【導(dǎo)讀】看到數(shù)字，第一，要反映取值有沒有依據(jù)，第二取值對不對。一類錯(cuò)誤是缺少，如缺少依據(jù)，缺少計(jì)算基數(shù)項(xiàng)目，缺少權(quán)重、缺少稅費(fèi)。素的項(xiàng)放到個(gè)別因素中，如朝向、樓層、景觀等。固定格式報(bào)告8項(xiàng)，結(jié)果報(bào)告14項(xiàng)，技術(shù)報(bào)告8項(xiàng)，順序不對或者缺項(xiàng)，算錯(cuò)。估價(jià)報(bào)告中沒有兩名及以上的注冊估價(jià)師親筆簽名，算一處錯(cuò)。估價(jià)報(bào)告對應(yīng)的估價(jià)業(yè)務(wù)超出估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級許可范圍，算一處錯(cuò)。估價(jià)報(bào)告內(nèi)容前后嚴(yán)重矛盾。致委托人函固定格式有9項(xiàng)。價(jià)值類型，缺少估價(jià)報(bào)告有效期，抵押價(jià)值地沒有說明法定優(yōu)先受償款和抵押價(jià)值。致函落款處的致函日期，一般都是估價(jià)報(bào)告出具之日。一定要有參加本次估價(jià)的注冊估價(jià)師的姓名、注冊號、親筆簽字、蓋章。他項(xiàng)權(quán)利，抵押權(quán)對資產(chǎn)的影響。特殊處理，無年確認(rèn)的數(shù)據(jù)特殊處理。對于估價(jià)時(shí)點(diǎn)與實(shí)地查勘日期不一致的，應(yīng)在假設(shè)限制條件中進(jìn)行假設(shè)說明。征收房屋價(jià)值估價(jià)時(shí)點(diǎn)為房屋征收公告之日。

　　

【正文】 和開發(fā)利潤都含在折現(xiàn)過程中。 現(xiàn)金流量折 現(xiàn)法中計(jì)算可能出現(xiàn)的問題：開發(fā)資金投入的時(shí)間和比例，各成本構(gòu)成項(xiàng)目的計(jì)算時(shí)點(diǎn)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)的關(guān)系。 折現(xiàn)率取值不合理，不可與報(bào)酬率混淆?；蛘邲]有說明確定理由。 開發(fā)經(jīng)營期（開發(fā)建設(shè)期，含前期和建造期、經(jīng)營期）的確定缺乏依據(jù)。 計(jì)算過程中采用的參數(shù)，成本、管理費(fèi)率、銷售稅率、銷售費(fèi)用率、利潤率等缺乏客觀性或依據(jù)。 傳統(tǒng)方法 投資利息 投資利息利率選擇不正確，計(jì)算期限確定不合理，算兩處錯(cuò)。 銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤不能計(jì)算利息， 后續(xù)應(yīng)得利潤 后續(xù)應(yīng)得利潤，利潤率內(nèi)涵不清楚，取值理由不充分。 利潤率取 值與估價(jià)對象類型、開發(fā)周期長短不適應(yīng)，算錯(cuò)。 基準(zhǔn) 地價(jià) 修正法 基準(zhǔn)地價(jià)選取 基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵未說明，地價(jià)取值依據(jù)不充分。如要說明土地使用年限是法定最高年限還是無限年。 建安費(fèi)、基建費(fèi)、非營業(yè)性公建費(fèi)等工程費(fèi)取值應(yīng)該說明是估價(jià)時(shí)點(diǎn)費(fèi)用水平。 開發(fā)周期取值要說明理由。 在采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法計(jì)算時(shí)，城市基準(zhǔn)地價(jià)可能有多個(gè)，要選用離估價(jià)時(shí)點(diǎn)最近的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行計(jì)算，對于過去時(shí)點(diǎn)的回顧性估價(jià)，要注意選擇在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)適用的基準(zhǔn)地價(jià)，而不能選用估價(jià)作業(yè)日期時(shí)適用的基準(zhǔn)地價(jià)。 宗地修正內(nèi)容介紹 宗地修正內(nèi)容 依據(jù)不充分，不完整，不明確 宗地因素條件說明 宗地因素條件狀況界定不準(zhǔn)確，修正因素針對性不強(qiáng)，修正因素不完整 宗地修正系數(shù) 宗地修正系數(shù)選取不符合規(guī)定要求或者理由不充分。 宗地修正系數(shù)修正過程計(jì)算錯(cuò)誤 期日修正 期日修正系數(shù)確定依據(jù)不充分，計(jì)算過程錯(cuò)誤 容積率修正 容積率修正系數(shù)確定依據(jù)不充分，過程計(jì)算錯(cuò)誤 年期修正 年期修正，土地剩余使用年限確定依據(jù)不充分。 年期修正，資本化率確定理由不充分。 年期修正過程計(jì)算錯(cuò)誤 公式運(yùn)用與計(jì)算 沒有列出 計(jì)算公式，算一處錯(cuò)。 計(jì)算公式選用正確，但無計(jì)算過程或者計(jì)算過程不清晰。 選用公式中字母含義說明不準(zhǔn)確或者未說明。 計(jì)算過程中數(shù)字精確度不夠或者不合理 抵押 目的 估價(jià) 假設(shè)限制條件 估價(jià)時(shí)點(diǎn)與實(shí)地查勘日期不一致時(shí)，應(yīng)在假設(shè)限制條件中說明。估價(jià)時(shí)點(diǎn)與實(shí)地查勘日期不一致時(shí)，未在假設(shè)限制條件中進(jìn)行假設(shè)說明。算一處錯(cuò)。 致委托人函 致委托人函中的估價(jià)結(jié)果，必須要有未設(shè)定法定優(yōu)先受償下的市場價(jià)值，估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款，抵押價(jià)值三項(xiàng)，缺少算錯(cuò)。 估價(jià)原則 未列明遵循謹(jǐn)慎原則，算 一處錯(cuò)。 估價(jià)結(jié)果披露 估價(jià)結(jié)果披露，披露的要素不完整的，包括假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價(jià)值、房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的各項(xiàng)法定優(yōu)先受償款、抵押價(jià)值。 估價(jià)對象變現(xiàn)能力分析 未進(jìn)行估價(jià)對象變現(xiàn)能力分析，算一處錯(cuò)。 缺少抵押房地產(chǎn)的通用性、獨(dú)立使用性或者可分割轉(zhuǎn)讓性析分，算一處錯(cuò)。 缺少假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)拍賣或者變賣時(shí)最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格與評估的市場價(jià)值的差異程度，算一處錯(cuò)。 缺少變現(xiàn)時(shí)間長短，算一處錯(cuò)。 缺少變現(xiàn)費(fèi)用、稅金的種類、數(shù)額和清償順序，算一處錯(cuò)。 變現(xiàn)能力分析缺乏針對性，算一 處錯(cuò)。 風(fēng)險(xiǎn)提示內(nèi)容 報(bào)告中沒有作出必要的風(fēng)險(xiǎn)提示。 關(guān)注房地產(chǎn)抵押價(jià)值未來下跌的風(fēng)險(xiǎn)，對預(yù)期可能導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)值下跌的因素進(jìn)行分析說明。 評估續(xù)貸房地產(chǎn)的抵押價(jià)值時(shí)，對房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)生的變化予以考慮說明。 佑價(jià)對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況因時(shí)間變化對房地產(chǎn)抵押價(jià)值可能產(chǎn)生的影響。 抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注點(diǎn)。 合理使用評估價(jià)值的風(fēng)險(xiǎn)提示。 定期或者在房地產(chǎn)市場價(jià)格變化較快時(shí)對房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行再評估等。 其它指錯(cuò) 抵押估價(jià)的結(jié)果確定要列明法定優(yōu)先受償款。 結(jié)果 確定要列明市場價(jià)值、法定優(yōu)先受償款、抵押價(jià)值。 附件缺少法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況的書面查詢資料和調(diào)查記錄。 房地產(chǎn)抵押不是建筑物與其占用的土地一并設(shè)定抵押。 再次抵押的房地產(chǎn)價(jià)值未考慮已擔(dān)保債權(quán)的影響。 未考慮抵押期及其屆滿時(shí)土地的剩余年限對估價(jià)的影響。 未扣除抵押期間的建筑物折舊和損耗。 抵押且用收益法估價(jià)時(shí)，在年凈收益的取值上，應(yīng)該說明遵循謹(jǐn)慎原則，凈收益采用較保守的估計(jì)值（抵押目的的估價(jià)要說明年凈收益是保守估計(jì)值）。 對于酒店類的抵押目的估價(jià)，要遵循謹(jǐn)慎原則，用收益法計(jì)算的不是酒店作為整體資產(chǎn)并考慮其 持續(xù)經(jīng)營能力的情形，而是僅把酒店作為一種不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)的情形，此時(shí)一是要扣除商業(yè)利潤，二是要扣除非不動(dòng)產(chǎn)部分所帶來的收益。 房地產(chǎn)抵押評估合理確定假設(shè)前提和限制條件合法性的延續(xù)、用途與面積等主要數(shù)據(jù)不一致時(shí)估價(jià)所采用的依據(jù)說明、已設(shè)定抵押權(quán)的部位及其擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、已存在抵押權(quán)的解押前提、已知不存在的他項(xiàng)權(quán)利等的確定、估價(jià)人員知悉的特定的法定優(yōu)先受償款的確定、存在拖欠建筑工程價(jià)款的數(shù)額、對估價(jià)結(jié)果有重大影響的其他因素等。 在抵押價(jià)值中不能假設(shè)凈收益逐年遞增，因?yàn)檫@樣不符合謹(jǐn)慎原則。 損害賠償估價(jià) 可 能出現(xiàn)的錯(cuò)誤 損害前和損害后房地產(chǎn)狀況掌握不清。 沒有考慮間接損失，如殘值清理費(fèi)用造成收益下降。 保險(xiǎn)估價(jià) 可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤 沒有分清投保價(jià)值評估和保險(xiǎn)損失程度評估。 保險(xiǎn)損失程度的評估，沒有明確是按“可修復(fù)的情況”進(jìn)行評估，還是按“不可修復(fù)的情況”進(jìn)行評估。 保險(xiǎn)損失程度的評估沒有依據(jù)保險(xiǎn)合同，估價(jià)依據(jù)中也缺少保險(xiǎn)合同。 保險(xiǎn)損失程度的評估，沒有明確估價(jià)范圍是否包括間接損失。 按“不可修復(fù)情況”評估損失時(shí)，沒有扣減房屋受損后的殘余價(jià)值。 把土地也作為了保險(xiǎn)估價(jià)的對 象。 房屋征收估價(jià) 可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤 房屋片收評估價(jià)格包含了搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋的價(jià)格。 征收估價(jià)考慮了房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。 估價(jià)對象的寫作應(yīng)包括四方面的內(nèi)容： 估價(jià)對象范圍：土地、房屋、構(gòu)筑物、樹木等，同時(shí)應(yīng)說明估價(jià)對象范圍是否包含動(dòng)產(chǎn)、債權(quán)債務(wù)、特許經(jīng)營權(quán)等其他財(cái)產(chǎn)或者權(quán)益； 估價(jià)對象基本狀況：名稱、坐落、規(guī)模、用途、權(quán)屬等； 土地基本狀況：四至、面積、形狀、周圍環(huán)境、景觀、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、地勢、地質(zhì)、水文狀況、規(guī)劃限制條件、利用現(xiàn)狀 、權(quán)屬狀況、土地使用期限； 建筑物基本狀況：層數(shù)，用途，建筑結(jié)構(gòu)，裝飾裝修，設(shè)施設(shè)備，平面布置，工程質(zhì)量，建成年月，維護(hù)保養(yǎng)和使用情況，公共配套設(shè)施完備程度。 其它常見錯(cuò)誤 （ 1）預(yù)售的價(jià)值應(yīng)在銷售價(jià)格中扣而不是最后的估價(jià)結(jié)果中扣除； （ 2）對估價(jià)對象的某一部分重復(fù)計(jì)價(jià)； （ 3）計(jì)算前提與計(jì)算結(jié)果不一致，如：計(jì)算前提為評估單價(jià)，但計(jì)算結(jié)果卻為總價(jià)； （ 4）遺漏了估價(jià)對象部分的價(jià)值，如：用市場法評估出了某寫字樓的地上各層的價(jià)格，但卻遺漏了地下車庫的價(jià)格； （ 5）在建工程的評估，沒有說明有 關(guān)各方是否按設(shè)計(jì)方案的要求按期竣工； （ 6）用途變更和規(guī)劃變更須提供規(guī)劃部門準(zhǔn)予變更的有關(guān)文件、資料； （ 7）估價(jià)報(bào)告的術(shù)語或表達(dá)方式不規(guī)范。 答題思路 （一）閱讀報(bào)告： 先了解估價(jià)基本事項(xiàng)。 了解價(jià)值定義。 了解方法技術(shù)思路。 看估價(jià)依據(jù)全不全，假設(shè)限制條件，特殊說明。 測算過程。 估價(jià)結(jié)果 （二） 錯(cuò)誤類型 不全面。①缺有效期、價(jià)格內(nèi)涵、資質(zhì)等；②假設(shè)限制條件； ③估價(jià)依據(jù)、基準(zhǔn)地價(jià)、估價(jià)人員現(xiàn)場調(diào)查；④估價(jià)結(jié)果。 不規(guī)范。①術(shù)語不規(guī)范；② 表達(dá)方式不規(guī)范（帶有感情色彩、模 棱兩可如可能大概）；③錯(cuò)別字。 不充分。 (1)取值依據(jù)不充分（數(shù)據(jù)來源、資本化率取值）； (2)推理說明不充分。① 時(shí)間修正未說明市場狀況分析。 ② 比準(zhǔn)價(jià)格的未說明理由。如加權(quán)、平均。 ③ 各種方法最后綜合取值的理論依據(jù)。 不一致。①結(jié)果報(bào)告與技術(shù)報(bào)告不一致； ②兩種方法之間參數(shù)不一致（基準(zhǔn)地價(jià)、比較法中的年期修正、資本化率）； ③報(bào)告中有兩個(gè)估價(jià)對象，分開評時(shí)參數(shù)不對應(yīng)； ④前面的因素分析和后而后面的取值計(jì)算不一致；⑤推理說明與結(jié)論不一致。 ５、不正確。①每一項(xiàng)描述不正確（評估目的）；②推理分析 不正確（與常理相悖）； ③方法選用不正確；④技術(shù)路線不正確（公式、價(jià)值內(nèi)涵、時(shí)點(diǎn)、形成過程） 第 PAGE 6 頁 共 NUMPAGES 13 頁