn)为?dú)的土地或單獨(dú)的建筑物 可比 實(shí) 例 估價(jià) 對(duì) 象 類似建筑物的交易實(shí)例 “分配法 ” 缺少相應(yīng)的交易實(shí)例，但有類似的土地與建筑物綜合體的交易實(shí)例，則將成交價(jià)格予以分解，提取與估價(jià)對(duì)象同類型部分的土地或建筑物及其價(jià)格 課題五市場(chǎng)法 例 1 現(xiàn)有一商業(yè)區(qū)中的商場(chǎng)需要估價(jià)，有以下 5個(gè)交易實(shí)例，試選擇可作為可比案例的實(shí)例 A B C D E 面積 5000平方米，現(xiàn)在空置 面積 1100平方米，近期出租，年租金每平方米660元，位于 2公里以外的另一居住區(qū) 面積 1100平方米，近期出租，年租金 90萬(wàn)元 面積 2500平方米，三年前出租，年租金 160萬(wàn)元 面積 1500平方米，近期售出，賣價(jià) 1400萬(wàn)元 課題五市場(chǎng)法 例 2 有一幢磚混結(jié)構(gòu)的住宅，建筑層數(shù) 7層，地區(qū)級(jí)別為 7級(jí)，現(xiàn)空置。 一、收集大量交易 實(shí) 例的必要性 課題五市場(chǎng)法 二、收集交易 實(shí) 例的途 徑 3 向房地產(chǎn)交易當(dāng)事人、四鄰以及相關(guān)律師、會(huì)計(jì)師等了解其知曉的房地產(chǎn)成交價(jià)格和有關(guān)交易情況 向房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人了解其促成交易的房地產(chǎn)成交價(jià)格資料和有關(guān)交易情況 2 4 同行之間相互提供 5 與房地產(chǎn)出售者或代理人等洽談，獲得房地產(chǎn)的要價(jià)等資料 1 查閱政府有關(guān)部門的房地產(chǎn)交易資料 課題五市場(chǎng)法 收集內(nèi)容完整、真實(shí)的交易實(shí)例，是提高估價(jià)精度的一個(gè)基本保證之一 三、收集交易 實(shí) 例的要求 四、建立交易 實(shí) 例 庫(kù) 建立交易實(shí)例庫(kù)不僅是運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)的需要，還是從事房地產(chǎn)估價(jià)的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作，也是形成房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一 課題五市場(chǎng)法 167。 課題五市場(chǎng)法 二、 理論依據(jù) 房地產(chǎn)價(jià)格形成的 替代原理 課題五市場(chǎng)法 三、市場(chǎng)法適用的估價(jià)對(duì)象和條件 適用對(duì)象 不適用 適用條件 具有交易性的房地產(chǎn) 1 2 3 很少發(fā)生交易的房地產(chǎn) 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不夠 在著較多 的類似房地產(chǎn)的交易 估價(jià)人員具有專業(yè)知識(shí)、豐富經(jīng)驗(yàn)，熟悉估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)行情和交易習(xí)慣 1 房地產(chǎn)交易較少發(fā)生的地區(qū) 課題五市場(chǎng)法 四、
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