20xx房地產(chǎn)估價(jià)師考試--案例與分析考試題-文庫(kù)吧資料
2024-08-30 02:01本頁(yè)面
【正文】 得到修正調(diào)整系數(shù)，并將各可比實(shí)例成交價(jià)格修正調(diào)整為符合估價(jià)對(duì)象條件的比準(zhǔn)價(jià)格。 表 2 因素條件對(duì)比說(shuō)明表 比較因素 估價(jià)對(duì)象 實(shí)例 A 實(shí)例 B 實(shí)例 C 坐落 路 3 號(hào)樓 5 層 路 14 號(hào)樓 4 層 路 4 號(hào)樓 2 層 路 6 號(hào)樓 3 層 交 易情況 整層轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)價(jià)格 成交價(jià)格 成交價(jià)格 成交價(jià)格 交易日期 2020 年 3 月 5 日 2020 年 11月 2020 年 9 月 2020 年 8 月 房地產(chǎn)價(jià)格 /（元 /m2） 12915 11438 12504 區(qū) 域 因 素 商務(wù)氛圍 較好 較好 較好 較好 公共配套 較好 較好 較好 較好 公交便捷度 較好 較好 較好 較好 基礎(chǔ)設(shè)施狀況 較好 較好 較好 較好 區(qū)域規(guī)劃環(huán)境 較好 較好 較好 較好 主朝向 南北向 南北向 南北向 南北向 個(gè)別因素 建筑面積 1050m2 930m2 885m2 容積率 土地使用年限 42 年 43 年 年 年 竣工年代成新度 1999 年 12月 1日 九成新 2020 年 3 月九成新 2020 年 5 月九成新 2020 年 8 月九成新 建筑結(jié)構(gòu) 混合 混合 混合 混合 配套設(shè)備 一般、齊備 一般、齊備 一般、齊備 一般、齊備 停車(chē)位 可滿(mǎn)足 可滿(mǎn)足 可滿(mǎn)足 可滿(mǎn)足 內(nèi)部裝飾 普通 高檔、部分豪華 中高檔 中高檔 建筑外觀(guān) 風(fēng)格新穎 風(fēng)格一般 風(fēng)格新穎 風(fēng)格新穎 戶(hù)型、布局 合理、便于使用 合理、便于使用 合理、便于使用 新型辦公平面布局 10 以估價(jià)對(duì)象的備因素條件為基準(zhǔn)，相應(yīng)分值為 100，將可比實(shí)例交易時(shí)的相應(yīng)因素條件與估價(jià)對(duì)象比較，確定出相應(yīng)的分值。 五、估價(jià)的測(cè)算過(guò)程 市場(chǎng)法的基本步驟為： 搜集交易案例 → 選取可比實(shí)例 → 建立價(jià)格可比基礎(chǔ) → 交易情況修正 → 市場(chǎng)狀況（交易日期）調(diào)整 → 房地產(chǎn)狀況調(diào)整（區(qū)域因素、個(gè)別因素） → 求取比準(zhǔn)價(jià)格其基本計(jì)算公式如下： 估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)價(jià)格 =可比實(shí)例成交價(jià)格 交易情況修正系數(shù) 市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù) 房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) 9 （一）市場(chǎng)法 搜集類(lèi)似房地產(chǎn)的交易實(shí)例，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的用途、交易類(lèi)型、區(qū)位和交通、基礎(chǔ)設(shè)施等具體條件（表 1），選擇 3個(gè)可比實(shí)例進(jìn)行比較。 建設(shè)工程教育網(wǎng)提供 收益法采用報(bào)酬資本化法，即房地產(chǎn)價(jià)值等于預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)各期的凈收益，選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率將其折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后相加來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。 十二、估價(jià)作業(yè)日期 2020年 3月 5日至 2020年 3月 16日 十三、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師及其他參與估價(jià)的人員（略） 估價(jià)技術(shù)報(bào)告 一、估價(jià)對(duì)象分析（略） 二、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（略） 三、最高最佳使用分析（略） 四、估價(jià)方法選用 本報(bào)告所采用的估價(jià)方法為市場(chǎng)法和收 益法。 十、估價(jià)結(jié)果 根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料基礎(chǔ)上，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格因素的分析，確定：估價(jià)對(duì)象在滿(mǎn)足全部 8 假設(shè)限制條件下于估價(jià)時(shí)點(diǎn) 2020年 3月 5目的市場(chǎng)價(jià)值為：人民幣 壹仟零玖拾肆萬(wàn)元整（ RMB 1094萬(wàn)元整），折合每平方米建筑面積單價(jià)為：人民幣壹萬(wàn)壹仟肆佰叁拾叁元整（ RMB11433元 /m2）。 收益法采用報(bào)酬資本化法，即房地產(chǎn)價(jià)值等于預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)各期的凈收益，選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率將其折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后相加來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。 七、估價(jià)依據(jù)（略） 八、估價(jià)原則（略） 九、估價(jià)方法 本報(bào)告選用的估價(jià)方法為市場(chǎng)法和收益法。 五、評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型和定義 采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估估價(jià)對(duì)象在滿(mǎn)足本次估價(jià)全部假設(shè)和限制條件下于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。 估價(jià)對(duì)象已設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利（抵押權(quán)），抵押權(quán)人為中國(guó)工商銀行 支行，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)尚未注銷(xiāo)。土地共用面積： 3500m2，其中分?jǐn)偼恋孛娣e： 500m2，土地使用期限自 1999年 3月 5日起 50 年。 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師： （簽名蓋章）注冊(cè)號(hào)：（略） 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師： （簽名蓋章）注冊(cè)號(hào)：（略） 估價(jià)的假設(shè)和限制條件（略） 估價(jià)結(jié)果報(bào)告 一、委托人（略） 二、估價(jià)機(jī)構(gòu)（略） 三、估價(jià)對(duì)象 根據(jù)《房屋所有權(quán)證》（證號(hào)： 房地 字 [2020]第 號(hào)）、《國(guó)有土地使用證》 [證號(hào)： 地 字（ 1999）第 號(hào) ]、實(shí)地查看情況及調(diào)查資料，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的區(qū)位、實(shí)物、權(quán)益狀況如下： （一）區(qū)位狀況 位置：坐落 市 路 3號(hào)樓 5層整層 城市規(guī)劃：行政辦公區(qū) 環(huán)境景觀(guān)：優(yōu)美整潔 公共服務(wù)及基礎(chǔ)設(shè)施完備程度：基本完備 商務(wù)氛圍：處于 市行政中心范圍 （二）實(shí)物狀況 用途：辦公 6 地號(hào)： 區(qū) 街道 163街坊 1/6丘 四至：（略） 土地等級(jí)： 1級(jí) 土地共用面積： 3500m2 地勢(shì)：土地平整 其中土地分?jǐn)偯娣e： 500m2 建筑面積： 建筑結(jié)構(gòu)：磚混一等 層數(shù)： 7層，無(wú)地下室，估價(jià)對(duì)象處于 5層 層高：
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