20xx房地產(chǎn)估價師考試--案例與分析考試題(編輯修改稿)
2024-09-27 02:01 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 點(diǎn) 估價時點(diǎn)為 2020年 3月 15日。 七、估價依據(jù)（略） 八、估價原則（略） 九、估價方法 本報(bào)告選用的估價方法為市場法和收益法。 市場法是根據(jù)類似房地產(chǎn)的成交價格來求取估價對象價值的方法；即選取一定數(shù)量的可比實(shí)例并將它們與估價對象進(jìn)行比較，對可比實(shí)例的成交價格進(jìn)行適當(dāng) 的修正來求取估價對象價值的方法。 收益法采用報(bào)酬資本化法，即房地產(chǎn)價值等于預(yù)測估價對象未來各期的凈收益，選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率將其折算到估價時點(diǎn)后相加來求取估價對象價值的方法。 綜合兩種估價方法的估價結(jié)果，確定估價對象估價值。 十、估價結(jié)果 根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，采用科學(xué)合理的估價方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料基礎(chǔ)上，結(jié)合估價經(jīng)驗(yàn)與影響房地產(chǎn)市場價格因素的分析，確定：估價對象在滿足全部 8 假設(shè)限制條件下于估價時點(diǎn) 2020年 3月 5目的市場價值為：人民幣 壹仟零玖拾肆萬元整（ RMB 1094萬元整），折合每平方米建筑面積單價為：人民幣壹萬壹仟肆佰叁拾叁元整（ RMB11433元 /m2）。 十一、估價報(bào)告應(yīng)用的限制 本估價報(bào)告有效期自完成之日起一年內(nèi)使用有效，即 2020年 3月 16日至 2020年 3月 15日。 十二、估價作業(yè)日期 2020年 3月 5日至 2020年 3月 16日 十三、注冊房地產(chǎn)估價師及其他參與估價的人員（略） 估價技術(shù)報(bào)告 一、估價對象分析（略） 二、房地產(chǎn)市場分析（略） 三、最高最佳使用分析（略） 四、估價方法選用 本報(bào)告所采用的估價方法為市場法和收 益法。 市場法是根據(jù)類似房地產(chǎn)的成交價格來求取估價對象價值的方法；即選取一定數(shù)量的可比實(shí)例并將它們與估價對象進(jìn)行比較，對可比實(shí)例的成交價格進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚齺砬笕」纼r對象價值的方法。 建設(shè)工程教育網(wǎng)提供 收益法采用報(bào)酬資本化法，即房地產(chǎn)價值等于預(yù)測估價對象未來各期的凈收益，選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率將其折算到估價時點(diǎn)后相加來求取估價對象價值的方法。 綜合兩種估價方法的估價結(jié)果，確定估價對象估價值。 五、估價的測算過程 市場法的基本步驟為： 搜集交易案例 → 選取可比實(shí)例 → 建立價格可比基礎(chǔ) → 交易情況修正 → 市場狀況（交易日期）調(diào)整 → 房地產(chǎn)狀況調(diào)整（區(qū)域因素、個別因素） → 求取比準(zhǔn)價格其基本計(jì)算公式如下： 估價對象比準(zhǔn)價格 =可比實(shí)例成交價格 交易情況修正系數(shù) 市場狀況調(diào)整系數(shù) 房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) 9 （一）市場法 搜集類似房地產(chǎn)的交易實(shí)例，根據(jù)估價對象的用途、交易類型、區(qū)位和交通、基礎(chǔ)設(shè)施等具體條件（表 1），選擇 3個可比實(shí)例進(jìn)行比較。 表 1 可比實(shí)例表 項(xiàng)目 實(shí)例 A 實(shí)例 B 實(shí)例 C 坐落 路 14 號樓 4 層 路 4 號樓 2 層 路 6 號樓 3 層 用途 辦公 辦公 辦公 交易價格 /（元 /m2） 12915 11438 12504 價格類型 成交價格 成交價格 成交價格 交易日期 2020 年 11月 2020 年 9 月 2020 年 8 月 土地狀況 出讓 出讓 出讓 可比實(shí)例與估價對象的各種房地產(chǎn)價格影響因素說明見表 2。 表 2 因素條件對比說明表 比較因素 估價對象 實(shí)例 A 實(shí)例 B 實(shí)例 C 坐落 路 3 號樓 5 層 路 14 號樓 4 層 路 4 號樓 2 層 路 6 號樓 3 層 交 易情況 整層轉(zhuǎn)讓市場價格 成交價格 成交價格 成交價格 交易日期 2020 年 3 月 5 日 2020 年 11月 2020 年 9 月 2020 年 8 月 房地產(chǎn)價格 /（元 /m2） 12915 11438 12504 區(qū) 域 因 素 商務(wù)氛圍 較好 較好 較好 較好 公共配套 較好 較好 較好 較好 公交便捷度 較好 較好 較好 較好 基礎(chǔ)設(shè)施狀況 較好 較好 較好 較好 區(qū)域規(guī)劃環(huán)境 較好 較好 較好 較好 主朝向 南北向 南北向 南北向 南北向 個別因素 建筑面積 1050m2 930m2 885m2 容積率 土地使用年限 42 年 43 年 年 年 竣工年代成新度 1999 年 12月 1日 九成新 2020 年 3 月九成新 2020 年 5 月九成新 2020 年 8 月九成新 建筑結(jié)構(gòu) 混合 混合 混合 混合 配套設(shè)備 一般、齊備 一般、齊備 一般、齊備 一般、齊備 停車位 可滿足 可滿足 可滿足 可滿足 內(nèi)部裝飾 普通 高檔、部分豪華 中高檔 中高檔 建筑外觀 風(fēng)格新穎 風(fēng)格一般 風(fēng)格新穎 風(fēng)格新穎 戶型、布局 合理、便于使用 合理、便于使用 合理、便于使用 新型辦公平面布局 10 以估價對象的備因素條件為基準(zhǔn)，相應(yīng)分值為 100，將可比實(shí)例交易時的相應(yīng)因素條件與估價對象比較，確定出相應(yīng)的分值。（區(qū)域因素與個別因素中子因素權(quán)重相同）。 表 3 因素條件分值表 比較因素 估價對象 實(shí)例 A 實(shí)例 B 實(shí)例 C 坐落 路 3 號樓 5 層 路 14 號樓 4 層 路 4 號樓 2 層 路 6 號樓 3 層 房地產(chǎn)價格
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