20xx年房地產(chǎn)估價師考試理論與方法真題-資料下載頁
2025-08-04 08:29本頁面
【正文】 應采用與該房地產(chǎn)有代表性的使用者相對應的交通工具和出行時段來測量。（ ?。?．房地產(chǎn)估價原則是為了使不同的房地產(chǎn)估價師對房地產(chǎn)估價的基本前提具有認識上的一致性，對同一估價對象的估價目的具有相似性。（ ）6．市場法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價格形成的替代原理。因此，只要有足夠多的類似房地產(chǎn)的交易實例，對其成交價格進行適當處理后得到的結果就可以作為正常市場價格的最佳參照值。（ ）7．在市場法估價中，當有較多的交易實例符合可比實例要求時，應選取其中與估價對象最相似，與預設的估價結果最接近的交易實例，因此不能隨意選取交易實例。（ ?。?．根據(jù)收益法計算公式，對于土地凈收益每年不變的情形，報酬率越高，土地使用權價格接近無限年價格就越慢。（ ）9．某宗房地產(chǎn)的年凈收益為2萬元，購買者自有資金為5萬元，自有資金資本化率為12%，則該宗房地產(chǎn)的價格為25萬元。（ ）10．建筑物的有效年齡可能等于，也可能大于或小于其實際年齡。（ ）11．成本法是以房地產(chǎn)價格各個組成部分的累加為基礎來求取房地產(chǎn)價格的，適用于評估可獨立開發(fā)建設的整體房地產(chǎn)價格，不能用來評估局部房地產(chǎn)的價格。（ ）12．在假設開發(fā)法中，開發(fā)完成后的價值是指開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況所對應的價值，開發(fā)完成后的價值對應的時間不一定是開發(fā)完成之時。（ ?。?3．在運用移動平均琺預測房地產(chǎn)價格時，一般應按照房地產(chǎn)價格變化的同期長度進行移動平均。（ ?。?4．路線價法字質(zhì)上是一種市場法，在求取路線價時不需要進行交易情況修正，但應進行市場狀況調(diào)整及房地產(chǎn)狀況調(diào)整。（ ）15．在實際估價中，應進行估價方法適用性分析，除因客觀因素導致估價方法不適用的外，只要是在理論上適用估價對象的估價方法都應選用，不得隨意取舍。（ ）四、計算題（共2題。要求列出算式和計算過程；需按公式計算的，要寫出公式；僅有計算結果而無計算過程，不得分。計算結果保留小數(shù)點后兩位）1．某宗出租的房地產(chǎn)，建筑面積為40000㎡，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結構，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據(jù)市場調(diào)查得知2010年10月1日該類房地產(chǎn)的租金為每月40元/ ㎡，年平均空置率為20%，平均每月除稅費外的運營費用為30萬元，出租人承擔的稅費約占租金收入的8%，該房地產(chǎn)現(xiàn)時土地單價為2100元/㎡，土地報酬率為8%，建筑物報酬率為10%，請計算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價值（8分）2．某寫字樓為鋼筋混凝土結構，沒有電梯，建筑面積為30000 ㎡，經(jīng)濟壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知，現(xiàn)重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費為1200元/ ㎡（含裝修、設備費），專業(yè)費為建筑安裝工程費的8%，管理費用為建筑安裝工程費與專業(yè)費之和的3%，銷售費用為重新購建價格的3%，每利率為6%，建設期為2年，建筑安裝費、專業(yè)費、管理費用、銷售費用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內(nèi)均為均勻投入，%，投資利潤率為35%，又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復費用為35萬元；裝修的重置價格為500萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設備的重置價格為200萬元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/㎡，但如果在估價時點重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購置費用為180萬元，安裝費用為60萬元；而市場上類似有電梯寫字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/㎡，由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經(jīng)測算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費；同時由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經(jīng)濟折舊為40萬元。當?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)的報酬率為8%。請計算該建筑物的現(xiàn)時價值。（12分）
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