【導(dǎo)讀】產(chǎn)投資的風險及風險與投資組合。險類型及其對投資者行為的影響。從房地產(chǎn)開發(fā)程度上劃分，房地產(chǎn)可分為土地、在建工程和建成后的物業(yè)三種類型。地是房地產(chǎn)的一種原始形態(tài)，通過在土地上繼續(xù)投資，就可以最終達到為人類提供入住空間的目的。地屬于房地產(chǎn)的范疇并是其中最重要的組成部分。前者基本上屬于農(nóng)村集體土地，后者通常屬于城市國有土地，當然，在一定條件下前者可以向后者轉(zhuǎn)化。除土地開發(fā)費用外，土地開發(fā)過程中的不確定性和風險，是導(dǎo)政毛地和熟。地之間價格差異的主要因素。例題、對于房地產(chǎn)投資者來說，購買熟地比購買生。者大都是以滿足自用為目的，也有少量作為投資，出租給租客使用。以投資為目的，靠物業(yè)出租經(jīng)營的收入回收投資并賺取投資收益，也有一部分是為了自用、自營的目的。橋梁、隧道等物業(yè)，常稱為特殊物業(yè)。

　　

【正文】 本，因此投資者希望的收益率應(yīng)該等于一個特定的折現(xiàn)率。 內(nèi)部收益率 (IRR)代表了某一固定資本投資在其持有期內(nèi)實際獲得的或預(yù)期可獲得的收 益率。一項投資的內(nèi)部收益率是一個使得該項投資未來收益的現(xiàn)值等于其當前所投入資 本價值的收益率。內(nèi)部收益率反映了所有的預(yù)期收益，包括投資者在持有期末轉(zhuǎn)售其投 資時所獲得的收益。內(nèi)部收益率可以用來衡量任何資本投資的回報水平，包括所 得稅前 和所得稅后。 全部投資收益率 (Yo)反映了全部已投入資本的收益水平。在計算某個投資項目的全部投 資收益率時，允許在投資持有期間內(nèi)各年的收益發(fā)生變化，也允許投資者在持有期末獲 得凈轉(zhuǎn)售收入。然而，它不考慮還本付息的影響，假設(shè)全部投資都顯投資者的自有資金。 因此，全部投資收益率可以認為是權(quán)益資本收益率和借貸資本收益率的合成。從概念上 來說，全部投資收益率是權(quán)益資本收益率和抵押收益率或抵押貸款利率的加權(quán)平均。 權(quán)益投資收益率 (YE)是衡量投資者投入自有資本或自有資金收益水平的指標。權(quán)益投資 收益率 是相對借貸資本回報率而言的，借貸資本的回報率通常指利息率。權(quán)益投資收益 率是投資者在投資項目中所投入的自有資本的內(nèi)部收益率，它考慮了還本付息對自有資 金現(xiàn)金流的影響。 四、其他投資經(jīng)濟效果評價指標 除了上述介紹的反映房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟效果的指標外，現(xiàn)金回報 (Cash— on— Cash Return)、還本付息比率 (Debt ServiceRatio)也同樣從一個側(cè)面反映了房地產(chǎn)投資的經(jīng) 濟效果。 現(xiàn)金回報率反映了初始現(xiàn)金投資或首付款與年現(xiàn)金收入之間的關(guān)系，該指標與存款帳戶 模型所形成的年現(xiàn)金收入類似。在數(shù)值上 等于扣除折舊前的凈收入除以業(yè)主的初始現(xiàn)金 投資。例如，某商業(yè)店鋪的購買 價格為 59． 5 萬元，其中 35 萬元由金融機構(gòu)提供抵押貸 款，余款 24． 5 萬元由投資者現(xiàn)金支付。如果該項投資扣除抵押貸款還本付息后的租金 收入現(xiàn)金流量為 1． 96 萬元，則該投資的現(xiàn)金回報率為 1． 96／ 24． 5＝ 8％?，F(xiàn)金回報率 指標非常簡單明了。它與一般意義上的回報率不同，因為該回報率可能是稅前的，也可 能是稅后的。 還本付息比率等于物業(yè)投資所獲得的年凈經(jīng)營收入除以年還本付息數(shù)額。例如，某物業(yè) 投資的年凈經(jīng)營收入為 30 萬元 ，年還本付息數(shù)額為 20 萬元，則該物業(yè)投資的還本付息 比率為 30／ 20＝ 1． 5。可以看出，某物業(yè)投資的還本付息比率越高，表明該投資的還貸 能力越強。 例題：某小型寫字樓的價值為 50 萬元，其中投資者投入的股本金為 20 萬元，另外 30 萬 元為年利率 7． 5％、期限 30 年、按年等額均還的抵押貸款。建筑物的價值為 40 萬 元 ， 按有關(guān)規(guī)定可在 25 年內(nèi)直線折舊。預(yù)計該寫字樓的年毛租金收入為 10 萬元，空置和收 租損失為毛租金收入的 10％，包括房地產(chǎn)稅、保險費、維修費、管理費、設(shè)備使用費和 大修基金在內(nèi)的運營費為毛租金收入的 30％。該寫字樓投資的投資回報計算如表 2— 3 所示： 五、通貨膨脹的影響 對通貨膨脹或通貨緊縮程度的預(yù)期，影響投資者對未來投資收益的預(yù)測和適當收入或收 益率的選擇。在通貨膨脹的情況下現(xiàn)金的購買力會下降，因此投資者往往提高對名義投 資回報率的預(yù)期，以補償購買力的損去。也就是說，投資者要提高期望投資回報率以抵 消通貨膨脹的影響，因為投資者所希望獲得的始終是 — 個實際的投資回報率。 從理論上說，全部期望投資回報率應(yīng)該包含所有預(yù)期通貨脹率的影響。因此，預(yù)期收益 率通常隨 著對通貨膨脹率預(yù)測的變化而變化。當折現(xiàn)率不包含對通貨膨脹的補償時，房 地產(chǎn)投資收入現(xiàn)金流的折現(xiàn)值才是一個常數(shù)。 由于通貨膨脹率和收益率經(jīng)常是同時變動的，因此很難找到 — 個特定的率來準確反映當 前的市場狀態(tài)，盡管人們一直在追求這樣一個目標，以使得該率的選擇與對市場的預(yù)期、 通貨膨脹率、收益率相協(xié)調(diào)。應(yīng)該注意的是，房地產(chǎn)投資分析人員進行投資分析工作的 關(guān)鍵是模擬典型投資者對未來市場的預(yù)期，而沒有必要花很多精力去尋找準確可靠的收 益率和通貨膨脹率。 還應(yīng)該說明，通貨膨脹和房地產(chǎn)增值兩回事。通貨膨脹往往首先導(dǎo)致資金和 信用規(guī)模以 及總體價格水平的上升，并進一步導(dǎo)致購買力下降。而房地產(chǎn)增值往往是由需求超過供 給從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價值上升造成的。通貨膨脹和增值對未來的錢來說有類似的影響，但 對折現(xiàn)率的影響不同。通貨膨脹導(dǎo)致折現(xiàn)率提高，因為投資者希望提高名義投資回報率 以抵消通貨膨脹帶來的價值損失；增值則不影響折現(xiàn)率，除非與物業(yè)投資有關(guān)的風險因 素發(fā)生變化。 在實際投資分析工作中，考慮到通貨膨脹的可能影響，在估計未來收益現(xiàn)金流時，可以 允許其隨著通貨膨脹而有所增加，這樣就可以消除通貨膨脹因素對分析結(jié)果準確性的部 分影響，使 分析結(jié)果更加接近真實。如果在收益現(xiàn)金流中沒有考慮通貨膨脹的影響，則 可在折現(xiàn)率選擇時適當考慮 (適當調(diào)低折現(xiàn)率估計 ) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理第 4 講 :房地產(chǎn)開發(fā)的程序與管理 (20xx) 一、內(nèi)容提要： 房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序； 土地使用權(quán)的獲??； 城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的影響； 政府對房地產(chǎn)市場的干預(yù)。 二、 考試要求： 了解政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的手段和方法，土地一級開發(fā)的概念。 熟悉房地產(chǎn)開發(fā)項目用地的獲取方式和新、舊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的特點、城市規(guī)劃對房 地產(chǎn)開發(fā)的影響。 掌握房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序及各階段的主要工作內(nèi)容。 三、 內(nèi)容輔導(dǎo)： 第三章 第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)的程序與管理 房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序 一、概述 房地產(chǎn)開發(fā)是通過多種資源的組合使用而為人類提供入住空間、并改變?nèi)祟惿娴? 物質(zhì)環(huán)境的一種活動。這里的資源包括了土地、建筑材料、城市基礎(chǔ)設(shè)施、城市公共配 套設(shè)施、勞動力、資金和專業(yè)人員經(jīng)驗等諸方面。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)活 動變得越來越復(fù)雜。它不僅需要開發(fā)商的戰(zhàn)略眼光和操作技巧，而且還要求開發(fā)商具有 市場分析與市場推廣、項目策劃與投資決策、國家法律政策與各級政府及 其部門的規(guī)章、 經(jīng)濟合同、財政金融、城市規(guī)劃、建筑設(shè)計、建造技術(shù)、風險控制與管理、項目管理、 市場營銷以及資產(chǎn)管理等方面的知識。 二、房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序 開發(fā)商自有投資意向開始至項目建設(shè)完畢出售或出租并實施全壽命周期的物業(yè)管 理，大都遵循一個合乎邏輯和開發(fā)規(guī)律的程序。一般說來，這個程序包括八個步驟，即 投資機會尋找、投資機會篩選、可行性研究、獲取土地使用權(quán)、規(guī)劃設(shè)計與方案報批、 簽署有關(guān)合作協(xié)議、施工建設(shè)與竣工驗收、市場營銷與物業(yè)管理。這八 個步驟又可以劃 分為四個階段，即投資機會選擇與決策分析，前 期工作、建設(shè)階段和租售階段。當然， 房地產(chǎn)開發(fā)的階段劃分并不是一成不變的，某些情況下各階段的工作可能要交替進行。 只有開發(fā)工作是遵循這一個理論的程序，即項目建設(shè)完畢后才去找買家或租客時，開發(fā) 的程序才按上述的順序進行。但如果開發(fā)項目在建設(shè)前或建設(shè)中就預(yù)售或預(yù)租給置業(yè)投 資者或使用者的話，則第四階段就會在第二、第三階段之前進行。不過無論順序怎樣變 化，這些階段基本上概括了大多數(shù)居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)及工業(yè)物業(yè)開發(fā)項目的主要實施 步驟。 [例題 ] 房地產(chǎn)開發(fā)的程序主要分為（ ）四個階段。 A．投資機會選擇、 決策分析、建設(shè)、物業(yè)管理 B．投資機會選擇、前期工作、施工與竣工、物業(yè)管理 C．決策分析、前期工作、施工與竣工、租售 D、投資機會選擇與決策分析、前期工作、建設(shè)、租售 答案： D (一 )投資機會選擇與決策分析 投資機會選擇與決策分析，是整個開發(fā)過程中最為重要的一個環(huán)節(jié)，類似于我們通常所 說的項目可行性研究。有關(guān)這方面的內(nèi)容，將在本書第五章中詳細介紹。 所謂投資機會選擇，主要包括投資機會尋找和篩選兩個步驟。 在機會尋找過程中，開發(fā)商往往根據(jù)自己對某地房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的認識，尋找投資 的可能性，亦即通常所說的“ 看地”。此時，開發(fā)商面對的可能有幾十種投資可能性， 對每一種可能性都要根據(jù)自己的經(jīng)驗和投資能力，快速地在頭腦中初步判斷其可行性。 在緊接的機會篩選過程中，開發(fā)商就將其投資設(shè)想落實到一個具體的地塊上，進一步分 析其客觀條件是否具備，通過與土地當前的擁有者或使用者、潛在的租客或買家、自己 的合作伙伴以及專業(yè)人士接觸，提出一個初步的方案，如認為可行，就可以草簽購買土 地使用權(quán)或有關(guān)合作的意向書。 投資決策分析主要包括市場分析和項目財務(wù)評價兩部分工作。前者主要分析市場的供求 關(guān)系、競爭環(huán)境、目標市場及其可支付的價格 水平，后者則是根據(jù)市場分析的結(jié)果，就 項目的經(jīng)營收入與費用進行比較分析。這項工作要在尚未簽署任何協(xié)議之前進行。這樣， 開發(fā)商可有充分的時間和自由度來考慮有關(guān)問題。從我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工作實踐來 看，對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行財務(wù)評估的方法已經(jīng)比較成熟，但人們對至關(guān)重要的市場研 究卻很少予以充分的重視。應(yīng)當注意到，市場研究對于選擇投資方向、初步確定開發(fā)目 標與方案、進行目標市場定位起著舉足輕重的作用，它往往關(guān)系到一個項目的成敗。 (二 )前期工作 當通過投資決策研究確定了具體的開發(fā)地點與項目之后，在購買土地 使用權(quán)和開發(fā)項目 建設(shè)過程開始以前還有許多工作要做。 前期工作的內(nèi)容主要包括以下幾個方面： (1)分析擬開發(fā)項目用地的四至范圍與特性、規(guī) 劃允許用途及獲益能力的大?。?(2)獲取土地使用權(quán)； (3)征地、拆遷、安置、補償； (4) 規(guī)劃設(shè)計及建設(shè)方案的制定； (5)與城市規(guī)劃管理部門協(xié)商、獲得規(guī)劃部門許可； (6)施 工現(xiàn)場的水、電、路通和場地平整，即“三通一平” ； (7)市政設(shè)施接駁的談判與協(xié)議； (8)安排短期和長期信貸； (9)對擬建中的項目尋找預(yù)租 (售 )的客戶； (10)對市場狀況進 行進一步的分析，初步確定目標市 場、租金或售價水平； (11)對開發(fā)成本和可能的工程 量進行更詳細的估算； (12)對承包商的選擇提出建議，也可與部分承包商進行初步洽商； (13)開發(fā)項目保險事宜洽談。 上述工作完成后，對項目應(yīng)再進行一次財務(wù)評估。因為前期工作需要花費一定時間，而 決定開發(fā)項目成敗的經(jīng)濟特性可能已經(jīng)發(fā)生了變化。所以，明智的開發(fā)商一般在其初始 投資分析沒有得到驗證， 或修訂后的投資分析報告還沒有形成一個可行的開發(fā)方案之前， 通常不會草率行動。 當然，通過市場機制以招標、拍賣或協(xié)議方式獲取土地使用權(quán)時，土地的規(guī)劃使用條件 已在有關(guān) “公告”、“文件”中列明 (如容積率、建筑覆蓋率、用途、限高等 )，但有關(guān) 的具體設(shè)計方案， 仍有待規(guī)劃部門審批。 另外， 項目開始建設(shè)前一般要具備“三通一平”、 “五通一平”或“七通一平”的條件，這在有些城市實現(xiàn)起來不容易，有關(guān)主管部門的 審批時間也比較長，這一點要引起開發(fā)商的足夠注意。 作為一條行業(yè)準則，開發(fā)商必須時刻抑制自己過高的樂觀態(tài)度，并且保持一種“健康的 懷疑”態(tài)度來對待其所獲得的專業(yè)咨詢意見。使自己既不期望過高的租金、售價水平， 也不期望過低的開發(fā)成本。同時，開發(fā)商還必須考慮到某些意外事件可能導(dǎo)致 的損失。 如果開發(fā)商這樣做了，即使他可能會失去一些投資機會，但也會避免由于盲目決策帶來 的投資失誤。 獲取土地使用權(quán)后的最后準備工作就是進行詳細設(shè)計、編制工程量清單；與承包商談判 并簽訂建設(shè)工程施工承包合同。進行這些工作往往要花費很多時間，在準備項目可行性 研究 (財務(wù)評估 )報告時必須考慮這個時間因素。 最后， 在開發(fā)方案具體實施以前，還必須制定項目開發(fā)過程的監(jiān)控策略，以確保開發(fā)項 目工期、成本、質(zhì)量和利潤目標的實現(xiàn)。這里要做的主要工作包括： (1)安排有關(guān)現(xiàn)場辦 公會、項目協(xié)調(diào)會的會議計劃； (2)編制項目開發(fā)進 度表，預(yù)估現(xiàn)金流； (3)對所有工程 圖紙是否準備就緒進行檢查，如不完備，需要在議定的時間內(nèi)完成。 以上各項工作內(nèi)容落實之后，就可以進入建設(shè)階段。 [例題 ] 下列（ ）屬于前期工作階段。 A．對市場狀況進行進一步分析、初步確定目標市場 B．征地、拆遷、安置、補償 C．根據(jù)市場分析的結(jié)果，就項目的經(jīng)營收入與費用進行比較 D．規(guī)劃設(shè)計與建設(shè)方案的制定 答案： ABD (三 )建設(shè)階段 建設(shè)階段是將開發(fā)過程中所涉及的所有原材料聚集在一個空間和時間點上的過程，即開 發(fā)項目建筑工程的施工過程。項目建設(shè)階段一 開始，就意味著在選定的開發(fā)地點，以在 特定時間段上分布的特定成本，來開發(fā)建設(shè)一棟特定的建筑物。此時，對有些問題的處 理就不像前面兩個階段那樣具有彈性。尤其對許多小項目而言，一旦簽署了承包合同， 就幾乎不再有變動的機會了。 (四 )租售階段 當項目建設(shè)完畢后，開發(fā)商除了要辦理竣工驗收和政府批準入住的手續(xù)外，往往要看預(yù) 計的開發(fā)成本是否被突破，實際工期較計劃工期是否有拖延。但開發(fā)商此時更為關(guān)注的 是：在原先預(yù)測的期間內(nèi)能否以預(yù)計的租金或價格水平為項目找到買家或使用者。在很 多情況下，開發(fā)商為了分散投資風險，減輕借 貸的壓力，在項目建設(shè)前或建設(shè)過程中就 通過預(yù)租或預(yù)售的形式落實了買家或使用者；但在有些情況下，開發(fā)商也有可能在項目 完工或接近完工時才開始市場營銷工作。 對出租或出售兩種處置方式而言，一般要根據(jù)市場狀況、開發(fā)商對回收資金的迫切程度 和開發(fā)項目的類型來選擇。對于居住物業(yè)，通常以出售為主，而且多