全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試房地產(chǎn)估價(jià)案例(編輯修改稿)
2025-07-12 22:20 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 頁(yè) 六、價(jià)值定義 本報(bào)告中的估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀合法利用條件下于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開市場(chǎng)價(jià)值。 七、估價(jià)依據(jù)（略） 八、估價(jià)原則（略） 九、估價(jià)方 法 根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)、估價(jià)目的、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況及對(duì)所搜集資料的分析，認(rèn)為估價(jià)對(duì)象為收益性房地產(chǎn)，且當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)活躍，因此，本次評(píng)估采用收益法和市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)，最后綜合兩種估價(jià)方法的計(jì)算結(jié)果，確定估價(jià)對(duì)象的最終估價(jià)結(jié)果。 十、估價(jià)結(jié)果（略） 十一、估價(jià)人員（略） 十二、估價(jià)作業(yè)日期 20xx 年 10 月 10 日 — 20xx 年 10 月 16 日 十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期 自估價(jià)報(bào)告完成之日起一年內(nèi)有效。 房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào) 告 一、個(gè)別因素分析（略） 二、區(qū)域因素分析（略） 三、市場(chǎng)背景分析（略） 四、最高最佳使用分析（略） 五、估價(jià)方法選用 結(jié)合估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)，經(jīng)過(guò)估價(jià)人員反復(fù)的分析與研究，估價(jià)對(duì)象為收益性房地產(chǎn)，可以收集到類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)成交實(shí)例，因此，本次評(píng)估采用收益法和市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)，然后，綜合收益法和市場(chǎng)法的估價(jià)結(jié)果，并結(jié)合估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)，確定最終的估價(jià)結(jié)論。 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 8 頁(yè) 共 17 頁(yè) 六、估價(jià)測(cè)算過(guò)程 （一）收益法估價(jià)測(cè)算過(guò)程 l．年有效毛收入估算 估價(jià)人員經(jīng)過(guò) 細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)查與分析得知，該大廈 2130 層計(jì) 1000 平米為股份公司自用辦公， l－ 20層寫字樓計(jì) 20 00 平米全部用于出租，除少量單元外均已簽訂租約。按市場(chǎng)上同類物業(yè)（不含寫字樓二次裝修及家具）的租金情況（詳細(xì)實(shí)例比較與分析略），估價(jià)對(duì)象的寫字樓分割出租，每平方米使用面積的平均租金水平為 80 元 /月（能源費(fèi)及物業(yè)管理費(fèi)另計(jì)），出租率為 90％，公共面積占總建筑面積的比率為 20％；押金為每平方米建筑面積 100 元，押金的年收益率為 6％；地下車位的正常稅金為 1000 元 /月個(gè)，出租率 100％，故 ： 年 有 效 毛 收 入 =80*12*30000*90 ％ （ l － ）＋ 100*30000*6 ％＋1000*12*100*100%=2211． 60（萬(wàn)元） 2．年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用估算 （ l）年維修費(fèi) 根據(jù)市的規(guī)定和估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)，估價(jià)對(duì)象的年維修費(fèi)確定為房屋重置價(jià)格的2％，估價(jià)對(duì)象的重置價(jià)格為 1500 元 /平米（確定依據(jù)及過(guò)程略），故： 年維修費(fèi) =1500*38000*2％＝ 114． 00（萬(wàn)元） （ 2）年管理費(fèi) 年管理費(fèi)按年租金的 3％計(jì)，故： 年管理費(fèi) =*3％＝ （萬(wàn)元） （ 3）年保險(xiǎn)費(fèi) 估價(jià)對(duì)象的保險(xiǎn)費(fèi)按房屋重置價(jià)的 ％計(jì)，故： 年保險(xiǎn)費(fèi) =1500*38 000*％＝ （萬(wàn)元） （ 4）年房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 9 頁(yè) 共 17 頁(yè) 根據(jù)有關(guān)規(guī)定，房產(chǎn)稅為房產(chǎn)租金收人的 12％，營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅 和教育費(fèi)附加為租金收入的 5． 5％，則： 年房產(chǎn)稅和兩稅一費(fèi) =*（ 12％＋ 5． 5％） =（萬(wàn)元） （ 5）年土地使用稅 根據(jù)市的有關(guān)規(guī)定，土地使用稅不得減免，估價(jià) 對(duì)象的土地使用稅為 每平方米土地面積 5 元，故： 年土地使用稅 =5*5000=2． 50（萬(wàn)元） （ 6）年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用合計(jì) 年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 =＋ 66． 35＋ 17． 10＋ 387． 03＋ 2． 50＝ 586． 98（萬(wàn)元） 3．年凈收益估算 年凈收益 =年有效毛收入 年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 =2211． 60－ 586． 98＝ 1624． 62（萬(wàn)元） 通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，采用市場(chǎng)提取法，確定本類房地產(chǎn)（含地下車庫(kù)）的綜合 報(bào)酬率為 7． 5％（具體過(guò)程略）。 取收益價(jià)格 預(yù)測(cè)年凈收益保持不變，選用有限年期的收益法公式。 自估價(jià)時(shí)點(diǎn)至土地使用權(quán)終止日期 2041 年 10 月 9 日，土地使用權(quán)剩余年期 為 37 年，短于房屋尚可使用年限，故確定收益年限為 37 年，則： V= ? ? ? ? 2017 6%1 % A1YA 37n ??????? ???????? ? 故運(yùn)用收益法的估價(jià)結(jié)果為 20 170． 26 萬(wàn)元。 （二）市場(chǎng)法估價(jià)測(cè)算過(guò)程 1 可比實(shí)例的選取 估價(jià)人員通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，按照用途、結(jié)構(gòu)、地段等級(jí)等相同或相似，成交日期與 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 10 頁(yè) 共 17 頁(yè) 估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近，成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修 正為正常價(jià)格的要求，選取了 A、 B、 C 三 個(gè)可比實(shí)例，具體情況見下表（房地產(chǎn)狀況中的區(qū)域因素、個(gè)別因素詳細(xì)情況比較略）。 可比實(shí)例基本情況調(diào)查表 價(jià)格單位：元 /平米 項(xiàng)目 可比實(shí)例 A 可比實(shí)例 B 可比實(shí)例 C 估價(jià)對(duì)象 坐落 路 號(hào) 路 號(hào) 路 號(hào) 路 號(hào) 用途 寫字樓 寫字樓 寫字樓 寫字樓 交易情況 協(xié)議 拍賣 招標(biāo) 協(xié)議 交易日期 03 年 12 月 10 日 04 年 2 月 10 日 04 年 4 月 10 日 04 年 10 月 10
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