20xx年全國房地產估價師執(zhí)業(yè)資格考試試卷-房地產估價案例分析(doc12)-管理案例-資料下載頁
2025-08-10 12:41本頁面
【導讀】請將答案寫在答題紙對應的題號下). 門公示了有資質的拆遷估價機構名單。房并于5年前被改造為自營副食店。招商和經營管理，對招商引進的商戶收取較高的管理費?，F該百貨公司欲轉讓該商場而委托評估。根據委托方提供的資料，該爛尾樓項目的土地是2020年6月通過出讓取得，2020年6月開。銷售費用、銷售稅金和期望利潤，并計算了自2020年6月至估價時點的投資利啟、。(一)甲開發(fā)商開發(fā)建設一住宅小區(qū)，已取得國有土地使用證，正在施工．尚未封頂。才能辦理抵押登記手續(xù)。該在建工程已取得建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證，雖末取得施工許。土地出讓合同記載的建筑面積減去已售出的房屋預售合同記載的建筑面積。(二)張某在2020年10月購買了一個剛建成的精裝修店面。同時租出．租客是王某。年，費用按法規(guī)各自承擔。5．在2020年10月時，張某的權益價格為()。7．如果張某是通過按揭貸款方式購買的，購買價格為10000/元㎡．建筑面積為500㎡，
【正文】 及管理費為建筑安裝工程費的 8％。 商業(yè)用房建成半年后可全部用于出租．出租空置率及租金損失率共為 10％，按建筑面積計月租賃收入會穩(wěn)定在 50元 /㎡。運營費用率為 24％。 中國最大的管理資源中心 第 9 頁 共 10 頁 4，商品住宅建成半年時可售出 30％，平均價格為 2700元 /㎡；建成一年時可售出 60％，平均價格為 2800元 /㎡；剩余的 10％會在建成一年牛售出，平均價格為 2900元 /㎡，廣告宣傳和銷售代理費等銷售費用為售價的 3． 5％。 房地產報酬率為 8%，折現率為 12％，貸款年利率為 6％．銷售利潤率為 20％，估價測算如下 (節(jié)選 )： 采用觀金流量折現法測算估價對象于 2020年 9月 1日的土地公開市場價值。 解： 開發(fā)完成后的房地產總價值 總建筑面積 =10000 5=50000(㎡） 住宅總面積 =50000— 9000=41000(㎡ ) (1)商鋪開發(fā)完成后的房地產總價直 每平方米商鋪的有效毛收入 =月租賃收入 12 (1— 空置等租金損失率 ) =50 12 (1— 10％ )=540(元 /㎡ ) 每平方米商鋪的凈收益 =有效毛收入 (1— 運營費用率 ) =540 (1— 24％ )=410． 40(元 /㎡ ) 商鋪開發(fā)完成后的單價 =410． 40／ 8％ 11— 1／ (1+8％ )47] 1/(1+8％ ) =4118． 45(元 /㎡ ) 商鋪開發(fā)完成后的總價 =4118． 45 9000=3706． 61（萬元） (2)住宅開發(fā)完成后的總價值 =41 000 [30％ 2700／ (1+12％ )+60％ 2800／ (1十 12％ )3+10％ 2900/(1+12％ )=8204． 06(萬元 ) (3)開發(fā)完成后的房地產總價值 =3706． 61+8204． 06=11 910． 67(萬元 ) 扣除項目 (1)建安工程費 =50000 1100／ (1+12％ )=4910． 71(萬元 ) (2)專業(yè)及管理費用 =4910． 71 8％ =392． 86(萬元 ) (3)銷售費用和銷售稅費總額 =11 910． 67 (3． 5％ +5． 5％ )=1071． 96(萬元 ) (4)銷售利潤 =11 910． 67 20％ =2382． 13(萬元 ) (5)買方購買該宗熟地應負擔的稅費 =V 4％ =O． 04V 總地價 2020年 9月 1日的總地價： V=11 910． 67— 4910． 71— 392． 86— 1071． 96— 2382． 13— O． 04V V=3031． 74(萬元 ) 四、計算題（共 2 題， 20 分。要求列出算式、計算過 程：需按公式計算的，要寫出公式：僅有計算結果而無計算過程的，不得分。計算結果保留小數點后兩位。請在答題紙上作答） 某商店的建筑面積為 1000㎡，土地使用年限為 40年，從 2020 年 10 月 1 日起計。 2020 年 10月 1 日某公司與該商店所有權有簽訂了租賃合同，租期 20 年，月租金為 150 元 /㎡，租金支付方式為每 2年一次性支付，支付時間為第 2年末。市場上類似商店目前正常的月租金為 200 元 /㎡，支付方式為每年年末一次性支付，預計類似商店正常月租金每年遞增 5%，一般租賃經營的運營費用率為租金收入的 30%。試求該公司 2020 年 10 月 1 的承租人權益價值（房地產報酬率取 8%）。 估價對象為 — 寫字樓，土地總面積 1000 ㎡，于 2020 年 9 月底獲得 50年使用權。寫字樓總建筑面積 4500 ㎡，建成于 2020 年 9月底，為鋼筋混凝土結構，建筑層高 5 米，沒有電梯，需評估該寫字樓 2020 年 9 月 30 日的價值。 搜集有關資料如下： （ 1）搜集了三宗出讓年限 50 年的土地交易實例作為可比實例，有關資料如下表所示： 實例 交易價格（元 /㎡） 交易情況 交易日期 房地產狀況 中國最大的管理資源中心 第 10 頁 共 10 頁 A 2200 正常 2020 年 3 月 30 日 比估價對象劣 3% B 2050 正常 2020 年 12 月 30 日 比估價對象劣 8% C 2380 比正常價格高 3% 2020 年 5 月 30 日 比估價對象劣 5% 從 2020 年 11 月至 2020 年 10 月地價逐月上升 %。 （ 2）當地征收農地的費用等資料如下： 在估價時點征收城市邊緣土地平均每畝需要 萬元的征地補償和安置等費用，向政府交付土地使用權出讓金等為 150 元 /㎡，土地開發(fā)費用、稅金和利潤等為 120 元 /㎡，以上該城市土地分別為八個級別，城市邊緣土地為第八級，而估價對象處于第六級土地上。各級土地之間的價格差異如下表所示： 級別 一 二 三 四 五 六 七 八 土地是次級 土地的倍數 1 地價是最差級 土地的倍數 1 （ 3）在估價時點不設電梯的層高 5 米的建筑物重新購建價格為 1800 元 /㎡，估價對象寫字樓門窗等損壞的修復費用為 10 萬元；裝修的重新購建價格為 140 萬元，經濟壽命為 5 年；設備的重新購價格為 100萬元，經濟壽命 10 年；建筑物的使用壽命長于土地使用年限。假設殘值率為均為 0。另調查，由于該寫字樓缺乏電梯 ，導致期出租率較低，僅為 80%，月租金為 38元 /㎡。而市場上類似的有電梯的寫字樓的出租率為 85%，正常月租金為 40 元 /㎡。一般租憑經營的正常運營費用率為租金收入的 35%。如果在估價時點重置具有電梯的類似寫字樓，則需電梯購置費用 60 萬元，安裝費用 40 萬元。同時，由于該寫字樓的層高比正常層高要高，使其能耗增加。經測算正常情況下每年需要多消耗 1 萬元能源費。同時由于周邊環(huán)境的變化，該寫樓的經濟折舊為 20 萬元。 試用成本法評估該寫字樓 2020 年 9 月 30日的價值。土地重新購建價格要求用市場法和成本法綜合求取。土地報酬率 5%，房地產報酬率為 7%。（如需計算平均值，請采用簡單算術平均法，小數點后保留兩位）
環(huán)評公示相關推薦
鄂ICP備17016276號-1