房地產估價師房地產估價案例與分析考試真題及答案匯總20xx年(編輯修改稿)
2025-08-31 15:49 本頁面
【文章內容簡介】 分析（略） 五、估價方法選用 結合估價對象的特點，經過估價人員反復的分析與研究，估價對象為收益性房地產，可以收集到類似房地產的市場成交實例，因此，本次評估采用收益法和市場結進行估價，然后，綜合收益法和市場法的估價結果，并結合估價人員的經驗，確定最終的估價結論。 六、估價測算過程 （一）收益法估價測算過程 估價人員經過細致的市場調查與分析得知，該大廈21～30層計1000m2全部用于出租，除少量單元外均已帶南京租約。按市場上同類物業(yè)（不含寫字樓二次裝修及家具）的租金情況（詳細實例比較與分析略）。估價對象的寫字樓分割出租，每平方米使用面積的平均租金水平為80元/月，（能源費及物業(yè)管理費另計），出租率為90％，公共面積波及系數占總建筑面積的比率為20％押金為每平方米建筑面積100元，押金年收益率為6％；地下車位的正常租金為1000元/（月/個），出租率100％，故： 年有效毛收入=80123000090％（）+100300006％+100012100100％ =.。 ?。?）年維修費。根據市的規(guī)定和估價對象的建筑結構，估價對象的維修費確定為房屋重置價格的2％，估價對象的重置價格為1500元/m2（確定依據及過程略），故： 年維修費=150038002％= ?。?）年管理費。年管理費按年租金的3％計，故： 年管理費=3％= ?。?）年保險費。％計，故： 年保險費=150038000％= ?。?）年房產稅、營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加。根據有關規(guī)定，房產稅為房產租金收入的12％，營業(yè)稅、％，則： 年房產稅和兩稅一費=（12％+）= ?。?）年土地使用稅。根據市的有關規(guī)定，土地使用稅不得減免，估價對象的土地使用稅為每平方米土地面積5元，故： 年土地使用稅=55000=. ?。?）年運營費用合計： 年運營費用=++++= 年凈收益=年有效毛收入年運營費用== ，采用市場提取法，確定本類房地產（含地下車庫）％（具體過程略）?！ ?，選用有限年期的收益法公式?！ ∽怨纼r時點至土地使用權終止日期2041年10月9日，土地使用權剩余年限為37年， 短于房屋尚可使用年限，故確定收益年限為37年，則： V=A/R[11/（1+R）n]=％[11/（1+％）37]= ?！ 。ǘ┦袌龇ü纼r測算過程 估價人員通過市場調查，按時用途：結構、地段等級等相同或相似，成變日期與估價時點相近，成交價格為正常價格或可修正為正常價格的要求，選取了A、B、C三個可比實例，具體情況見下表（房地產狀況中的區(qū)域因素、個別因素詳細情況比較略）。項目 可比實例A 可比實例B 可比實例C 估價對象 坐落 路號 路號 路 路號 用途 寫字樓 寫字樓 寫字樓 寫學樓 交易情況 協(xié)議 拍賣 招標 協(xié)議 交易日期 2003年12月10日 2004年2月10日 2004年4月10日 2004年10月10日 成交價格 6300 6750 6760 地上建筑層數 26 28 30 30 個別因素（綜合） 一般 一般 一般 一般 付款方式 一次性付款 一次性付款 一次性付款 —— ?。?）交易情況修正。由于實例B、C的交易方式為拍賣、招標，故較正常價格偏高，估計分別偏高2％和1％，故實例A、B、C的交易情況修正系數分別為1
醫(yī)療健康相關推薦
鄂ICP備17016276號-1