房地產(chǎn)估價理論與方法重要公式(整理)(編輯修改稿)
2025-07-24 14:18 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 —稱為折舊基數(shù)；成新折扣法V=C＋q 式中：V——建筑物的現(xiàn)值；C——建筑物的重新購建價格；q——建筑物的成新率(%)；用直線法計算成新率的公式為：q＝[1—(1—R)t/N] 100％ 當(dāng)R＝0時，q＝(1—t/N)100％ ＝[1—(1—R) N—n/N]100％ ＝t/N100％ ＝[1—(1—R) t/ t＋n]100％ ＝n/ t＋n100％建筑物經(jīng)濟壽命＝1/年折舊率修復(fù)所必需的費用≤修復(fù)后的房地產(chǎn)價值—修復(fù)前的房地產(chǎn)價值扣除功能過剩引起的折舊后的成本＝重置成本—超額持有成本扣除功能過剩引起的折舊后的成本＝重置成本—(無效成本＋超額持有成本)5．6成本應(yīng)用中涉及的有關(guān)規(guī)定年折舊額＝原價(1—殘值率)/耐用年限6．1收益法的基本原理地價＝年地租購買年 地價＝地租/利息率 某筆資金利率＝房地產(chǎn)的凈收益房地產(chǎn)價格＝房地產(chǎn)的凈收益/利率6．2報酬資本化法的公式V=A1/1＋Y1＋ A2/(1＋Y1)(1＋Y2)＋…＋An/(1＋Y1)(1＋Y2)…(1＋Yn)]V=A1/1＋Y＋A2/(1＋Y)2＋A3/(1＋Y)3＋…＋An/(1＋Y)n A末＝A初(1＋Y)V=A/Y[1—1/(1＋Y)n]V=A/YKn=1—1/(1＋Y)n =(1＋Y)n—1/(1＋Y)nV70=V∞K70V50=V∞K50V∞=V50/K50V40=V40K40/K50Vn= VNKn/ KN=VN(1＋Y[(1＋Y)n—1] / (1＋Y—1Vn= A/Yn〔1—1/(1＋Yn)n〕或VN= A/YN〔1—1/(1＋YN)N〕以上幾個公式中：V—房地產(chǎn)收益價格又稱現(xiàn)值；n—收益年限；A1，A2…An——第n期凈收益；Y1，Y2…Yn——第Y期報酬率(折現(xiàn)率)收益期限為有限年的公式:式中t為凈收益有變化的期限收益期限為無限年的公式:凈收益按一定數(shù)額遞增 有限年V=(A/Y+b/Y2)[1—1/(1+ Y)n]—b/Yn/(1+Y)n 未來第n年為 [A十(n—1)b]收益年限為無限年V=A/Y+b/ Y2凈收益按一定數(shù)額遞減 有限年V=(A/Y—b/Y2)[1—1/(1+Y)n]+b/Yn/(1+Y)n 未來第n年為 [A—(n—1)b] n≤A/b+1凈收益按一定比率遞增 有限年 V=A/(Y—g)[1— (1+g)/(1+Y) n ] 未來第n年為 A(1+g)n—1無限年 V=A/(Y—g)凈收益按一定比率遞減 有限年 V=A/(Y+g)[1— (1—g)/(1+Y) n] 未來第n年為A(1—g)n—1無限年 V=A/Y+g以上幾個公式中：V—房地產(chǎn)收益價格又稱現(xiàn)值；b—凈收益逐年遞增(減)的數(shù)額；g—凈收益逐年遞減的比率；凈收益為有效毛收入減運營費用公式：有效毛收入逐年遞增的比率為gI，運營費用逐年遞增的比率為gE，收益年限為有限年公式為:V=I/(Y—gI)[1— (1＋gI)/(1＋Y) n]—E/Y—gE[1— (1＋gE)/(1＋Y) n ]上式中：I—有效毛收入；E—運營費用；gI—逐年遞增的比率；gE—逐年遞增的比率；預(yù)知未來若干年后的價格的公式：如果凈收益每年不變?yōu)锳,則公式為: V=A/Y[1— (1＋Y) t]＋Vt/(1＋Y) t如果凈收益按一定數(shù)額遞增,則公式為: V=(A/Y＋b/Y2) [1—1/(1＋Y) t] —b/Yt/(1＋Y) t＋Vt/(1＋Y) t如果凈收益按一定數(shù)額遞減,則公式為: V=(A/Y—b/Y2) [1— (1＋g/1＋Y) t]＋b/Yt/(1＋Y) t＋Vt/(1＋Y) t如果凈收益按一定比率遞增,則公式為: V=A/Y—g [1— (1＋g/1＋Y) t]＋Vt/(1＋Y) t如果凈收益按一定比率遞減,則公式為: V=A/Y＋g [1— (1＋g/1＋Y) t]＋Vt/(1＋Y) t如果難以預(yù)測未來的價格公式為:V=A[ (1＋Y) t—1] /Y[(1＋Y) t— (1＋△) ]=A/ Y—△Y/(1＋Y) t—1=A/ Y —△a上式中：a—償債基金系數(shù)；A—凈收益；V—房地產(chǎn)收益價格又稱現(xiàn)值；Y—報酬率(折現(xiàn)率) ；△—增值率；6．3凈收益潛在毛收入(PGI) ；有效毛收入(EGI) ；凈運營收益(NOI) ；稅前現(xiàn)金流量(PTCF) ；運營費用率(OER)稅后現(xiàn)金流量(ATCF) ；凈收益率(NIR)凈收益率＝1—運營費用率凈收益＝潛在毛收入—空置等造成的收入損失—運營費用 ＝有效毛收入—運營費用(運營費用，不包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、會計上的折舊額、房地產(chǎn)改擴建費用和所得稅)有租約限制下的價值＝無租約限制下的價值 — 承租人權(quán)益的價值6．4報酬率報酬率＝無風(fēng)險報酬率＋投資風(fēng)險補償＋管理負擔(dān)補償＋缺乏流動性補償 — 投資帶來的優(yōu)惠6．5直接資本化法資本化率＝年收益/價格 V＝NOI/R 上式中：V—房地產(chǎn)價值；NOI—房地產(chǎn)未來第一年的凈收益；R—資本化率；收益乘數(shù)是房地產(chǎn)的價格除以其某種年收益所得的倍數(shù)，即： 收益乘數(shù)＝價格/年收益利用收益乘數(shù)將年收益轉(zhuǎn)換為價值的直接資本化法公式為： 房地產(chǎn)價值＝年收益收益乘數(shù)房地產(chǎn)價值＝毛租金毛租
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