20xx房地產(chǎn)估價師考試--案例與分析考試題-資料下載頁
2025-08-13 02:01本頁面
【導(dǎo)讀】地為出讓使用權(quán)，土地使用期限至2060年9月30日。李某于2020年2月將該房屋改為商店并。經(jīng)營，于2020年6月以3000元/m2的價格將其賣給張某。由于融資的需要，張某于2020年9. 月30日委托甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估該房地產(chǎn)的低押價值，估價結(jié)果為2300元/m2。張某認為該估價結(jié)果偏低，因2020年4月拆遷的鄰近商鋪的補償單價為4000元/m2。你認為應(yīng)如何解釋該估價結(jié)果的合理。押貸款，委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)對其抵押價值進行評估。甲公司提供了臨街地段結(jié)構(gòu)、朝向相。訂了一個10年期、固定租金、租金按年支付的租賃合同。租人會從哪些方面考慮是否毀約。經(jīng)批準，該公司于2020年12月將該廠房改為二手汽車交易市場，并在辦理二手汽車交。易市場手續(xù)時補交了土地使用權(quán)出讓金，將土地轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屔虡I(yè)用地，土地使用期限為40年，自2020年12月31日起至2045年12月30日止，不可續(xù)期。，下列說法中正確的是（）。發(fā)公司擬取得該宗土地。我公司根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的要求，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，
【正文】 》（復(fù)印件） 3.《國有土地使用證》（復(fù)印件） 地理位置示意圖 （復(fù)印件） （復(fù)印件） （復(fù)印件） 四、指出并改正下面估價報告片斷中的錯誤 （本題 10 分。錯處不超過 4個，后面應(yīng)用前面的錯誤計算結(jié)果導(dǎo)致的錯誤不再算作錯誤。如將正確的內(nèi)容改錯，則每改錯一處倒扣 。本題最多扣至零分）。 估價對象現(xiàn)狀為一空置廠房，土地面積 4000m2，總建筑面積 6000m2，分析其所在區(qū)位特點和周邊環(huán)境，適宜裝修改造成純辦公樓出租；裝修改造方案獲得政府主管部門批 準后，補辦了相關(guān)手續(xù)、補交了土地價款，土地使用期限自 2020年 10月 1日起 50年，總建筑面積不變?，F(xiàn)需評估估價對象在 2020年 10 月 1目的市場價格（購買總價和單價）。 有關(guān)資料如下： 1年，裝修后即可全部租出，可出租面積為建筑面積的97％。經(jīng)調(diào)查，附近同檔次辦公樓可出租面積平均為建筑面積的 85％，可出租面積的平均年租金經(jīng)預(yù)測穩(wěn)定在 1000元 /m2，空置和租金損失率為 10％，出租成本及稅費為年租金收入的 25％。 建設(shè)工程教育網(wǎng)整理 （含管理費用） 為每平方米建筑面積 1000元，假設(shè)費用在裝修改造期間均勻投入。 14 12％，銷售費用及銷售稅費率為 7％（與銷售同時發(fā)生），購買現(xiàn)廠房的稅費為 3％。 估價測算如下（節(jié)選）： 一、估算凈收益 凈收益 =1000600085 ％ （ 110％） （ 125％） =（萬元） 二、測算報酬率 Y 采用市場提取法，通過調(diào)查類似辦公用途房地產(chǎn)的價格、凈收益等資料，根據(jù)公式 采用試算法推算報酬率。具體如下： 求取可比實例報酬率表 序號 項目 案例 A 案例 B 案例 C 案例 D 1 租金 [元 /（ m2 月） ] 150 80 82 85 2 剩余收益年限 n/年 40 46 47 46 3 房地產(chǎn)售價 V/（元 /m2） 10000 6900 6500 6700 4 報酬率 % % % % 注：上表計算結(jié)果無誤。 報酬率 =（ ％ +％ +％ +％） /4=％ 取整報酬率為 ％。 三、估算裝修改造后的辦公樓總價值 四、裝修改造費用總額 裝修改造費用 =1000 6000/（ 1+%） = 五、銷售費用與銷售稅費 15 銷售費用與銷售稅費 =7 ％ /（ 1+12％） = 六、購買現(xiàn)廠房的稅費 設(shè)估價對象的市場價格總價為 V，則 購買現(xiàn)廠房的稅費總額 =V3 ％ 七、計算估價對象在估價時點的市場價格。 估價對象的市場價格總價 V= V= 單價 =參 考 答 案 一 、問答題 （一）答： ： （ 1）二者的時點不同，價值不同。 （ 2）二者的價值類型不同。其中，轉(zhuǎn)讓價格為市場上的實際成交價格，抵押價值為正常市場價格和減法定優(yōu)先受償后的價值。 （ 3）二者對房地產(chǎn)用途的界定可能存在差異。抵押價值是按照法定用途，即住宅進行評估的價值；轉(zhuǎn)讓價格有可能考慮了住宅可作為商業(yè)用途對價值的影響。 ： （ 1）二者的時點不同，價值不同。 （ 2）拆遷估價結(jié)果和拆遷補償金額的內(nèi)涵不同。拆遷補償金額包含了拆遷補助費、臨時安置補助費、裝修補償費。 （ 3）對估價對象的界定可能不同。 （二）答： ：權(quán)屬資料，包括房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證，或土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證；租賃合同或租賃協(xié)議；法定優(yōu)先受償款的說明或證明，以及關(guān)于他項權(quán)利的說明或證明。建設(shè)工程教育網(wǎng)信息 ：土地使用年限（或房地產(chǎn)受益年限或新舊程度或成新度）；寬深比或臨街寬度或臨街狀況：使用面積比例或得房率或面積、使用面積等；裝修或?qū)嵤┰O(shè)備情況；凈高或平面布局或內(nèi)部格局或平面形狀等。 （三）答： 1. （ 1）市場租金和合同租金（或租約 租金）差異的大小。 （ 2）承租方對估價對象已投入的成本大小。 （ 3）承租方與出租方約定的保證金數(shù)額大小及約定的租約條件。 益的價值。 二、單項選擇題 16 （一） ； ； ； ； （二） ； ； ； ； （三） ； 。 三、指錯題 。 。 方位、與重要設(shè)施的距離、交通條件、朝向等介紹。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 13沒有對比較因素進行詳細分析說明。 總樓層數(shù)沒有交代。 。 。 。 ，相應(yīng)分值為 100的說法不準確。 。 A應(yīng)該為第一年的凈收益。 。 ，沒有說明出租面積比例。 ，應(yīng)包括租賃保證金或押金的利息收入等。 6％沒有確定過程且取值不正確。 ％的確定缺乏依據(jù)。 ， g為凈收益逐年遞增的比例。 。 。 四、改錯題 ，應(yīng)采用估價對象的可出租面積比例為 87％ 凈收益 =1000600087 ％ （ 110％） （ 125％） = Y中，案例 A與估價對象差異較大，應(yīng)剔除 報酬率 =％ +％ +8005％ 1=％ ，收益年限應(yīng)為 49 年 裝修改造后的辦公樓價值 = 或： 17 裝修改造后的辦公樓價值 = ，折現(xiàn)率應(yīng)為 12％。 裝修改造費用： 10006000247。 （ 1+12％） = 頁面功能 【字體：
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