土地估價師實踐日志2(編輯修改稿)
2025-10-21 08:38 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 地估價活動和其他經(jīng)濟活動一樣具有風險性。但是，土地估價又和其他經(jīng)濟活動有不一樣，土地估價風險具有其特殊性。本人從實際的工作感受到土地估價的風險性主要體現(xiàn)在下面幾個方面：職業(yè)道德風險土地估價師在土地估價業(yè)務(wù)活動中應(yīng)實事求是，執(zhí)行國家有關(guān)的地價政策，堅持獨立、客觀、公正的原則。土地估價提供評估中介服務(wù)，其估價關(guān)系到多方面的直接利益，所以估價人員不能為了一些私利，把法律及職業(yè)道德放一片，而作出不公正的估價，這既喪失了我們作為估價師的良心也違反了法律，從長遠來看，整個估價行業(yè)都會失去誠信，到時我們的估價工作都有失去的可能。抵押估價風險在本人實際工作中抵押估價是遇到最多的一種案例情況，在這方面估價人員要認真學習研究《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》，其對我們估價師的工作有著重要的指導作用。（1）變現(xiàn)風險我們評估業(yè)務(wù)有很多都是工業(yè)廠房，其變現(xiàn)能力比普通住房、商鋪都要差，這就更要求估價人員對其變現(xiàn)能力的分析。抵押估價中主要對其通用性、獨立使用性、可分割轉(zhuǎn)讓性進行分析，進而合理、準確的確定其抵押價值。（2）證載用途與實踐用途不符這我們經(jīng)常會遇到的就是住宅、工業(yè)用于商業(yè)或辦公使用等的情況，這些情況要求估價人員對風險的控制和規(guī)避要更為嚴格，仔細檢查土地使用證原件，明確土地的用途以及權(quán)利的設(shè)置情況，如有差異，必究其原因，弄清來龍去脈，并在出具報告時予以說明。（3）抵押物優(yōu)先受償估價人員要對估價時點時假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值、估價師知悉的法定優(yōu)先受償款、抵押價值有準確的理解和判定。如拖欠的工程款、人員工資以及處置抵押物的費用等，都需要估價人員在確定估價結(jié)果是要充分考慮的因素。估價過程中的風險在估價過程中，估價原則、估價方法使用不恰當以及估價對象各種因素的描述不準確、比較實例的選擇、可比因素的確定、計算的錯誤等都會產(chǎn)生估價風險。所以，應(yīng)充分重視對風險的控制。就像我們公司一樣，建立了報告逐級審核制度，遇到新問題、新情況大家協(xié)商制度，從而最大限度的控制了風險的發(fā)生?？偠灾恋毓纼r在我國是一個新興而又特殊的行業(yè)，我作為一名估價人員應(yīng)不斷的學習實踐積累，努力提高自己的職業(yè)水平，增強社會責任感，肩負起應(yīng)有的社會責任，共創(chuàng)估價行業(yè)的美好明天。僅在此感謝xxxx有限公司的所有領(lǐng)導和同事的無私幫助！參考文獻1．薛紅霞、謝戈力，《廣東省土地估價實用技術(shù)指引》，廣東經(jīng)濟出版社，2006年5月第一版，2．胡存智，《土地估價理論與方法》，地質(zhì)出版社，2004年6月第二版，3．洪亞敏、馮長春，《土地估價相關(guān)經(jīng)濟理論與方法》，地質(zhì)出版社，2004年6月第二版，4．胡存智，《土地估價法律法規(guī)實用手冊》，地質(zhì)出版社，2004年6月第二版，、《房地產(chǎn)估價》，東南大學出版設(shè)，2006年1月第一版第三篇：土地估價師實踐小結(jié)1實踐小結(jié)一、基本情況實踐項目名稱：射陽縣國土資源局對射陽經(jīng)濟開發(fā)區(qū)二縱西側(cè)、創(chuàng)業(yè)路北側(cè)22號地塊建設(shè)國有土地使用權(quán)公開掛牌出讓宗地地價評估（江蘇省射陽縣）。參加項目時間：二○一四年六月十六日至二○一四年六月十八日二、實踐活動內(nèi)容簡述：射陽縣國土資源局按照開發(fā)區(qū)土地利用總體規(guī)劃和總體建設(shè)規(guī)劃，將射陽經(jīng)濟開發(fā)區(qū)二縱西側(cè)、創(chuàng)業(yè)路北側(cè)22號地塊存量國有土地使用權(quán)作為存量土地，委托鹽城市瑞地土地房地產(chǎn)評估有限公司進行估價，評估在基準日二○一四年六月十八日，在現(xiàn)狀利用條件下，評估宗地在設(shè)定開發(fā)程度為宗地紅線外達到通路、通上水、通電、通訊“四通”和宗地紅線內(nèi)達到場地平整即“一平” 的開發(fā)水平，設(shè)定土地用途為工業(yè)用地，土地使用權(quán)評估設(shè)定使用年期為工業(yè)用地出讓設(shè)定使用年期為50年的國有土地使用權(quán)現(xiàn)值，為射陽縣國土資源局向社會公開出讓國有土地使用權(quán)，顯化國有土地資產(chǎn)量，征收所有權(quán)權(quán)益，提供客觀、公正的土地價格參考依據(jù)。三、在實踐中參與的工作內(nèi)容：本人在該項目中，主要參與了接待客戶、咨詢、資料整理、現(xiàn)場踏勘等工作：客戶接待及資料整理，與客戶溝通估價所需的資料，如國有土地使用證、企業(yè)營業(yè)執(zhí)照等，并與客戶交流初步了解土地的相關(guān)取得及開發(fā)過程情況，對土地有了初步的了解?，F(xiàn)場勘察，與老師一起前往現(xiàn)場勘察，學習勘察時需要了解的各項事宜，如土地開發(fā)情況、四至、道路通達情況、地塊形狀、土地自然條件、土地環(huán)境質(zhì)量、土地基礎(chǔ)設(shè)施條件、土地使用狀況等等，并做好書面記錄，拍照做好影像記錄。四、評估報告完成后與老師進行交流初步完成評估報告后，與老師一起就報告撰寫過程中及整個估價過程中出現(xiàn)的問題及時進行交流，工作態(tài)度與工作熱情較好，需要一直繼續(xù)保持下去，在工作中處理客戶關(guān)系等也較得體，但在報告撰寫過程中對各項專業(yè)知識的運用還需進一步加強與提高。五、感悟與體會剛進入實踐期，對土地估價工作的各項流程都還在熟悉與學習中，雖然已通過考試，對理論知識有了一定的掌握，但在實際運用過程中還是覺得有些困難，需要在以后的實踐過程中不斷加強這方面的學習，真正做到理論與實踐相結(jié)合。在估價過程中可能會遇到很多困難，只要找對了方法就能將困難一一化解，例如在本次估價過程中，我充當評估助理的工作，主要收集相關(guān)資料，由于剛進入實踐期，收集工作無從下手，不知道應(yīng)該收集哪些資料以及從何處收集到有用的資料，在胡老師的指導下，有了方向和方法，最終完成了資料收集和整理的工作。土地估價過程中，估價師的經(jīng)驗和執(zhí)業(yè)操守也同樣重要，作為一名好的估價師，要時刻保持良好的工作作風與執(zhí)業(yè)道德，客觀、合理、公平、公正，才能做好估價工作。2014年6月26日第四篇：如何寫好土地估價師個人實踐報告如何寫好“土地估價個人專業(yè)實踐總結(jié)”20111027 15:31齊輝（北京岳華中天房地產(chǎn)評估有限公司）根據(jù)中國土地估價師協(xié)會有關(guān)文件的規(guī)定，2006年（含）以后取得土地估價師資格證書申請初始執(zhí)業(yè)登記的人員需通過實踐考核。實踐
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