好學(xué)教育：20xx年房地產(chǎn)估價(jià)師考試基本制度與政策真題-資料下載頁
2025-08-04 15:24本頁面
【正文】 現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。該項(xiàng)目2006年3月12日估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)抵押價(jià)值8000萬元2000萬元=6000萬元?！ 〉?101 題 人民法院對(duì)抵押物拍賣，拍賣保留價(jià)由( )參照評(píng)估確定?！ 菊_答案】： A 第 102 題 首次拍賣流拍，再次拍賣，拍賣保留價(jià)應(yīng)當(dāng)不低于( )萬元。 【正確答案】： C 【參考解析】： 人民法院確定保留價(jià)，第一次拍賣時(shí)，不得低于評(píng)估價(jià)格或者市價(jià)的80%。如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣時(shí)，可以酌情降低保留價(jià)，但每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價(jià)的20%。8000萬元80%(120%)=5120萬元?！ 〉?103 題 如果拍賣最終應(yīng)價(jià)為6500萬元，則該應(yīng)價(jià)為( )?！ 菊_答案】： B,C 【參考解析】： 最終應(yīng)價(jià)為6500萬元，超過保留價(jià)5120萬元，屬于有效應(yīng)價(jià)、可以成交的價(jià)格?！ 〉?104 題 如果該項(xiàng)目拍賣成功，受讓人取得的該土地使用權(quán)年限為( )年。 【正確答案】： B 【參考解析】： 綜合用地土地使用權(quán)法定最高出讓年限為50年。該綜合用地，出讓年限從2005年2月起計(jì)，至2009年8月。=。 (三) 甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡(jiǎn)稱甲公司)以2500萬元依法取得了1h㎡綜合用地的土地使用權(quán)。該地塊地上容積率為6，建筑密度為50%，可建一幢16層的商住綜合樓和一幢5層辦公樓。商住綜合樓14層為建筑面積相同的商業(yè)用房，5～16層為建筑面積相同的住宅。辦公樓總建筑面積5000㎡，各層建筑面積相同。該地塊土質(zhì)較差，地下水位較淺，需采取一定工程措施改善條件方適用于建造。假定該綜合樓單位建筑面積造價(jià)包括建安工程費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)與前期工程費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息等合計(jì)為2000 元/㎡，土地開發(fā)和房屋建設(shè)的正常成本利潤率為30%，銷售稅費(fèi)率為6%。乙公司依法與甲公司簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，購買辦公用地使用權(quán)進(jìn)行自建，成交價(jià)格為500萬元。在建辦公樓時(shí)，乙公司以抵押方式向丙商業(yè)銀行貸款400萬元，另從私人手中借得部分資金，乙公司應(yīng)要求對(duì)所抵押的在建工程辦理保險(xiǎn)，并與丁財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司簽訂了保險(xiǎn)合同?！ 〉?105 題 該地塊為滿足商住綜合樓和辦公樓建筑要求，在基礎(chǔ)工程施工中應(yīng)( )?！ 菊_答案】： A,B 第 106 題 該綜合樓住宅部分每層的建筑面積為( )㎡?！ 菊_答案】： B 【參考解析】： 1h㎡=15畝=10000㎡。該地塊總建筑面積=10000㎡6=60000㎡。根據(jù)“建筑密度即規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底占地面積與地塊面積之比”。該地塊建筑基底占地面積=10000㎡50%=5000㎡。該商住綜合樓基底占地面積=5000㎡5000㎡247。5=4000㎡。該綜合樓住宅部分每層的建筑面積=[(600005000)㎡4000㎡4]247。12=3250m?！ 〉?107 題 乙公司籌集建房資金利用的信用形式為( )?！ 菊_答案】： A,C 第 108 題 甲公司與乙公司簽訂的辦公樓用地轉(zhuǎn)讓合同為( )?！ 菊_答案】： A,B,C 第 109 題 甲公司實(shí)現(xiàn)綜合樓開發(fā)正常利潤時(shí)，該樓盤平均銷售價(jià)格應(yīng)為( )元/㎡?！ 菊_答案】： B 【參考解析】： 根據(jù)：正常利潤被作為成本項(xiàng)目計(jì)入產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)成本之內(nèi)，又被稱為“隱成本”。它是組織生產(chǎn)所必須付出的代價(jià)，也可理解為生產(chǎn)經(jīng)營過程中使用自有生產(chǎn)要素的機(jī)會(huì)成本。當(dāng)商品的銷售收入正好能補(bǔ)償經(jīng)濟(jì)成本時(shí)，廠商獲得了正常利潤?！ 〗?jīng)濟(jì)成本=會(huì)計(jì)成本(顯成本)+隱成本 本例中，某房地產(chǎn)開發(fā)公司以2500萬元取得了1h㎡綜合用地50年的建設(shè)用地使用權(quán)。該地塊總建筑面積=10000㎡6=60000㎡。商住綜合樓建筑面積=60000㎡5000㎡=55000㎡。商住綜合樓地價(jià)=2500萬元500萬元=2000萬元。商住綜合樓每平方米地價(jià)=2000萬元247。55000=。而“假定該綜合樓單位建筑面積造價(jià)包括建安工程費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)與前期工程費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息等合計(jì)為2000元/㎡，土地開發(fā)和房屋建設(shè)的正常成本利潤率為30%，銷售稅費(fèi)率為6%”。該房地產(chǎn)開發(fā)公司實(shí)現(xiàn)綜合樓開發(fā)的正常利潤時(shí)，該樓盤平均銷售價(jià)格=(2000+)元/㎡(1+30%)(1+6%)=㎡?！ 〉?110 題 乙公司簽訂保險(xiǎn)合同的當(dāng)事人為( )?！ 菊_答案】： B,D好學(xué)教育 專業(yè),權(quán)威,高效,分享 打造國內(nèi)領(lǐng)先的終身教育平
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