房地產(chǎn)估價(jià)方法之市場(chǎng)比較法(編輯修改稿)
2025-01-24 21:14 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 格是客觀合理的，所以，如果可比實(shí)例的成交價(jià)格是不正常的，則應(yīng)將其調(diào)整為正常的，如此才能作為估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。這種對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的調(diào)整，稱為交易情況修正。 一、交易情況修正的含義 課題五市場(chǎng)法 (1)有利害關(guān)系人之間的交易 (2)急于出售或急于購(gòu)買的交易 (3)交易雙方或某一方對(duì)市場(chǎng)行情缺乏了解的交易 (4)交易雙方或某一方有特別動(dòng)機(jī)或偏好的交易 (5)特殊交易方式的交易 (6)交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易 (7)相鄰房地產(chǎn)的合并交易 (8)受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易 (8)強(qiáng)迫出售或強(qiáng)迫購(gòu)買的交易 (9) 受迷信影響的交易 二、造成成交價(jià)格偏離正常市場(chǎng)價(jià)格的因素 課題五市場(chǎng)法 交易情況修正的方法，主要有 百分率法和差額法。 采用百分率法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為 ： 可比實(shí)例成交價(jià)格 X交易情況修正系數(shù)＝正常價(jià)格 采用差額法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為 ： 可比實(shí)例成交價(jià)格 177。 交易情況修正數(shù)額＝正常價(jià)格 在交易情況修正中應(yīng)采用可比實(shí)例成交價(jià)格比其正常價(jià)格是高還是低多少的說法。 三、交易情況修正方法 課題五市場(chǎng)法 對(duì)于 交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān) 的修正，只要調(diào)查、了解清楚了交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的情況，然后依此計(jì)算即可。 具體是將成交價(jià)格調(diào)整為依照政府有關(guān)規(guī)定，無規(guī)定的依照當(dāng)?shù)亓?xí)慣，交易雙方負(fù)擔(dān)各自應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)下的價(jià)格。 主要是把握下列兩點(diǎn)： ①正常成交價(jià)格一應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)＝賣方實(shí)際得到的價(jià)格。 ②正常成交價(jià)格 +應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)＝買方實(shí)際付出的價(jià)格。 課題五市場(chǎng)法 例 4 某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方 2325元 /平方米，買賣中涉及的稅費(fèi)由買方來負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格 7%，應(yīng)有由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的 5%，試求該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格。 課題五市場(chǎng)法 例 5 某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方 2625元 /平方米，買賣中涉及的稅費(fèi)由賣方來負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格 7%，應(yīng)有由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的 5%，試求該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格。 課題五市場(chǎng)法 167。 應(yīng)將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格，如此才能將其作為估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。這種對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的調(diào)整，稱為交易日期調(diào)整。 交易日期調(diào)整實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的調(diào)整。經(jīng)過交易日期調(diào)整后，就將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格變成了在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格。 一、市場(chǎng)狀況調(diào)整的含義 課題五市場(chǎng)法 主要采用百分率法進(jìn)行交易日期調(diào)整的一般公式為： 可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格 交易日期調(diào)整系數(shù) =在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格 交易日期調(diào)整的關(guān)鍵，是要把握估價(jià)對(duì)象這類房地產(chǎn)的價(jià)格自某個(gè)時(shí)期以來的漲落變化情況，具體是調(diào)查在過去不同時(shí)間的數(shù)宗類似房地產(chǎn)的價(jià)格，找出這類房地產(chǎn)價(jià)格隨著時(shí)間變化而變動(dòng)的規(guī)律，據(jù)此再對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行交易日期調(diào)整。調(diào)整的具體方法，可通過價(jià)格指數(shù)或價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行，也可采用時(shí)間序列分析。 價(jià)格指數(shù)有定基價(jià)格指數(shù)和環(huán)比價(jià)格指數(shù) 。 二、市場(chǎng)狀況調(diào)整的方法 課題五市場(chǎng)法 （一）市場(chǎng)狀況調(diào)整的價(jià)格指數(shù)法 （ 1）采用定基價(jià)格指數(shù)進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為： 可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格 估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格指數(shù) /成交日期時(shí)的價(jià)格指數(shù) =在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格 （ 2）采用環(huán)比價(jià)格指數(shù)進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為： 可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格 成交日期的下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù) 再下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù) … 估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格指數(shù)＝在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格 課題五市場(chǎng)法 （二）市場(chǎng)狀況調(diào)整的價(jià)格變動(dòng)率法 （ 1）逐期遞增遞減價(jià)格變動(dòng)率 可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格 （ 1177。 價(jià)格變動(dòng)率） 期數(shù)=可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格 （ 2）期內(nèi)平均上升或下降的價(jià)格變動(dòng)率 可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格 （ 1177。 價(jià)格變動(dòng)率 期數(shù)）=可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格 課題五市場(chǎng)法 [例 7] 某宗房地產(chǎn) 2023年 6月的價(jià)格為 2 000元／ m2，現(xiàn)需將其調(diào)整到 2023年 10月。 已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)的同類房地產(chǎn) 2023年 4月至 10月的價(jià)格指數(shù)分別為 ， ， ， ， ， (均以上個(gè)月為 100)，試計(jì)算該宗房地產(chǎn) 2023年 10月的價(jià)格。 [解 ] 該宗房地產(chǎn) 2023年 10月的價(jià)格計(jì)算如下： 2 000 0＝ 3 (元／ m2) 課題五市場(chǎng)法 ?例 8 某個(gè)可比實(shí)例房地產(chǎn) 2023年 2月 1日的價(jià)格為1000美元 /平方米，該類房地
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