房地產(chǎn)估價(jià)方法論文估價(jià)方法論文房地產(chǎn)估價(jià)方法初探(編輯修改稿)
2025-02-14 15:30 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 成后的價(jià)值,而房地合一項(xiàng)目土地的重置成本應(yīng)該是到整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)完成后的價(jià)值,包含建設(shè)期的貸款利息和開發(fā)利潤。 所以我認(rèn)為這公式更明確:舊房地價(jià)格=土地的重置成本剩余使用年限修正系數(shù)+建筑物的重置成本成新率=(土地取得價(jià)+附屬費(fèi)用+有關(guān)稅費(fèi)+建設(shè)期貸款利息+開發(fā)利潤)剩余使用年限修正系數(shù)+(前期工程費(fèi)+工程造價(jià)+工程附加支出+配套費(fèi)+建設(shè)期貸款利息+建設(shè)單位管理費(fèi)+開發(fā)利潤)成新率。 四、假設(shè)開發(fā)法 運(yùn)用該方法要注意兩個(gè)問題:第一是房地產(chǎn)開發(fā)收益率和房地產(chǎn)經(jīng)營收益率的不同。資本化率是將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換成價(jià)值的比率。而對假設(shè)開發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中的折現(xiàn)率,教材中說,與收益法中的資本化率原理相同,具體應(yīng)等同于同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所要求的平均收益率,它包含資金的利息和開發(fā)利潤兩部分。教材中所說的折現(xiàn)率實(shí)質(zhì)就是房地產(chǎn)收益率,只不過房地產(chǎn)開發(fā)的收益率不同于房地產(chǎn)經(jīng)營的收益率而已,因此稱房地產(chǎn)開發(fā)收益率和房地產(chǎn)經(jīng)營收益率,更能反映其本質(zhì),更好理解。即房地產(chǎn)開發(fā)收益率運(yùn)用于開發(fā)完成后價(jià)值和開發(fā)成本費(fèi)用的折現(xiàn),房地產(chǎn)經(jīng)營收益率運(yùn)用于通過租賃經(jīng)營形式對房地產(chǎn)價(jià)值的求取。 科學(xué)實(shí)用的估價(jià)方法,必須具備兩個(gè)條件:既有科學(xué)的理論依據(jù),又能反
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