全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試房地產(chǎn)估價案例(編輯修改稿)
2025-07-12 22:20 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 頁 六、價值定義 本報告中的估價結(jié)果為估價對象現(xiàn)狀合法利用條件下于估價時點的公開市場價值。 七、估價依據(jù)（略） 八、估價原則（略） 九、估價方 法 根據(jù)估價對象的特點、估價目的、房地產(chǎn)市場狀況及對所搜集資料的分析，認為估價對象為收益性房地產(chǎn)，且當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場活躍，因此，本次評估采用收益法和市場法進行估價，最后綜合兩種估價方法的計算結(jié)果，確定估價對象的最終估價結(jié)果。 十、估價結(jié)果（略） 十一、估價人員（略） 十二、估價作業(yè)日期 20xx 年 10 月 10 日 — 20xx 年 10 月 16 日 十三、估價報告應(yīng)用的有效期 自估價報告完成之日起一年內(nèi)有效。 房地產(chǎn)估價技術(shù)報 告 一、個別因素分析（略） 二、區(qū)域因素分析（略） 三、市場背景分析（略） 四、最高最佳使用分析（略） 五、估價方法選用 結(jié)合估價對象的特點，經(jīng)過估價人員反復(fù)的分析與研究，估價對象為收益性房地產(chǎn)，可以收集到類似房地產(chǎn)的市場成交實例，因此，本次評估采用收益法和市場法進行估價，然后，綜合收益法和市場法的估價結(jié)果，并結(jié)合估價人員的經(jīng)驗，確定最終的估價結(jié)論。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 8 頁 共 17 頁 六、估價測算過程 （一）收益法估價測算過程 l．年有效毛收入估算 估價人員經(jīng)過 細致的市場調(diào)查與分析得知，該大廈 2130 層計 1000 平米為股份公司自用辦公， l－ 20層寫字樓計 20 00 平米全部用于出租，除少量單元外均已簽訂租約。按市場上同類物業(yè)（不含寫字樓二次裝修及家具）的租金情況（詳細實例比較與分析略），估價對象的寫字樓分割出租，每平方米使用面積的平均租金水平為 80 元 /月（能源費及物業(yè)管理費另計），出租率為 90％，公共面積占總建筑面積的比率為 20％；押金為每平方米建筑面積 100 元，押金的年收益率為 6％；地下車位的正常稅金為 1000 元 /月個，出租率 100％，故 ： 年 有 效 毛 收 入 =80*12*30000*90 ％ （ l － ）＋ 100*30000*6 ％＋1000*12*100*100%=2211． 60（萬元） 2．年運營費用估算 （ l）年維修費 根據(jù)市的規(guī)定和估價對象的建筑結(jié)構(gòu)，估價對象的年維修費確定為房屋重置價格的2％，估價對象的重置價格為 1500 元 /平米（確定依據(jù)及過程略），故： 年維修費 =1500*38000*2％＝ 114． 00（萬元） （ 2）年管理費 年管理費按年租金的 3％計，故： 年管理費 =*3％＝ （萬元） （ 3）年保險費 估價對象的保險費按房屋重置價的 ％計，故： 年保險費 =1500*38 000*％＝ （萬元） （ 4）年房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 9 頁 共 17 頁 根據(jù)有關(guān)規(guī)定，房產(chǎn)稅為房產(chǎn)租金收人的 12％，營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅 和教育費附加為租金收入的 5． 5％，則： 年房產(chǎn)稅和兩稅一費 =*（ 12％＋ 5． 5％） =（萬元） （ 5）年土地使用稅 根據(jù)市的有關(guān)規(guī)定，土地使用稅不得減免，估價 對象的土地使用稅為 每平方米土地面積 5 元，故： 年土地使用稅 =5*5000=2． 50（萬元） （ 6）年運營費用合計 年運營費用 =＋ 66． 35＋ 17． 10＋ 387． 03＋ 2． 50＝ 586． 98（萬元） 3．年凈收益估算 年凈收益 =年有效毛收入 年運營費用 =2211． 60－ 586． 98＝ 1624． 62（萬元） 通過市場調(diào)查，采用市場提取法，確定本類房地產(chǎn)（含地下車庫）的綜合 報酬率為 7． 5％（具體過程略）。 取收益價格 預(yù)測年凈收益保持不變，選用有限年期的收益法公式。 自估價時點至土地使用權(quán)終止日期 2041 年 10 月 9 日，土地使用權(quán)剩余年期 為 37 年，短于房屋尚可使用年限，故確定收益年限為 37 年，則： V= ? ? ? ? 2017 6%1 % A1YA 37n ??????? ???????? ? 故運用收益法的估價結(jié)果為 20 170． 26 萬元。 （二）市場法估價測算過程 1 可比實例的選取 估價人員通過市場調(diào)查，按照用途、結(jié)構(gòu)、地段等級等相同或相似，成交日期與 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 10 頁 共 17 頁 估價時點相近，成交價格為正常價格或可修 正為正常價格的要求，選取了 A、 B、 C 三 個可比實例，具體情況見下表（房地產(chǎn)狀況中的區(qū)域因素、個別因素詳細情況比較略）。 可比實例基本情況調(diào)查表 價格單位：元 /平米 項目 可比實例 A 可比實例 B 可比實例 C 估價對象 坐落 路 號 路 號 路 號 路 號 用途 寫字樓 寫字樓 寫字樓 寫字樓 交易情況 協(xié)議 拍賣 招標(biāo) 協(xié)議 交易日期 03 年 12 月 10 日 04 年 2 月 10 日 04 年 4 月 10 日 04 年 10 月 10
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