20xx年房地產(chǎn)估價師案例分析真題-資料下載頁
2024-10-08 19:27本頁面
【正文】 年6月12日接受委托進行房屋征收評估，注冊房地產(chǎn)估價師于2017年6月15日進行了實地查勘。（）。 （）。 （）進行評估。 、處理結果 ，則被征收房屋的價值一般宜采用（）。 （三）某綜合樓一屋及二屋登記用途分別為零售商業(yè)、辦公，一屋建筑面積為2000m2，二層建筑面積為1500m2，甲公司于2016年5月承租該綜合樓，租賃期限為10年，甲公司租賃該綜合樓后將其裝修改造成酒樓，并在二層平臺另外加建了300m2的廚房，裝修費用實際支出為300萬元。2017年5月，該綜合樓所有權人以其申請抵押貸款，乙房地產(chǎn)估價機構接受委托抵押估價。（）m2。 ，正確的是（）。A應按酒樓用途，評估無租的限制價值 B 應按酒樓用途，評估有租的限制價值C應按零售商業(yè)、辦公用途，評估無租約的限制價值 D應按零售商業(yè)、辦公用途，評估有租約的限制價值，正確的是（）。，采用乙公司實際支出的裝修費用進行測算 ，采用價值時點的裝修費用進行測算，采用價值時點的裝修費用并考慮折舊進行測算四、指出并改正下列房地產(chǎn)估價報告片段中的錯誤（本題10分。錯處不超過4個。如將正確的內(nèi)容改錯。本題最多扣至零分。請在答題紙上作答，不得在試卷上改錯）本次估價背景情況如下：甲房地產(chǎn)估價機構于2017年7月10日承接了一套辦公用房估價業(yè)務，估價目的是為乙人民法院受理的丙銀行與丁公司借款合同糾紛一案提供價值參考。根據(jù)房屋權屬證書記載，房屋所有權人為丁公司，坐落于市人民路28號1005室，存在尚未注銷的抵押權，抵押權人為丙銀行。接受委托后，項目負責人、注冊房地產(chǎn)估價師張帶領注冊房地產(chǎn)估價師王和估價助理人員李進行了實地查勘，了解到估價對象所在大廈為一棟高層甲級寫字樓，冠名為“金達廣場”。王、李具體承擔了估價報告撰寫工作，張對估價報告進行了終審，2017年7月15日出具了估價報告。以下為該估價報告封面：房地產(chǎn)抵押估價報告估價報告編號：估字[2017]第號估價項目名稱：市金達廣場1005室房地產(chǎn)市場價值評估 估價委托人：丙銀行房地產(chǎn)估價機構：甲房地產(chǎn)估價機構 注冊房地產(chǎn)估價師：王、李 估價報告出具日期：2017年7月15日第五篇：房地產(chǎn)估價師《案例分析》強化練習題甲公司2002年通過有償出讓方式(拍賣)取得某地塊的土地使用權，土地用途為高檔住宅，樓面地價為3500元/㎡，甲公司擬分兩期建設50棟別墅。當?shù)谝黄?0棟于2003年竣工時，因債務糾紛，被法院裁定強制拍賣還債。拍賣行委托乙房地產(chǎn)估價公司評估出拍賣底價為3900元/㎡。拍賣行據(jù)此進行了拍賣，成功賣出了8棟，平均成交價格為4000元/㎡，其余12棟流拍。當2005年第二期30棟竣工后，建成的別墅以6100元/㎡一售而空。甲公司因此指責乙房地產(chǎn)估價公司于2003年評出的拍賣評估底價太低，而且當時別墅的拍賣底價竟然只比2002年的樓面地價高400元/㎡，遠低于其當時投入的建設成本，很不合理。而乙評估公司堅持當時的估價結論是合理準確的。請問：乙評估公司堅持當時的估價結論合理準確的理由有哪些?標準答案：乙評估公司堅持當時的估價結論合理準確的理由有，房地產(chǎn)市場情況已發(fā)生了變化。，說明在當時的拍賣成交價格水平上，市場的需求并不旺盛，需求不足也會導致成交價格較低。、基礎設施完備程度、配套設施建設方面不可同日而語。，2002年的拍賣地價與2003年拍賣別墅的地價不具可比性，更不能與2003年拍賣別墅的拍賣底價相提并論。指錯題:甲公司欲抵押貸款，委托某估價公司對其擁有的某酒店進行估價。該酒店共8層，每層建筑面積2000㎡，其中1層有600㎡為酒店大堂，900㎡出租用于餐廳和咖啡廳，1層其他面積為酒店配套設施。其余各層為酒店客房、會議室和自用辦公室。該酒店共有客房280間，每間建筑面積40㎡。會議室5間，建筑面積共500㎡。自用辦公室3間，建筑面積共300㎡。該估價公司了解到該地段同檔次酒店1層餐飲用途房地產(chǎn)的正常市場價格為建筑面積20000元/㎡，同檔次辦公樓的正常市場價格為建筑面積10000元/㎡。當?shù)赝瑱n次酒店每間客房每天的平均房價為250元，年平均入住率為60%。本文來源于考試大。該酒店正常經(jīng)營平均每月總費用占客房每月總收入的40%。會議室的租金平均每間每日1000元，平均每間每月出租20天。當?shù)鼐频觐惙康禺a(chǎn)的報酬率為10%，該酒店剩余使用年限30年。下面為該估價公司估價技術報告的部分內(nèi)容，請指出錯誤并改正：1層餐廳和咖啡廳價格=20000900=18000000(元)=1800萬元酒店客房年總收益=250280365(16%)=10220000(元)=1022萬元酒店會議室年總收益=10002012=240000(元)=24(萬元)酒店年總費用=102240%=409(萬元)酒店客房及會議室年凈收益=1022+24409=637(萬元)酒店客房及會議室價格=637/10%[11/(1+10%)30]=6007(萬元)酒店辦公室價格=30010000=3000000(元)=300(萬元)該酒店總價格=1800+6007+300=8107(萬元)標準答案：=25028036560%=1533(萬元)。=510002012=120(萬元)。，因其價值已包含在酒店的整體價值內(nèi)?！熬频昙皶h室價格”計算有誤，不是6007萬元，應為6005萬元。
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