【導(dǎo)讀】每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意。巨大成功，則該投資商利用的是房地產(chǎn)投資特性中的（）。2．不考慮其他因素變化，利率升高，則房地產(chǎn)價(jià)值（）。3．下列風(fēng)險(xiǎn)中，屬于個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)的是（）。4．已知兩稅一費(fèi)的稅、費(fèi)率分別為營(yíng)業(yè)稅5％、城市維護(hù)建設(shè)稅7％、教育費(fèi)附加3％，若銷售收入為1000萬元，則應(yīng)繳納兩稅一費(fèi)的總額為（）萬元。5．某家庭購買一套面積為100m2的商品住宅，單價(jià)為5000元/m2，首付款為房?jī)r(jià)的30％，已知公積金和商業(yè)貸款的年利率分別為4％和?？畹哪昀蕿?％，按月等額還款。如果該家庭于第6年初一次提前償還貸款本金5萬元，該家庭于第9年初一次性償還貸款本金10萬元，余額在以。8．某物業(yè)的購買價(jià)為100萬元，其中50萬元為銀行抵押貸款，期限10年，年利率12％。100萬元，年凈經(jīng)營(yíng)收入為30萬元，年還本付息額為15萬元；32．根據(jù)估計(jì)的總銷售收入和銷售量來制定價(jià)格的方法稱為（）。

　　

【正文】 房抵押支持證券 C．購買房地產(chǎn)企業(yè)債券 30 D．購買物業(yè)用于出租經(jīng)營(yíng) E．購買土地進(jìn)行開發(fā) 3．從宏觀上說，在進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析時(shí)，除了要分析總量結(jié)構(gòu)，通常還應(yīng)分析（ ）。 A．價(jià)格結(jié)構(gòu) B．區(qū)域結(jié)構(gòu) C．產(chǎn)品結(jié)構(gòu) D．供求結(jié)構(gòu) E．投資結(jié)構(gòu) 4．根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的理論，商品房租金增長(zhǎng)率上升是處于自然周期的（ ）。 A．第一階段 B．第二階段初期 C．第二階段后期 D．第三階段 E．第四階段 5．開發(fā)商的主要合伺關(guān)系通常包括（ ）等。 A．保險(xiǎn)合同 B．分包合間 C．銷售合同 D．勘察設(shè)計(jì)合同 E．加工合同 6．房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷因素調(diào)查包括的類型有（ ）。 A．產(chǎn)品調(diào)查 B．價(jià)格調(diào)查 C．市場(chǎng)需求質(zhì)量調(diào)查 D．分銷渠道調(diào)查 E．促銷策略調(diào)查 7．在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查中，收集一手 資料的方法有（ ）。 A．文獻(xiàn)查閱 B．觀察 C．專題討論 D．分銷渠道調(diào)查 E．實(shí)驗(yàn) 8．在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，利率的高低主要取決于（ ）等因素。 A．行業(yè)基準(zhǔn)收益率 B．政府政策 C．通貨膨脹率 D．內(nèi)部收益率 E．投資者的目標(biāo)收益率 31 9．下列各項(xiàng)中，用以反映項(xiàng)目清償能力的指標(biāo)有（ ）。 A．速動(dòng)比率 B．利息備付率 C．償債各付率 D．內(nèi)部收益率 E．資產(chǎn)負(fù)債率 10．下列關(guān)于內(nèi)部收益率的表述中，正確的有（ ）。 A．內(nèi)部收益率總是大 于目標(biāo)收益率 B．內(nèi)部收益率是當(dāng)項(xiàng)目壽命期終了時(shí)所有投資正好被收回的收益率 C．同一項(xiàng)目的全投資內(nèi)部收益率一定高于資本金內(nèi)部收益率 D．內(nèi)部收益率是投資者可以接受的最高貸款利率 E．內(nèi)部收益率越高，投資風(fēng)險(xiǎn)就越小 11．房地產(chǎn)置業(yè)投資的投資者從長(zhǎng)期投資的角度出發(fā)希望獲得的利益有（ ）。 A．自我消費(fèi) B．房地產(chǎn)保值 C．房地產(chǎn)增值 D．開發(fā)利潤(rùn) E．出租收益 12．利用期望值法判斷投資方案的優(yōu)劣時(shí)，可選擇的方案有（ ）。 A．期望值相同，標(biāo)準(zhǔn)差小的方案 B．期望 值相同，標(biāo)準(zhǔn)差大的方案 C．標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)小的方案 D．標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)大的方案 E．標(biāo)準(zhǔn)差相同、期望值大的方案 13．在可行性研究階段，房屋開發(fā)費(fèi)用中各項(xiàng)費(fèi)用的估算可以采用的方法有（ ）。 A．單元估算法 B．概預(yù)算定額法 C．工程最近似匡算法 D．蒙特卡洛模擬法 E．單位指標(biāo)估算法 14．新設(shè)項(xiàng)目法人融資形式的特點(diǎn)存（ ）。 A．項(xiàng)目投資由新設(shè)項(xiàng)目法人籌集的資本金和債務(wù)資金構(gòu)成 B．新設(shè)項(xiàng)目法人承擔(dān)相應(yīng)的融資責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn) C．從項(xiàng)目投資后的緊急效益來考察償債能力 D．從既有法人的財(cái)務(wù)整體狀況來考察融資后的償債能力 E．?dāng)M建項(xiàng)目在既有法人資產(chǎn)和信用基礎(chǔ)上進(jìn)行，并形成其增量資產(chǎn) 15．下列關(guān)于寫字樓基礎(chǔ)租金的表述中，正確的有（ ）。 A．基礎(chǔ)租金是根據(jù)業(yè)主希望達(dá)到的投資收益率目標(biāo)和其可接受的最低租金水平確定的 B．基礎(chǔ)租金高于市場(chǎng)租金時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)需要降低經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 32 C．基礎(chǔ)資金低于市場(chǎng)租金時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)需要降低經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 D．在寫字樓市場(chǎng)較好的情況下，市場(chǎng)租金一般高于基礎(chǔ)租金 E．在寫字樓市場(chǎng)較好的情況下，市場(chǎng)租金一般低于基礎(chǔ)租金 三、判斷題 （共 15小題，每題 1分。請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果，用 “√” 表示正確，用 “”表示錯(cuò)誤。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣 1分，本題總分最多扣至零分。） 1．房地產(chǎn)投資的時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)是指選擇合適的時(shí)機(jī)進(jìn)入市場(chǎng)。 （ ） 2．一個(gè)完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)是由市場(chǎng)主體、客體、價(jià)格、資金、運(yùn)行機(jī)制籌因素構(gòu)成的一個(gè)系統(tǒng)。 （ ） 3．當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期處在谷底并開始向第一階段運(yùn)動(dòng)時(shí)，市場(chǎng)上的投資者將迅增加。 （ ） 4．目前我國(guó)由于政府不能作為城市房屋帕拆遷人，所以政府不能作為土地一級(jí)開發(fā)者。 （ ） 5．在房地產(chǎn)開發(fā) 過程中，開發(fā)商只能委托有資質(zhì)的監(jiān)理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)工程項(xiàng)目管理。（ ） 6．服務(wù)市場(chǎng)是指已經(jīng)購買了某種產(chǎn)品，需要提供后續(xù)服務(wù)的消費(fèi)者集合。 （ ） 7．細(xì)分市場(chǎng)通常能夠吸引多位競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，而彌隙市場(chǎng)只能吸收一個(gè)或少數(shù)幾個(gè)競(jìng)爭(zhēng)者。 （ ） 8．名義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異就越小。 （ ） 9．開發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)投資，是其積累固定資產(chǎn)的重要方式。 （ ） 10．房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目用于出租或自營(yíng)時(shí)，其計(jì)算期以土地剩余年限和建筑物經(jīng)濟(jì)使用壽命中較短的年限為最大值。 （ ） 11．不確定性分析中的盈虧平衡分析和敏感性分析，是在風(fēng)險(xiǎn)因素確定發(fā)生概率為已知條件下的風(fēng)險(xiǎn)數(shù)據(jù)。 （ ） 12．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表包括基本報(bào)表和輔助報(bào)表，基本報(bào)表存儲(chǔ)了財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)所需要的最基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。 （ ） 13．個(gè)人住房抵押貸款不屬于購房者的消費(fèi)性貸款。 （ ） 14．房地產(chǎn)企業(yè)債券可以按照約定轉(zhuǎn)換為企業(yè)的普通股。 （ ） 15．在房地產(chǎn)資產(chǎn)管理中，資產(chǎn)管理和設(shè)施管理以運(yùn)行管理為主，物業(yè)管理和投資組合管理以策略性管理為主。 （ ） 33 四、計(jì)算題 （共 2小題， 20 分。要求列出算式、計(jì)算過程； 需按公式計(jì)算的，要寫出公式；僅有計(jì)算結(jié)果而無計(jì)算過程的，不得分。計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位。） 1．某家庭購買了一套 90m2的商品住宅，售價(jià)為 4000元 /m2．該家庭首付了房?jī)r(jià)總額的30％，其余購房款申請(qǐng)住房公積金和商業(yè)組合抵押貸款。住房公積金貸款和商業(yè)貸款的利率分別是 ％和 ％，貸款期限為 15年，按月等額償還。其中住房公積金貸款的最高限額為 10萬元。如果該家庭以月收入的 35％用來支付抵押貸款月還款額，那么此種貸款方案要求該家庭的最低月收入為多少？假設(shè)該家庭在按月還款 3年后，于第 4年初一次性提前償 還商業(yè)貸款本金 5萬元，那么從第 4年起該家庭的抵押貸款的月還款額為多少？（ 8分） 2．某開發(fā)商通過拍賣獲得一宗熟地的 50年使用權(quán)，擬開發(fā)建設(shè) 建筑面積為 2021m2的辦公樓項(xiàng)目，建設(shè)期為 2年，準(zhǔn)備采用 “ 滾動(dòng)開發(fā) ” 的方式。該開發(fā)商的初始資本金為 300萬元，項(xiàng)目總投資為 1000萬元。第 1年項(xiàng)目投資為 600萬元，其中資本金 200萬元，銀行貸款為 400萬元，利率為 10％，期限為 2年，按年單利計(jì)息，期末 1次還清本息。第 1年該辦公樓預(yù)售了 400m2，預(yù)售均價(jià)為 8000元 /m2．第 2年項(xiàng)目投資 400萬元；全部以自有資金 的形式投入。第 2年該辦公樓預(yù)售了 600m2，預(yù)售均價(jià)為 7800／ m2．項(xiàng)目竣工時(shí)，開發(fā)商決定將未銷售出去的 1000m2改為出租經(jīng)營(yíng)。假設(shè)該辦公樓在出租經(jīng)營(yíng)期間，前 3年的出租率分別為 60％、 70％和 80％，之后各年保持 90％的出租率。假設(shè)在整個(gè)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)月租金不變，出租經(jīng)營(yíng)期間的運(yùn)營(yíng)成本為毛租金收入的 30％。若開發(fā)商要求的目標(biāo)收益率為 16％，該辦公樓的最低月租金為多少？（假設(shè)投資發(fā)商在年初，收入和運(yùn)營(yíng)成本均發(fā)生在年末）（ 12分） 參考答案 一、單項(xiàng)選擇題 1． D 2． D 3． B 4． B 5． C 6． D 7． B 8． B 9． A 10． A 11． C 12． C 13． D 14． B 15． B 16． D 17． B 18． B 19． C 20． C 21． B 22． A 23． D 24． A 25． D 26． B 27． A 28． C 29． D 30． D 31． B 32． A 33． D 34． A 35． B 二、多項(xiàng)選擇題 1． BCE 2． ABC 3． BCDE 4． ABC 5． CD 6． ABDE 7． BCDE 8． ABC 9． ABcE 10． BDE 11． ABCE 12． ACE 13． ABCE 14． ABD 15． ABCD 三、判斷題 1． 2 ． √ 3 ． 4 ． 5 ． 6． 7 ． √ 8 ． 9 ． 10 ． √ 11． √ 12 ． 13 ． 14 ． 4 15． 四、計(jì)算題 1.（ 1） P1=10萬元 P2== 34 （ 2） n=1512=180 i1=％ /12=％ i2=％ /12=％ (％， ％ ) A1=P1[i1(1+i1)n]/[(1+i1)n1]=10000[% (1+%)180]/[(1+%)1801]= A2=P2[i2(1+i2)n]/[(1+i2)n1]=152021[% (1+%) 180]/[(1+%)1801] =（按照 %） =（按照 %） =（按照 %） 2021年全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試 —— 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理試卷 一、單項(xiàng)選擇題 （共 35小題，每題 1分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符 合題意。） 1．投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資的主要目的一般是（ ）。 A．獲取房地產(chǎn)當(dāng)期收益 B．獲取房地產(chǎn)未來收益 C．直接從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng) D．間接參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng) 2．投資者對(duì)房地產(chǎn)內(nèi)部，使用功能韻變動(dòng)（例如，在公寓內(nèi)設(shè)置自助洗衣房提供洗衣服務(wù)等），體現(xiàn)了投資者對(duì)房地產(chǎn)投資（ ）的重視。 A．各異性 B．適應(yīng)性 C．相互影響性 D．專業(yè)管理依賴性 3．下列關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金（ REITs）特征的表述中，不正確的是（ ）。 A．由專業(yè)投資管理者負(fù)責(zé)經(jīng) 營(yíng)管理 B．收入現(xiàn)金流的重要部分分配給了股東 C．分為權(quán)益型和抵押型兩種形式建設(shè)工程教育網(wǎng)提供 D．投資流動(dòng)性好 4．假設(shè)銀行一年期存款利率為 ％，貸款利率為 ％，投資市場(chǎng)的平均收益率為12％，房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為 ，則房地產(chǎn)投資的預(yù)期收益率為（ ）。 A． ％ B． ％ C． ％ D． ％ 35 5．下列影響房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行環(huán)境的因素中，屬于經(jīng)濟(jì)環(huán)境的因素是（ ）。 A．城市或區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與布局 B．人口數(shù)量與結(jié)構(gòu) C．土 地資源狀況 D．建筑技術(shù)進(jìn)步 6．反映一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和程度的相對(duì)數(shù)為（ ）。 A．房地產(chǎn)平均價(jià)格 B．房地產(chǎn)中位數(shù)價(jià)格 C．房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù) D．房地產(chǎn)同質(zhì)價(jià)格 7．隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)格總體上呈（ ）波動(dòng)的趨勢(shì)。 A．向下 B．平穩(wěn) C．不穩(wěn)定 D．向上 8．在房地產(chǎn)市場(chǎng)的自然周期中，空置率超過長(zhǎng)期平均空置率的階段為（ ）階段。 A．租金增長(zhǎng)率上升 B．新增供給小于新增需求 C．新開工項(xiàng)目增加 D．租金增長(zhǎng)率下降 9．可將房 地產(chǎn)開發(fā)劃分為若干階段，其中編制建設(shè)工程招標(biāo)文件屬于（ ）的工作。 A．投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析階段 B．前期工作階段 C．建設(shè)階段 D．租售階段 10．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的施工許可證由（ ）向發(fā)證機(jī)關(guān)申請(qǐng)領(lǐng)取。 A．施工單位 B．建設(shè)單位 C．監(jiān)理單位 D．設(shè)計(jì)單位 11．某開發(fā)商所開發(fā)的物業(yè)質(zhì)量與市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者的物業(yè)質(zhì)量相近，如果定價(jià)比市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者的定價(jià)低，則其采用的是（ ）。 A．隨行就市定價(jià)法 B．價(jià)值定價(jià)法 C．應(yīng)戰(zhàn)定價(jià)法 D．挑戰(zhàn)定價(jià)法 12．對(duì)某種特定商品有 興趣的消費(fèi)者的集合是（ ）。 A．服務(wù)市場(chǎng) B．合格有效市場(chǎng) C．有效市場(chǎng) D．潛在市場(chǎng) 13．在房地產(chǎn)銷售量預(yù)測(cè)中，引用愈來愈近期的銷售量來不斷修改平均值，使之更能反映銷售量增減趨勢(shì)和接近實(shí)際的預(yù)測(cè)方法是（ ）。 A．簡(jiǎn)單平均法 B．移動(dòng)平均法 C．加權(quán)移動(dòng)平均法 D．指數(shù)平滑法 14．企業(yè)同時(shí)向幾個(gè)細(xì)分市場(chǎng)銷售一種產(chǎn)品時(shí)，該企業(yè)采用的目標(biāo)市場(chǎng)選擇模式是（ ）模式。 A．單一市場(chǎng)集中化 B．產(chǎn)品專業(yè)化 C．市場(chǎng)專業(yè)化 D．全面覆蓋 36 15．銀行為某家庭提供年利率為 6％、按月等額償還的 10年期個(gè)人住房抵押貸款。若每月的還款額為 2021元，則該家庭在第 5年最后一個(gè)月的還款額中的本金額是（ ）元。 A． B． C． D． 16．銀行為某家庭提供了年利率為 6％、按月等比遞增償還、期限為 20年的個(gè)人住房抵押貸款，若月還款遞增率為 ％，首期償還額為 1600元，則該家庭在第 6年最后一個(gè)月的還款額是（ ）元。 A． B． C． D． 17．某家庭欲購買 總價(jià)為 25萬元的一套住宅。該家庭月收入為