20xx年房地產(chǎn)估價師考試房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理試卷-資料下載頁
2025-08-15 14:31本頁面
【正文】 ?。 ?3．目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在資本市場上進行權(quán)益融資的比例呈現(xiàn)出不斷提高的趨勢。（ ?。 ?4．我國城市土地收購儲備過程中的土地儲備貸款，應(yīng)屬于擔(dān)保貸款。（ ?。 ?5．目前物業(yè)服務(wù)企業(yè)適用的法定稅費制度，體現(xiàn)了政府鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)采取目干制收費模式。（ ?。 ∷?、計算題（共2題、20分。要求列出算式、計算過程；需按公式計算的，要馬出公式；僅有計算結(jié)果而無計算過程的，不得分。請在答題紙上作答） 1．某房地產(chǎn)公司準(zhǔn)備鋪設(shè)熱力管道，現(xiàn)正在研究能夠滿足相同使用功能的管道為20cm和30cm管道哪種有利的問題：兩種管道的工程費用分別為1800萬元、2400萬元；運行費用第一年分別為350萬元和220萬元，％的比例遞增；假設(shè)兩種管道的使用壽命分別為8年和10年，到期后的凈殘值都是初期投資稠的10％，折現(xiàn)率為10％。假定工程費用發(fā)生在年初，運行費用發(fā)生在年末。 請判斷這兩種方案的關(guān)系，并選用適宜的方法比較兩方案的優(yōu)劣。 （8分） 2．某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積為6 000㎡，用途為商住兩用，土地使用權(quán)年限為40年，規(guī)劃容積率為3。咨詢公司根據(jù)地塊的實際情況提出以下方案：該項目1～3層為賓館，其余為住宅，建設(shè)期為3年。賓館總建筑面積為5 000㎡，可用于經(jīng)營的部分為4 500㎡，可建成100個標(biāo)準(zhǔn)間。當(dāng)?shù)赝瑱n次賓館的平均價略為330元／間天。前3年的入住率均為70％，從第4年開始穩(wěn)定在85％，運營費用為經(jīng)營收入的42％。建成后即可開始經(jīng)營，計劃經(jīng)營20年，然后將賓館整體陡售，預(yù)計轉(zhuǎn)售凈收益為5 000萬元?！ ∽≌糠挚偨ㄖ娣e為3 000㎡，建成后全部出售，預(yù)計平均售價為6 500元碲，％，假設(shè)建成后即售完?！ ≡摲桨傅目偼顿Y為8 000萬元，其中60％來源于銀行貸款，其余為自有資金貸款年利率為8％。第一年投資額為總投資的20％，全部為自有資金；第二年投資額為總投資的45％，其中20％為自有資金，25％為銀行貸款；第三年投資額為總段資的35％，全部為銀行貸款。建設(shè)期只計息不還款，建成后一次性還清本息。其中，還款額中的1 500萬元來自于賓館的抵押貸款，貸款期限為20年，年利率8％，貸款按年等額還款。其余還款額來自于住宅的銷售收入。假定投資發(fā)生在年初，收入和成本發(fā)生在年末，一年按365天計算（計算結(jié)果精確到小數(shù)點后2位） 該項目全投資目標(biāo)收益率為8％，自有資金目標(biāo)收益率為20％?！ 。?）完成下列現(xiàn)金流量表； ?。?）求該方案的全投資財務(wù)凈現(xiàn)值和財務(wù)內(nèi)部收益率； ?。?）求方案自有資金的財務(wù)凈現(xiàn)值。（12分）現(xiàn)金流量表（單位：萬元）年末 0 1 2 3 4～6 7～22 23 現(xiàn)金流入 銷售收入與經(jīng)營收入 轉(zhuǎn)售凈收益 現(xiàn)金流出 全都投資 自有資金 銷售稅費 運營費用 還本付息 全部投資掙現(xiàn)金流量 自有資金掙現(xiàn)金流量
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