【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 產(chǎn)中介公司進(jìn)行正常市場(chǎng)交易 B．母公司將土地作價(jià)轉(zhuǎn)讓給子公司 C．外籍華人購買先輩曾居住過的房屋 D．公司將單位職工宿舍作價(jià)出售給職工 E．經(jīng)濟(jì)適用房交易第三篇：土地估價(jià)報(bào)告撰寫及案例解析2012陜西省土地估價(jià)師 繼續(xù)教育培訓(xùn)資料之三土地估價(jià)報(bào)告撰寫及案例解析陜西省土地估價(jià)師協(xié)會(huì) 二O一二年十月西安內(nèi) 容 提 要一、摘要二、估價(jià)對(duì)象界定三、土地估價(jià)結(jié)果及其使用四、附件為什么要撰寫估價(jià)報(bào)告系統(tǒng)陳述評(píng)估者履行評(píng)估協(xié)議的狀況。向委托人提供合乎專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的評(píng)估結(jié)論，并為委托人利用評(píng)估結(jié)論提供背景資料和依據(jù)。為國(guó)土資源管理部門提供土地評(píng)估結(jié)果審查、備案的依據(jù)。估價(jià)報(bào)告封面的要求報(bào)告的封面主要反映項(xiàng)目名稱、受托估價(jià)單位、土地估價(jià)報(bào)告編號(hào)、提交估價(jià)報(bào)告日期。項(xiàng)目名稱說明估價(jià)項(xiàng)目的全稱，內(nèi)容包括評(píng)估目的及估價(jià)對(duì)象價(jià)格類型等字樣。（技術(shù)報(bào)告全稱后加括號(hào)注明估價(jià)對(duì)象所在市、縣全名。另外，還要寫好關(guān)鍵詞，主要包括估價(jià)對(duì)象所在市縣全名、估價(jià)目的、估價(jià)機(jī)構(gòu)、。）第一部分 摘要估價(jià)項(xiàng)目名稱委托估價(jià)方估價(jià)目的估價(jià)基準(zhǔn)日估價(jià)日期地價(jià)定義估價(jià)結(jié)果土地估價(jià)師簽名土地估價(jià)機(jī)構(gòu)（法人代表簽字，并加蓋公章，注明年月日）估價(jià)目的：說明估價(jià)行為為什么而作，包括為誰而作、為什么經(jīng)濟(jì)行為而作、發(fā)揮什么具體作用，其中：●誰，經(jīng)濟(jì)行為主體，如，被授權(quán)經(jīng)營(yíng)的國(guó)有企業(yè)、抵押中的銀行等（不能簡(jiǎn)單認(rèn)為是委托方，很多時(shí)候并不與委托方一致）●經(jīng)濟(jì)行為，如：出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、作價(jià)入股、清算、征收補(bǔ)償、課稅等●發(fā)揮具體作用，具體指評(píng)估在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的效力，如，價(jià)值參考、價(jià)值依據(jù)、價(jià)值鑒證等。另外，可以適當(dāng)說明經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的背景，以及有關(guān)文件等。o估價(jià)目的容易出現(xiàn)的錯(cuò)誤：估價(jià)標(biāo)的不符合土地處分的有關(guān)規(guī)定，例如不能交易、抵押、轉(zhuǎn)讓或者不能被征收征用的土地，不能出現(xiàn)相對(duì)應(yīng)的評(píng)估目的；出現(xiàn)兩個(gè)估價(jià)目的；表述不清、混亂估價(jià)基準(zhǔn)日：說明估價(jià)結(jié)果對(duì)應(yīng)的具體日期。容易出現(xiàn)的錯(cuò)誤：●估價(jià)基準(zhǔn)日與估價(jià)目的不符合，如抵押評(píng)估基準(zhǔn)日設(shè)置在估價(jià)日期之前●基準(zhǔn)日與估價(jià)日期不分：估價(jià)基準(zhǔn)日說明所估價(jià)值的時(shí)間點(diǎn)；估價(jià)日期說明估價(jià)行為的時(shí)間期限。地價(jià)定義（規(guī)程的要求）：說明估價(jià)對(duì)象實(shí)際用途和宗地內(nèi)外實(shí)際開發(fā)程度、本次估價(jià)所設(shè)定的開發(fā)程度和用途及其理由，現(xiàn)狀利用或規(guī)劃利用條件，實(shí)際用途需以國(guó)有土地使用證登記用途為依據(jù)。土地開發(fā)程度的設(shè)定應(yīng)與估價(jià)對(duì)象土地利用特點(diǎn)和估價(jià)目的相一致，分別界定為宗地外圍或宗地內(nèi)外“幾通”（指通路、通電、通水、排水、通氣、通暖、通訊）和宗地內(nèi)平整；地價(jià)定義應(yīng)注明所估地價(jià)的內(nèi)涵是指在估價(jià)基準(zhǔn)日、現(xiàn)狀利用或規(guī)劃利用條件下、設(shè)定的開發(fā)程度與用途、法定最高年限內(nèi)一定年期的土地使用權(quán)（或包括其他內(nèi)容）價(jià)格。地價(jià)定義容易出現(xiàn)的錯(cuò)誤：隨意設(shè)定地價(jià)定義。如，現(xiàn)狀為工業(yè)用地，委托方要求測(cè)算改變?yōu)樯虡I(yè)服務(wù)業(yè)用地后的地價(jià)，而該區(qū)域規(guī)劃為單純的工業(yè)園區(qū)，不可憑空設(shè)定。地價(jià)定義與后面的估價(jià)沒有銜接。地類設(shè)定不合規(guī)定（依據(jù)《土地利用現(xiàn)狀分類》）。多宗地時(shí)沒有分情況設(shè)定。層次不清。少項(xiàng)（容積率、使用年期）。估價(jià)結(jié)果：說明最終確定的總地價(jià)、單位面積地價(jià)，必要時(shí)注明樓面地價(jià)，須以人民幣表示，總地價(jià)附大寫金額，并附土地估價(jià)結(jié)果一覽表。如需用外幣表示的，應(yīng)標(biāo)明估價(jià)基準(zhǔn)日外幣與人民幣的比價(jià)第二部分 估價(jià)對(duì)象界定委托估價(jià)方估價(jià)對(duì)象估價(jià)對(duì)象概況影響地價(jià)的因素說明估價(jià)對(duì)象：說明估價(jià)對(duì)象的具體范圍，指出估價(jià)的是土地還是包括其他內(nèi)容，并具體說明估價(jià)對(duì)象的面積、土地使用者、用途等。土地登記狀況：說明是否登記，登記時(shí)間，登記機(jī)關(guān)，以及對(duì)查證行為描述（需要到登記機(jī)關(guān)查證，沒有登記的要對(duì)估價(jià)對(duì)象的來源及有關(guān)原因進(jìn)行說明）記錄土地登記有關(guān)信息，包括地籍圖號(hào)、宗地號(hào)、登記證書號(hào)，以及登記的位置、用途、面積、四至，級(jí)別、價(jià)格水平等；記錄的權(quán)屬人及權(quán)屬性質(zhì)、他項(xiàng)權(quán)利等，并對(duì)登記機(jī)關(guān)記載的與土地有關(guān)的歷史情況進(jìn)行說明。土地權(quán)利狀況：權(quán)利的來源，包括時(shí)間、方式、過程描述、目的、有關(guān)批準(zhǔn)等、費(fèi)用及支付情況，是否有違規(guī)或者違法的情況，是否僅僅適用于地方規(guī)定；權(quán)利的狀況，包括類型、年期、他項(xiàng)權(quán)利及限制因素、相關(guān)的附加約定等；對(duì)土地取得過程和歷史權(quán)利狀況進(jìn)行簡(jiǎn)述；說明實(shí)際情況與證載狀況是否有沖突。土地利用狀況：說明土地規(guī)劃條件，特別是待開發(fā)土地，應(yīng)詳細(xì)說明規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)（許可的和限制的）；說明土地實(shí)際利用情況，包括用地布局、容積率、土地利用率等（是否滿足規(guī)劃，或者是否突破規(guī)劃），說明建構(gòu)筑物詳細(xì)情況等（建筑物的用途、合法性及建設(shè)時(shí)間、修建過程以及目前狀態(tài)等）；說明土地及建筑物的經(jīng)營(yíng)管理狀況，如土地的閑置時(shí)間，建筑物的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)業(yè)及收入狀況等。說明估價(jià)對(duì)象的規(guī)劃和利用的演變歷史情況。最佳利用分析。對(duì)以規(guī)劃條件評(píng)估的，應(yīng)說明規(guī)劃條件的批準(zhǔn)機(jī)關(guān)及批準(zhǔn)日期、具體規(guī)劃條件等。一般因素： 規(guī)程的要求：影響土地價(jià)格的一般、普遍、共同的因素，可包括以下內(nèi)容：城市資源狀況（包括地理位置、土地、城市人口等）；房地產(chǎn)制度與房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況（含土地制度、住房制度、地價(jià)政策等）；產(chǎn)業(yè)政策（含稅收政策等）；城市規(guī)劃與發(fā)展目標(biāo)；城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r（包括城市經(jīng)濟(jì)布局、發(fā)展水平、綜合實(shí)力、社會(huì)儲(chǔ)蓄與投資、物價(jià)變動(dòng)等內(nèi)容）一般因素撰寫提示：前后對(duì)應(yīng)，避免影響因素分析內(nèi)容與之后估價(jià)方法中因素修正和參數(shù)確定相矛盾；注意語句和段落之間的邏輯性，描述有層次；數(shù)據(jù)真實(shí)、有現(xiàn)勢(shì)性，盡量用敘述性語言 ；通常以估價(jià)對(duì)象所在城市為描述范圍。區(qū)域因素： 規(guī)程的要求：區(qū)域因素：一些面狀因素就要以全部區(qū)域來考慮分析和描述，點(diǎn)狀和線狀因素要以宗地為單位來考慮進(jìn)行描述。個(gè)別因素： 規(guī)程的要求：第三部分 土地估價(jià)結(jié)果及其使用估價(jià)依據(jù)土地估價(jià)估價(jià)結(jié)果和估價(jià)報(bào)告的使用估價(jià)依據(jù)：基本內(nèi)容：說明估價(jià)行為的依據(jù)，包括法律政策依據(jù)、技術(shù)依據(jù)、估價(jià)對(duì)象鑒別依據(jù)、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查資料等。容易出現(xiàn)的偏差：●一般性法律政策多，估價(jià)對(duì)象方面的太少；●引用的估價(jià)依據(jù)標(biāo)題不全、內(nèi)容缺項(xiàng)；●涉及法律、法規(guī)、政策文件的，不注明生效日期；●法律及政策調(diào)整后沒有更新；●缺乏針對(duì)性。估價(jià)原則：●體現(xiàn)與估價(jià)對(duì)象相關(guān)●體現(xiàn)與估價(jià)目的相關(guān)●體現(xiàn)與估價(jià)方法和過程相關(guān)問題：●選擇不得當(dāng)，與估價(jià)目的及估價(jià)方法相左●模板化，缺乏針對(duì)性常用的估價(jià)原則：替代原則（所有方法適宜）；變動(dòng)原則（所有方法適宜）；需求與供給原則（所有方法適宜）；預(yù)期收益原則（收益法）；協(xié)調(diào)原則（所有方法適合）；收益分配原則（剩余法、成本法、收益法）；多種方法結(jié)合原則；有效利用原則（剩余法）。估價(jià)方法： 規(guī)程的要求：?jiǎn)栴}：方法選擇不得當(dāng)（與估價(jià)目的或估價(jià)對(duì)象情況不符、不采用最適當(dāng)方法、采用過期的基準(zhǔn)地價(jià)等）選擇依據(jù)闡述不充分看不到估價(jià)的整體思路（特別是多宗地的時(shí)候）只用一種方法估價(jià)報(bào)告審查要點(diǎn)：估價(jià)報(bào)告形式審查要點(diǎn)（“一票否決”）⑴不符合《土地估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式》要求的；⑵土地估價(jià)報(bào)告、土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告、附件不齊全的。估價(jià)報(bào)告關(guān)鍵技術(shù)問題審查要點(diǎn)（“一票否決”）⑴估價(jià)方法存在嚴(yán)重技術(shù)性錯(cuò)誤的；⑵地價(jià)定義、土地權(quán)利界定存在嚴(yán)重技術(shù)錯(cuò)誤的；⑶采用三年以前的基準(zhǔn)地價(jià)又沒有進(jìn)行合理期日修正的；⑷會(huì)審認(rèn)為的其他問題。估價(jià)結(jié)果：規(guī)程的要求估價(jià)結(jié)果和估價(jià)報(bào)告的使用估價(jià)的前提條件和假設(shè)條件 規(guī)程的要求估價(jià)結(jié)果和估價(jià)報(bào)告的使用 規(guī)程的要求需要特殊說明的事項(xiàng) 規(guī)程的要求第四部分 附件規(guī)程的要求：附件中應(yīng)注意的問題：缺件（營(yíng)業(yè)執(zhí)照、位置示意圖、現(xiàn)場(chǎng)照片、土地使用證記事欄、房產(chǎn)證附圖等）；資質(zhì)證書有效期；位置示意圖太過簡(jiǎn)略；現(xiàn)場(chǎng)照片與現(xiàn)狀描述有出入；批準(zhǔn)文件過期。第四篇：2016年土地估價(jià)師土地估價(jià)案例與報(bào)告資料：土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告考試題2016年土地估價(jià)師土地估價(jià)案例與報(bào)告資料：土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告考試題一、單項(xiàng)選擇題（共 25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）土地的供給按其性質(zhì)可分為__。A．彈性供給和無彈性供給 B．劃撥和出讓C．有限供給和無限供給 D．自然供給和經(jīng)濟(jì)供給可直接用于土地評(píng)估的收益是指。A：實(shí)際收益 B：客觀收益 C：最高收益 D：平均收益 E：合法性不屬于影響土地價(jià)格的行政因素的是__。A．土地制度 B．住房制度 C．城市規(guī)劃 D．城市化進(jìn)程《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定，拆遷范圍確定后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個(gè)人，不得進(jìn)行下列__活動(dòng)。A．?dāng)U建、改建房屋 B．轉(zhuǎn)讓房屋C．改變房屋和土地用途 D．租賃房屋 E．新建房屋按照《國(guó)土資源聽證規(guī)定》的有關(guān)要求，擬定征地項(xiàng)目安置方案的，應(yīng)當(dāng)依__聽證。A．協(xié)商 B．審批 C．申請(qǐng) D．職權(quán)收益法評(píng)估商標(biāo)權(quán)主要是分析確定三項(xiàng)指標(biāo)，不包括項(xiàng)。A：收益額 B：折現(xiàn)率 C：貼現(xiàn)率 D：收益期 E：時(shí)間因素下列屬于工程保險(xiǎn)類型的是__工程保險(xiǎn)。A．建筑 B．船舶 C．航空 D．安裝E．實(shí)驗(yàn)準(zhǔn)備我國(guó)《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》中規(guī)定，規(guī)劃人均公共綠地面積應(yīng)不小于平方米．【2004年考試真題】 A：5 B：7 C：9 D：11 E：土地研究房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益主要是為了解決建設(shè)項(xiàng)目的“合理性”問題，往往涉及項(xiàng)目的投資、租售收入和__等一系列問題。A．效益 B．風(fēng)險(xiǎn) C．資金籌措 D．市場(chǎng)前景《土地管理法實(shí)施條例》規(guī)定，土地利用計(jì)劃應(yīng)當(dāng)包括下列__內(nèi)容。A．農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計(jì)劃指標(biāo) B．耕地保有量計(jì)劃指標(biāo) C．土地汁劃指標(biāo)D．土地開發(fā)整理計(jì)劃指標(biāo) E．土地統(tǒng)計(jì)指標(biāo)1當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求和供給同時(shí)減少時(shí)，則均衡價(jià)格．【2009年考試真題】 A：不變 B：下降 C：上升 D：不確定 E：土地1由于與不動(dòng)產(chǎn)投資利潤(rùn)率、土地投資利潤(rùn)率有一定的區(qū)別，因此一般只作為參考指標(biāo)，且在實(shí)際評(píng)估中不能直接采用的是__。A．存款利率 B．貸款利率 C．實(shí)質(zhì)利率D．不動(dòng)產(chǎn)租金與買賣價(jià)格的比率1在土地的自然特性中，__為人類合理利用和保護(hù)土地提出了客觀的要求與可能。A．位置固定性 B．質(zhì)量差異性 C．面積有限性 D．功能永久性1下列不屬于資本市場(chǎng)的是__市場(chǎng)。A．股票 B．債券 C．投資基金 D．期貸1在中心地理論中，所