【導(dǎo)讀】水文狀況，規(guī)劃限制條件，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況；②建筑物應(yīng)說(shuō)明：名稱，坐落，面積，層數(shù)，建筑結(jié)構(gòu)，裝修，設(shè)施設(shè)備，平面布置，工程質(zhì)量，建成年月，維護(hù)、保。養(yǎng)、使用情況，公共配套設(shè)施完備程度，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況。⑤土地使用權(quán)證交代不清；⑥對(duì)共有產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)交代不清。③土地現(xiàn)實(shí)用途、容積率、建筑密度、綠化率等交代不清；對(duì)外幣表達(dá)的結(jié)果，應(yīng)有折算成人民幣的匯率；

　　

【正文】 點(diǎn)有時(shí)差，而未進(jìn)行 “ 時(shí)差 ” 對(duì)價(jià)格影響的修正； （ 8）建筑物折舊的計(jì)算公式、項(xiàng)目、耐用年限等可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤； （ 9）計(jì)算建筑物折舊時(shí)未考慮經(jīng)濟(jì)折舊和功能折舊或計(jì)算存在錯(cuò)誤； （ 10）分宗轉(zhuǎn)讓土地要考慮可轉(zhuǎn)讓土地面積的比例； （ 11）對(duì)有償出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格的評(píng)估，當(dāng)估價(jià)對(duì)象的剩余土地使用權(quán)年限短于法定最高出讓年限時(shí)，沒(méi)有對(duì)結(jié)果進(jìn)行年期修正； （ 12）若市場(chǎng)狀況不穩(wěn)定，未對(duì)市場(chǎng)狀況對(duì)價(jià)格影響進(jìn)行修正； （ 13）殘值率與《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中的規(guī)定不一致（正確的是 ： ① 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)為 0； ② 磚混結(jié)構(gòu)一等為 2%； ③ 磚混結(jié)構(gòu)二等為 2%； ④ 磚木結(jié)構(gòu)一等為 6%； ⑤ 磚木結(jié)構(gòu)二等為 4%； ⑥ 磚木結(jié)構(gòu)三等為 3%； ⑦ 簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)為 0）； （ 14）成新率的確定缺少依據(jù)或《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》不一致或計(jì)算錯(cuò)誤（正確的是： ① 完好房為八、九、十成新； ② 基本完好房為六、七成新； ③ 一般損壞房為四、五成新； ④ 嚴(yán)重?fù)p壞房及危險(xiǎn)房為一、二、三成新）； （ 15）純計(jì)算錯(cuò)誤。 D、假設(shè)開(kāi)發(fā)法運(yùn)用可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤 （ 1）計(jì)算公式出現(xiàn)漏項(xiàng)或增項(xiàng)錯(cuò)誤（正確的計(jì)算公式為：待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值 =開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn) 價(jià)值－后續(xù)開(kāi)發(fā)成本－后續(xù)管理費(fèi)用－后續(xù)銷售費(fèi)用－后續(xù)投資利息－后續(xù)銷售稅費(fèi)－后續(xù)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)－取得稅費(fèi)；要注意計(jì)算公式與估價(jià)對(duì)象的類型（生地、毛地、熟地、在建工程、舊房地產(chǎn)）相對(duì)應(yīng)）； （ 2）推測(cè)未來(lái)樓價(jià)方法錯(cuò)誤（正確的方法是： ① 對(duì)于出售的房地產(chǎn)，可采?。ㄊ袌?chǎng)）比較法和長(zhǎng)期趨勢(shì)法； ② 對(duì)于出租或自營(yíng)的房地產(chǎn)，采用收益法）； （ 3）沒(méi)有確定最佳開(kāi)發(fā)利用方式或確定最佳開(kāi)發(fā)利用方式缺乏依據(jù)（需要依據(jù)規(guī)劃限制條件和可行性分析來(lái)確定最佳開(kāi)發(fā)利用方式）； （ 4）開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期（開(kāi)發(fā)（建設(shè)）期（包括前期、建造期）、 經(jīng)營(yíng)期）的確定缺乏依據(jù)； （ 5）折現(xiàn)率的確定沒(méi)有說(shuō)明理由；與報(bào)酬率混淆； （ 6）計(jì)算過(guò)程中采用的參數(shù)（成本、管理費(fèi)率、銷售稅率、銷售費(fèi)用率、利潤(rùn)率等）缺乏客觀性或依據(jù)； （ 7）投資利息計(jì)算項(xiàng)目不正確（待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值、取得待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等需要計(jì)息；銷售稅費(fèi)不計(jì)息）； （ 8）現(xiàn)金流量法計(jì)算可能出現(xiàn)的問(wèn)題：開(kāi)發(fā)資金投入的時(shí)間和比例；各成本構(gòu)成項(xiàng)目的計(jì)算時(shí)點(diǎn)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)的關(guān)系；不單獨(dú)計(jì)算投資利息和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。 （ 9）純計(jì)算錯(cuò)誤。 （七）其它常見(jiàn)錯(cuò)誤 （ 1）預(yù)售的價(jià)值應(yīng)在銷售價(jià)格中扣而不是最后的估價(jià)結(jié)果中扣除； （ 2）對(duì)估價(jià)對(duì)象的某一部分重復(fù)計(jì)價(jià)； （ 3）計(jì)算前提與計(jì)算結(jié)果不一致，如：計(jì)算前提為評(píng)估單價(jià)，但計(jì)算結(jié)果卻為總價(jià)； （ 4）遺漏了估價(jià)對(duì)象部分的價(jià)值，如：用市場(chǎng)法評(píng)估出了某寫字的地上各層的價(jià)格，但卻遺漏了地下車庫(kù)的價(jià)格； （ 5）在建工程的評(píng)估，沒(méi)有說(shuō)明有關(guān)各方是否按設(shè)計(jì)方案的要求按期竣工； （ 6）用途變更和規(guī)劃變更須提供規(guī)劃部門準(zhǔn)予變更的有關(guān)文件、資料； （ 7）估價(jià)報(bào)告的術(shù)語(yǔ)或表達(dá)方式不規(guī)范。 總之錯(cuò)誤類型如 下： 。 ① 缺有效期、價(jià)格內(nèi)涵、資質(zhì)等級(jí)； ② 假設(shè)限制條件； ③ 估價(jià)依據(jù)、基準(zhǔn)地價(jià)、估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查； ④ 估價(jià)結(jié)果。 。 ① 術(shù)語(yǔ)不規(guī)范； ② 表達(dá)方式不規(guī)范（帶有感情色彩、模棱兩可如 “ 可能，大概 ” ）； ③ 錯(cuò)別字。 。（ 1）取值依據(jù)不充分（數(shù)據(jù)來(lái)源、報(bào)酬率取值）；（ 2）推理說(shuō)明不充分。 ① 時(shí)間修正未說(shuō)明市場(chǎng)狀況分析。 ② 比 準(zhǔn)價(jià)格的未說(shuō)明理由。如加權(quán)、算術(shù)平均。 ③ 各種方法最后綜合取值的理論依據(jù)。 。 ① 結(jié)果報(bào)告與技術(shù)報(bào)告不一致； ② 兩種方法之間參數(shù)不一致（基準(zhǔn)地價(jià)、比較法中的年期修正、報(bào)酬 率）； ③ 報(bào) 告中有兩個(gè)估價(jià)對(duì)象，分開(kāi)評(píng)時(shí)參數(shù)不對(duì)應(yīng)；（如成本法中重置成本） ④ 前面的因素分析和后面的取值計(jì)算不一 致； ⑤ 推理說(shuō)明與結(jié)論不一致。 。 ① 每一項(xiàng)描述不正確（評(píng)估目的）； ② 推理分析不正確（與常理相悖）； ③ 方法選用不正確； ④ 技術(shù)路線不正確（公 式、價(jià)值內(nèi)涵、時(shí)點(diǎn)、形成過(guò)程） 【問(wèn)答題】 某公司根據(jù)總公司的決定，準(zhǔn)備通過(guò)資產(chǎn)重組、組建股份有限公司來(lái)轉(zhuǎn)換經(jīng)營(yíng)機(jī)制。按照國(guó)家和地方政府的土地管理實(shí)施辦法，公司擬將 12020 平方米的倉(cāng)庫(kù)進(jìn)行資產(chǎn)處置，即該倉(cāng)庫(kù)仍由原總公司所有，重 組后新的股份有限公司以租賃的方式向總公司交納租金，倉(cāng)庫(kù)租金用于資產(chǎn)重組后分流職工的安置。經(jīng)雙方商定：將倉(cāng)庫(kù)中的 10000 平方米進(jìn)行租賃，年租金為 150 元 /平方米，租賃期為 5 年（ 2020 年 10 月 1 日起 2020 年 9 月 30 日止），租賃期間租金水平不變。試問(wèn)：總公司在對(duì)倉(cāng)庫(kù)進(jìn)行租賃時(shí)應(yīng)辦理哪些手續(xù)？ 【參考答案】 ① 首先應(yīng)驗(yàn)證出租倉(cāng)庫(kù)使用權(quán)的合法性，即出租倉(cāng)庫(kù)是否具有合法的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)證，出租人與土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)證記載的權(quán)利人是否一致。 ② 在此基礎(chǔ)上，確定出租人簽訂出租合同的合法性，然后，租 賃雙方應(yīng)草簽租賃協(xié)議文件，并確定出租面積、租金水平等。 ③ 租賃雙方根據(jù)租賃協(xié)議文件，由雙方自行認(rèn)定租賃范圍或共同委托有資格的測(cè)繪機(jī)構(gòu)進(jìn)行面積測(cè)量，并繪制成圖。 ④ 雙方根據(jù)律師出具的法律意見(jiàn)書或公證書的租賃合同，并備齊相關(guān)資料，到屬地房產(chǎn)管理部門辦理租賃登記備案手續(xù)。 某房地產(chǎn)地處繁華商業(yè)區(qū)，占地面積 800 平方米，地上建筑面積 200 平方米的建筑物為一陳舊住宅，委托人要求評(píng)估該房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值。估價(jià)師經(jīng)過(guò)調(diào)查了解到，目前該區(qū)域商業(yè)用途土地價(jià)格為 2 萬(wàn)元 /平方米，商品房?jī)r(jià)格為 8000 元 /平方米，城 市規(guī)劃該商業(yè)區(qū)的容積率為 5，試問(wèn)：該房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值在不考慮土地出讓金的情況下大約是多少？為什么？ 【參考答案】： 該房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值在不考慮土地出讓金情況下大約是： 2800=1600 萬(wàn)元。 上述估價(jià)結(jié)果依據(jù)了房地產(chǎn)估價(jià)的最高最佳使用原則。因?yàn)椋? ① 在繁華商業(yè)區(qū)內(nèi)建造住宅，特別是目前為陳舊住宅，在用途上不合理； ② 在使用強(qiáng)度上未達(dá)到城市規(guī)劃規(guī)定的容積率（ 200/800=＜ 5），土地未得到充分利用； ③ 按照房地產(chǎn)估價(jià)的最高最佳使用原則，該房地產(chǎn)應(yīng)該以拆除重新利用為前提，按商業(yè)用 地進(jìn)行估價(jià)。故估價(jià)結(jié)果在不考慮土地出讓金的情況下大約為 1600 萬(wàn)元，確切的價(jià)值應(yīng)該是 1600萬(wàn)元減去舊建筑物拆除費(fèi)用后的余額。 甲公司 2020 年 8 月 10 日因業(yè)務(wù)拓展而以總價(jià) 900 萬(wàn)元購(gòu)入相鄰辦公樓， 2020 年 7 月 1 日后，公司部分業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移，該辦公樓閑置， 2020 年 8 月 1 日，甲公司與乙公司聯(lián)合組建新公司，甲公司以閑置的辦公樓產(chǎn)權(quán)入股，并委托丙房地產(chǎn)估價(jià)公司對(duì)該閑置的辦公樓進(jìn)行估價(jià)，估價(jià)結(jié)果為 780 萬(wàn)元。甲公司認(rèn)為丙估價(jià)公司的估價(jià)值過(guò)低，但丙估價(jià)公司堅(jiān)持自己的估價(jià)結(jié)果。試問(wèn)：丙估價(jià)公司的理由有哪些？ 【參考答案】 丙估價(jià)公司堅(jiān)持自己的估價(jià)結(jié)果的理由主要有： ① 房地產(chǎn)價(jià)格與其對(duì)應(yīng)的時(shí)點(diǎn)或估價(jià)時(shí)點(diǎn)密切相關(guān)； ② 甲公司購(gòu)買辦公樓時(shí)是因業(yè)務(wù)拓展的急需，購(gòu)買價(jià)格可能高于正常市值； ③ 購(gòu)買時(shí)點(diǎn)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同，市場(chǎng)狀況不同； ④ 該房地產(chǎn)的區(qū)域條件、實(shí)物狀況可能發(fā)生了變化，特別是實(shí)物狀況方面，如建筑物折舊、使用權(quán)期限變短等。 【 選擇 題】 某公司擁有一棟舊寫字樓，《房屋所有權(quán)證》記載的建筑面積為 460 ㎡。因年久失修，經(jīng)房屋鑒定部門鑒定為危房，由上級(jí)總公司批準(zhǔn)翻建，建筑面積可增至 600 ㎡，該公司認(rèn) 為建 600 ㎡經(jīng)濟(jì)上不合算，擅自建成建筑面積 1000 ㎡的寫字樓?，F(xiàn)該公司欲以該新建寫字樓投資入股與外商成立合資企業(yè)，擬請(qǐng)某估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)該寫字樓進(jìn)行估價(jià)。 （ ）。 ㎡ ㎡ ㎡ 【正確答案】 D 【答案解析】因?yàn)樵u(píng)估時(shí)，估價(jià)對(duì)象為一新建成的寫字樓，沒(méi)有經(jīng)過(guò)政府規(guī)劃部門批準(zhǔn)，不能辦理房產(chǎn)證，無(wú)法確定其合法建筑面積，故不能選 1000m2；原房已滅失，也不能選 460m2。