土地估價(jià)師總結(jié)[5篇](編輯修改稿)
2024-11-14 18:20 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 （掌握）（一）建設(shè)用地概念《土地管理法》定義：建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等。1．建設(shè)用地和農(nóng)用地的區(qū)別建設(shè)用地利用基本上是以非生態(tài)附著物的形式，如建筑物、路、橋等存在于土地上；而農(nóng)用地主要依賴(lài)于土地的肥力直接從耕作層中生產(chǎn)農(nóng)作物，具有生態(tài)利用性。2．建設(shè)用地的主要類(lèi)別根據(jù)不同的分類(lèi)方法，建設(shè)用地有不同的分類(lèi)。按照利用方式的不同，可將建設(shè)用地分為城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地、其他建設(shè)用地。按照用途不同，可將建設(shè)用地分為非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地和農(nóng)業(yè)建設(shè)用地。按照土地所有權(quán)的不同，可將建設(shè)用地分為國(guó)有建設(shè)用地和集體所有建設(shè)用地。按照附著物的性質(zhì)，可將建設(shè)用地分為建筑物用地和構(gòu)筑物用地。按照建設(shè)用地規(guī)模大小，可將建設(shè)用地分為大型、中型、小型項(xiàng)目建設(shè)用地。按照使用期限，可將建設(shè)用地分為永久性建設(shè)用地和臨時(shí)建設(shè)用地。按照用地狀況，可將建設(shè)用地分為新增建設(shè)用地和存量建設(shè)用地。3．建設(shè)用地的特點(diǎn)（1）承載性與非生態(tài)利用性建設(shè)用地從利用方式上看，是利用土地的承載功能，建造建筑物和構(gòu)筑物，作為人們的生活場(chǎng)所、操作空間和工程載體，以及堆放場(chǎng)地，而不是利用土壤的生產(chǎn)功能。它與土壤肥力沒(méi)有關(guān)系。建設(shè)用地的這1頁(yè)個(gè)特點(diǎn)，要求我們?cè)谶x擇用地時(shí)，應(yīng)盡可能將水土條件好的、可能生產(chǎn)出更多生物量的土地留作農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地。建設(shè)用地可以利用水土條件相對(duì)較差、而承載功能符合要求的土地，從而使土地資源的配置更加合理化，以發(fā)揮土地更大的效益。例題：建設(shè)用地的主要功能是()。（2009年《土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)》試題）A．承載功能B．區(qū)位功能C．生產(chǎn)功能D．增值功能答案：A解析：建設(shè)用地從利用方式上看，是利用土地的承載功能，建造建筑物和構(gòu)筑物，作為人們的生活場(chǎng)所、操作空間和工程載體，以及堆放場(chǎng)地，而不是利用土壤的生產(chǎn)功能。（2）土地利用逆轉(zhuǎn)相對(duì)困難一般說(shuō)來(lái)，只要規(guī)劃允許，農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地較為容易，但要使建設(shè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)檗r(nóng)用地，則較為困難。除需要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間外，成本也相當(dāng)高。建設(shè)用地的這個(gè)特點(diǎn)，要求在農(nóng)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地時(shí)，一定要慎重行事，嚴(yán)格把關(guān)，不要輕易將農(nóng)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地。（3）土地利用的集約性農(nóng)用地或未利用地變?yōu)榻ㄔO(shè)用地后，就具有利用的高度集約性和資金的高密性，可以產(chǎn)生更高的經(jīng)濟(jì)效益。就具體地段來(lái)說(shuō)，它能引起地價(jià)的上升，有時(shí)可以上漲幾十倍、幾倍、上百倍。人們熱衷于將農(nóng)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地就是一個(gè)典型的例子。為了保護(hù)農(nóng)用地實(shí)現(xiàn)政府綜合效益，限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地，世界各國(guó)都采取了嚴(yán)格的控制措施。國(guó)外將農(nóng)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地要經(jīng)過(guò)政府的許可，有的還通過(guò)購(gòu)買(mǎi)的方式取得土地的發(fā)展權(quán)。（4）區(qū)位選擇的重要性在建設(shè)用地的選擇中，區(qū)位起著非常重要的作用。如道路的位置決定著商業(yè)服務(wù)中心的布局。但區(qū)位具有相對(duì)性，一是對(duì)一種類(lèi)型的用地來(lái)說(shuō)是優(yōu)越的區(qū)位，對(duì)另外一種用地來(lái)說(shuō)則不一定。如臨街的土地對(duì)商業(yè)來(lái)說(shuō)是很好的區(qū)位，而對(duì)居住用地來(lái)說(shuō)則不一定是優(yōu)越的區(qū)位。二是區(qū)位的優(yōu)劣可以隨著周?chē)h(huán)境的改變而改變，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)對(duì)于區(qū)位本身的影響是巨大的。如交通站點(diǎn)的變遷對(duì)周?chē)恋氐挠绊懢褪堑湫偷睦印＃?）無(wú)限性與再生性由于建設(shè)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，建設(shè)用地占用土地，對(duì)農(nóng)業(yè)構(gòu)成了巨大的威脅。建設(shè)用地的無(wú)限延伸，而土地的供應(yīng)卻是有限的，這就迫使我們要慎重考慮如何更加有效地以有限的供應(yīng)去滿(mǎn)足無(wú)限的需求。建設(shè)用地的再生性是指建設(shè)用地能夠從現(xiàn)有的建設(shè)用地即存量建設(shè)用地中經(jīng)過(guò)再開(kāi)發(fā)重新獲得。充分發(fā)揮和利用建設(shè)用地的再生性，能使人們?cè)诓粩嚅_(kāi)發(fā)存量建設(shè)用地的過(guò)程中，獲得越來(lái)越多的操作場(chǎng)所和建筑空間，提高土地利用效率。（6）空間性與實(shí)體性建設(shè)用地是整個(gè)建筑工程的一部分，建設(shè)用地的空間立體利用對(duì)于高效利用土地、節(jié)約用地，都是很有成效的。建設(shè)用地的實(shí)體性是指建設(shè)用地具有固定的形狀，是一個(gè)工程實(shí)體，一旦形成就能直接為人類(lèi)建設(shè)活動(dòng)服務(wù)。建設(shè)用地的實(shí)體性是通過(guò)“營(yíng)造結(jié)果”形成多種具有固定形狀的工程實(shí)體如建筑物、道路、機(jī)場(chǎng)等。例題1：建沒(méi)用地的主要特征不包括()。（2008年《土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)》試題）A．承載力與非生態(tài)利用性B．土地利用的可逆性C．土地利用的永續(xù)性D．區(qū)位選擇的重要性答案：B解析：建設(shè)用地的特點(diǎn)中，土地利用逆轉(zhuǎn)相對(duì)困難。例題2：下列不屬于建設(shè)用地的特點(diǎn)的是()。A．承載性與非生態(tài)利用性B．土地利用逆轉(zhuǎn)相對(duì)容易C．土地利用的集約性D．無(wú)限性與再生性答案：B解析：建設(shè)用地的特點(diǎn)中，土地利用逆轉(zhuǎn)相對(duì)困難。（二）建設(shè)用地供應(yīng)概念建設(shè)用地供應(yīng)是指國(guó)土資源行政主管部門(mén)依據(jù)國(guó)家法律法規(guī)與政策，將土地提供給建設(shè)用地單位使用的過(guò)程。供地行為主要涉及是否供地、供地方式、供地?cái)?shù)量、供地位置、供地條件等。國(guó)土資源部關(guān)于認(rèn)真貫徹《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的通知（國(guó)土資發(fā)〔2007〕236號(hào)）規(guī)定：加強(qiáng)土地供應(yīng)管理，保證住宅用地供應(yīng)。廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房以及中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地不得低于申報(bào)住宅用地總量的70％，不符合要求的不予批準(zhǔn)。對(duì)列入土地供應(yīng)計(jì)劃的廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地，市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)要優(yōu)先供應(yīng)。各地要合理控制單宗土地供應(yīng)規(guī)模，縮短土地開(kāi)發(fā)周期，每宗地的開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)間原則上不得超過(guò)三年，確保供應(yīng)出去的土地能夠及時(shí)開(kāi)發(fā)建設(shè)，形成廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位
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