房地產(chǎn)估價師考試?yán)碚撆c方法練習(xí)題llffjy(編輯修改稿)
2025-07-07 00:27 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 方繳納的稅費(fèi)＝正常成交價格應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率 應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)＝正常成交價格應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率 記憶竅門： ?。?）不存在轉(zhuǎn)嫁時，“該是誰的，就是誰的”。聯(lián)系實(shí)際記憶 買方買了后，還要去交稅。買價就是正常成交價格，交稅后就是實(shí)際付出額 賣方得到了買方支付的正常成交價格后，也要去交稅，稅后才是賣方實(shí)際得到的金額、 ?。?）存在轉(zhuǎn)嫁時，站在稅費(fèi)被轉(zhuǎn)嫁的一方視角,，而其自身應(yīng)該承擔(dān)的稅費(fèi)不考慮（考試重點(diǎn)） 轉(zhuǎn)嫁給了賣方,那么就用賣方實(shí)際得到的價格應(yīng)由買方承擔(dān)的稅費(fèi)=正常成交價格 ?。ɡ斫猓嘿u方因?yàn)橐袚?dān)買方的稅費(fèi)，正常成交價格沒有他實(shí)際得那么多，用減法） 轉(zhuǎn)嫁給了買方,就用買方實(shí)際付出的價格+應(yīng)由賣方承擔(dān)的稅費(fèi)=正常成交價格 ?。ㄙI方因?yàn)樾枰袚?dān)賣方的稅費(fèi)，因而正常成交價格比他實(shí)際付給賣方的金額多，用加法） 【2010年真題】某宗房地產(chǎn)交易的買賣雙方約定，買方付給賣方2659元/平方米，買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)，據(jù)悉，%，%，若買賣雙方重新約定買賣中涉及的稅費(fèi)全由買方負(fù)擔(dān)，并在原價基礎(chǔ)上，相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方的價格為（ ）元/平方米?！ 答疑編號501254060201] 【答案】 A 【解析】 分兩步計算，先要計算正常成交價格，再計算買方實(shí)際支付的價格?！ 〉谝徊?，計算正常成交價格?！ ☆}干中說明了，稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)，即買方稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給了賣方，所以站在賣方視角分析。賣方得到了2659元/平方米，但是他還要幫買方支付買方應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)，正常成交金額要低一些?！ ∮脺p法 設(shè)正常成交價格為x, x=2659x*% x=2559 第二步，買家承擔(dān)賣家應(yīng)繳納的稅費(fèi)，則買方應(yīng)付給賣方的價格肯定比實(shí)際成交價格2559小，CD排除，買方應(yīng)付給賣方的價格=25592559*%=2385 提示：參見教材P190191 教材P191 例64 站在買家（被轉(zhuǎn)嫁方） 設(shè)正常成交價格為X，買方支付給賣方2325+買方幫賣方交稅（X*賣方稅率7%）=正常成交價格X 解得X=2325/（17%）=2500 教材P191例65 站在賣家（被轉(zhuǎn)嫁方） 設(shè)正常成交價格為X，賣方得到金額2625賣方幫買方交稅（X*買方稅率5%）=正常成交價格X 解得X=2625/（1+5%）=2500 總結(jié)：轉(zhuǎn)嫁給賣方的話，賣方實(shí)際得到的金額幫買家繳納的稅費(fèi)=正常成交價格 轉(zhuǎn)嫁給買方的話，買方實(shí)際付出的金額+幫賣家繳納的稅費(fèi)=正常成交價格第六節(jié) 市場狀況調(diào)整 ?。ㄊ煜ぃ 】杀葘?shí)例的成交日期與估價時點(diǎn)不同，房地產(chǎn)市場狀況可能發(fā)生了變化 應(yīng)將可比實(shí)例在其成交日期時的價格調(diào)整到在估價時點(diǎn)的價格，這種調(diào)整稱為市場狀況調(diào)整，也稱為交易日期調(diào)整 ?。ㄕ莆眨 “俜致史?。調(diào)整通用公式 可比實(shí)例在其成交日期的價格市場狀況調(diào)整系數(shù)＝可比實(shí)例在估價時點(diǎn)的價格 如果從成交日期到估價時點(diǎn)，可比實(shí)例的市場價格漲跌的百分率為177。T%，則 可比實(shí)例在其成交日期的價格（1177。T%）＝可比實(shí)例在估價時點(diǎn)的價格 （一）市場狀況調(diào)整的價格指數(shù)法 定基價格指數(shù)（尾首相比） 可比實(shí)例在估價時點(diǎn)的價格＝可比實(shí)例成交日期的價格 環(huán)比價格指數(shù)（連乘） 估價時點(diǎn)時的價格＝可比實(shí)例在成交日期的價格成交日期的下一期的價格指數(shù)再下一時期的價格指數(shù)…估價時點(diǎn)時的價格指數(shù) 【2006年真題】某房地產(chǎn)在2006年3月的價格為2009元/m2，現(xiàn)要調(diào)整為2006年9月的價格。已知該類房地產(chǎn)2006年3月至9月的價格指數(shù)分別為：，，，（均以上個月為基數(shù)100），則該房地產(chǎn)2006年9月的價格為（?。┰?m2?！ 答疑編號501254060202]『正確答案』D『答案解析』參見教材P191 環(huán)比指數(shù) 9月價格＝3月價格4月指數(shù)5月指數(shù)6月指數(shù)7月指數(shù)8月指數(shù)9月指數(shù)＝2009（）（）（）（）（）（）= 注意必須從下個月的指數(shù)開始乘起，不能乘3月（當(dāng)月）的指數(shù) 【2009年真題】某房地產(chǎn)2009年4月的價格為6 500元/m2，、、（均以上個月為基數(shù)100），該房地產(chǎn)2009年10月的價格為（?。┰?m2?！ ? [答疑編號501254060203]『正確答案』A『答案解析』 6500*%*%*%*%*%*%= 注意：從第5月的價格指數(shù)開始連乘?！ 《ɑ睦咏滩腜193，例66 ?。ǘ┦袌鰻顩r調(diào)整的價格變動率法 逐期變動率（用的表述方式“每期比上期”， 考試中最常見） 可比實(shí)例在估價時點(diǎn)的價格＝可比實(shí)例在成交日期時的價格（1177。價格變動率）期數(shù) 平均變動率 可比實(shí)例在估價時點(diǎn)的價格＝可比實(shí)例在成交日期時的價格（1177。價格變動率期數(shù)） 看教材P194頁的例題 例68，評估某宗房地產(chǎn)2011年7月1日的市場價值，選取的可比實(shí)例中該類房地產(chǎn)的成交日期為2010年10月1日，成交價格為3500元/平方米，另知：該類房地產(chǎn)市場價格2010年6月1日至2011年3月1日，%，2011年3月1日至7月1日平均每月比上月上漲2%，對可比實(shí)例進(jìn)行市場狀況調(diào)整?！ 》治觯骸 ?010年10月1日到2011年3月1日，共5個月，% 2011年3月1日至2011年7月1日（估價時點(diǎn)），共4個月，月平均上漲2% = 注：價格指數(shù)或價格變動率的分類 全國房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率 某地區(qū)房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率 全國某類房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率 某地區(qū)某類房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率（選與可比實(shí)例相同區(qū)域的類似房地產(chǎn)價格指數(shù)） 【2008年真題】為評估某房地產(chǎn)2008年10月1日的市場價格，選取的可比實(shí)例資料是：交易日期為2008年4月1日，合同約定買方支付給賣方3 500元/m2，買賣中涉及的稅費(fèi)全部由買方支付，該地區(qū)房地產(chǎn)交易中規(guī)定賣方、買方需繳納的稅費(fèi)分別為正常交易價格的6%和3%。自2008年2月1日起到2008年10月1日期間，%，則該可比實(shí)例修正、調(diào)整后的價格為（?。┰?m2?！ 答疑編號501254060204]『正確
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