【導(dǎo)讀】房地產(chǎn)估價師考試大綱《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》新版大綱。0日期：2020年04月08日來源：房地產(chǎn)估價師考試網(wǎng)考試保。本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對房地產(chǎn)投資的概念、形式、風(fēng)險及其防范等的了解、熟悉和掌握程度。（二）投資的分類。（三）投資的特性。（四）投資的作用。2．投資與企業(yè)發(fā)展密切相關(guān)。3．投資可以促進(jìn)人民生活水平提高。4．投資有利于國家的社會穩(wěn)定和國際交往。2．按經(jīng)濟活動類型劃分。1．區(qū)位選擇異常重要。2．適于進(jìn)行長期投資。3．需要適時的更新改造投資。4．投資價值難以判斷因而易產(chǎn)生資本價值風(fēng)險。6．易受政策影響。7．依賴專業(yè)管理。8．存在效益外溢和轉(zhuǎn)移。（三）購買住房抵押支持證券。1．相對較高的收益水平。2．易于獲得金融機構(gòu)的支持。4．提高投資者的資信等級。2．投資回收期較長。（一）風(fēng)險的定義。第二章房地產(chǎn)市場與市場運行。標(biāo)、市場運行規(guī)律、政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的手段與方法等的了解、

　　

【正文】 對象 （二）拆遷估價委托人的合法性 （三）拆遷估價的價值標(biāo)準(zhǔn)、估價目的和估價時點 （四）拆遷估價價格內(nèi)涵 （五）幾種特殊產(chǎn)別房屋的估價 五、城市房屋拆遷估價的工作方式 （一）拆遷估價前的準(zhǔn)備工作 （二）入戶調(diào)查 （三）室內(nèi)作業(yè)，出具估價報告 （四）現(xiàn)場答疑 六、城市房屋拆遷估價糾紛的解決 第五節(jié) 房地產(chǎn)強制拍賣估價 一、房地產(chǎn)拍賣的相關(guān) 法律 規(guī)定 二、房地產(chǎn)強制拍賣估價的特點 （一）強制處分 （二）快速變現(xiàn) （三）市場需求面窄、推廣力度小 （四）消費者心理因素 （五）購買者的額外支出 三、房地產(chǎn)強制拍賣估價的技術(shù)路線 四、房地產(chǎn)強制拍賣估價的類型與方法 （一）商品房 （二）行政趔撥地上的房產(chǎn) （三）在建工程 第六節(jié) 房地產(chǎn)損害賠償 估價 一、房地產(chǎn)價值損失的原因及種類 （一）因規(guī)劃修改給房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益造成損失 1．房屋本身的規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價值損失 2．小區(qū)內(nèi)部的規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價值損失 3．小區(qū)周邊規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價值損失 4．房地產(chǎn)所在的區(qū)域規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價值損失 5．房地產(chǎn)所在區(qū)域大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價值損失 （二）因在相鄰?fù)恋厣辖ㄔ旖ㄖ锝o相鄰房地產(chǎn)造成價值損失 （三）因環(huán)境污染造成房地產(chǎn)價值損失 （四）因工程質(zhì)量缺陷造成房地產(chǎn)價值損失 （五）因施工中挖基礎(chǔ)不 慎使鄰近建筑物受損，造成鄰近房地產(chǎn)價值損失 （六）因異議登記不當(dāng)，造成房地產(chǎn)權(quán)利人損害 （七）因非法批準(zhǔn)征收、使用土地，給當(dāng)事人造成損失 （八）因未能履約使他人工程停緩建，給他人造成損失 （九）因?qū)Ψ康禺a(chǎn)權(quán)利行使不當(dāng)限制，給房地產(chǎn)權(quán)利人造成損失 二、房地產(chǎn)損害造成的損失分析 （一）房地產(chǎn)損害的分類 1．按照房地產(chǎn)受損害的部位劃分 2．按照房地產(chǎn)可修復(fù)的損害和不可修復(fù)的損害劃分 3. 按照暫時性的損害和永久性的損害劃分 （二）房地產(chǎn)損害的賠償金額 三、房地產(chǎn)損害賠償估價內(nèi)涵及特點 （一）房地產(chǎn)損害賠償評估內(nèi)涵 （二）房地產(chǎn)損害賠償評估價值定義 （三）損害賠償估價的特點 四、房地產(chǎn)損害賠償估價方法選擇 （一）修復(fù)費用法（成本法） （二）損失資本化法 1. 凈收益減少收益年期不變型 2．凈收益不變收益年期減少型 3．凈收益、收益年期減少型 （三）賠償實例比較法 （四）損害前后價差法 五、房地產(chǎn)損害賠償估價的技術(shù)路線及難點的處理 （一）規(guī)劃變更導(dǎo)致房地產(chǎn)價值損失的估價技術(shù)路線及難點處理 （二）商品房質(zhì)量缺陷導(dǎo)致價值減損的估價技術(shù)路線及難點處理 第七節(jié) 房屋租賃價格評估 一、房屋租賃價格評估的特點 （一）住宅類房屋租賃 價格評估分為政策性評估和市場租賃評估兩種類型 （二）租約對租金估價有一定的影響 （三）劃撥土地上的營利性房屋租賃價格評估應(yīng)確定土地收益中的國家部分 二、房屋租賃價格管理的 法律 規(guī)定 （一）房屋租賃價格應(yīng)以合同形式載明 （二）不同用途房屋租賃價格管理規(guī)定 （三）私房租賃價格管理規(guī)定 三、房屋租賃價格評估常用的估價方法 （一）市場法 （二）收益法 （三）成本法 第八節(jié) 房地產(chǎn)課稅估價 一、房產(chǎn)稅估價 二、土地增值稅估價 （一）區(qū) 分評估目的，明確評估內(nèi)容 1．隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的或轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估 價格又無正當(dāng)理由的 2．提供扣除項目金額不實的 （二）扣除項目評估方法的選擇 1．取得土地使用權(quán)所支付的金額 2．房地產(chǎn)開發(fā)成本 3．舊房及建筑物的評估價格 三、契稅估價 第九節(jié) 企業(yè)各種經(jīng)濟行為涉及的房地產(chǎn)估價 一、企業(yè)各種經(jīng)濟行為涉及的房地產(chǎn)估價類型 （一）房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移 （二）房地產(chǎn)權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移 二、估價的假設(shè)前提 三、估價方法的選用 （一）房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的估價 （二）房地產(chǎn)權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移的估價 1．掌握建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估； 2．掌握房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估； 3．掌握房地產(chǎn)抵押價值評估； 4．掌握城市房屋拆遷估價； 5．熟悉房地產(chǎn)強制拍賣估價； 6．熟悉房地產(chǎn)損害賠償估價； 7．熟悉房地產(chǎn)租賃價格評估； 8．熟悉房地產(chǎn)課稅估價； 9．了解企業(yè)各種經(jīng)濟行為涉及的房地產(chǎn)估價。 ? 第四章 房地產(chǎn)咨詢顧問服務(wù) 本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對房地產(chǎn)市場調(diào)查研究、房地產(chǎn)投資項目可行性研究、房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃和房地產(chǎn)貸款項目評估等房地產(chǎn)咨詢顧問服務(wù)的了解、熟悉和掌握程度。 第一節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查研究 一、房地產(chǎn) 市場調(diào)查研究類型 （一）整體房地產(chǎn)市場調(diào)查研究 （二）住宅房地產(chǎn)市場調(diào)查研究 （三）商業(yè)房地產(chǎn)市場調(diào)查研究 （四）寫字樓房地產(chǎn)市場調(diào)查研究 （五）酒店房地產(chǎn)市場調(diào)查研究 （六）工業(yè)房地產(chǎn)市場調(diào)查研究 二、不同類型房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告內(nèi)容 （一）住宅房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告內(nèi)容構(gòu)成 1．宏觀環(huán)境分析 2．房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢分析 3．客戶分析 4．競爭分析 （二）商業(yè)房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告內(nèi)容構(gòu)成 1．宏觀環(huán)境分析 2．商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢 3．商圈（區(qū)域）分析 4．消費者消費習(xí)慣分析 5．客戶分析 （三）寫字樓房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告內(nèi)容構(gòu)成 1．宏觀環(huán)境分析 2．寫字樓房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r和趨勢 3．商務(wù)圈（區(qū)域）分析 4．競爭、典型項目研究 5．寫字樓客戶分析 （四）酒店房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告內(nèi)容構(gòu)成 1．宏觀環(huán)境分析 2．酒店房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀和特點 3．酒店消費者分析 4．酒店市場競爭分析 5．酒店經(jīng)營者分析 第二節(jié) 房地產(chǎn)投資項目可行性研究 一、房地產(chǎn)投資項目可行性研究特點 二、房地產(chǎn)投資項目可行性研究報告主要內(nèi)容 （一）項目總論 （二）項目概況 （三）項目投資環(huán)境分析 （四）項目區(qū)域環(huán)境分析 （ 五）房地產(chǎn)市場分析 （六）項目市場定位 （七）項目規(guī)劃與建筑方案 （八）項目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排 （九）投資估算與資金籌措 （十）項目經(jīng)濟效益分析 （十一）項目風(fēng)險分析 （十二）項目社會效益和影響分析 （十三）項目可行性研究結(jié)論與建議 第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃 一、房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃的特點 （一）地域性 （二）系統(tǒng)性 （三）前瞻性 （四）市場性 （五）創(chuàng)新性 （六）多樣性 二、房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃報告主要內(nèi)容 （一）項目背景 （二）開發(fā)項目地塊分析 1．地塊的自然條件分析 2．地塊周邊的經(jīng)濟及社會條件分析 3． 地塊的環(huán)境條件分析 （三）開發(fā)項目市場調(diào)查與分析 1．市場環(huán)境調(diào)查與分析 2．市場需求容量調(diào)查與分析 3．消費者和消費者行為調(diào)查與分析 4．競爭情況調(diào)查與分析 （四）開發(fā)項目 SWOT分析 1．開發(fā)項目的優(yōu)勢分析 2．開發(fā)項目的劣勢分析 3．開發(fā)項目的發(fā)展機遇分析 4．開發(fā)項目的威脅分析 （五）開發(fā)項目的市場定位 1．消費群體定位 2．項目形象定位 3．規(guī)劃設(shè)計及建筑形象定位 4．戶型定位 5．價格定位 6．物業(yè)管理定位 （六）開發(fā)項目的產(chǎn)品策劃及規(guī)劃建議 1．項目總體規(guī)劃設(shè)計建議 2．建筑個體設(shè)計建議 3． 環(huán)境景觀設(shè)計建議 4．戶型設(shè)計建議 （七）開發(fā)項目的定價及價格策略 1．開發(fā)項目定價目標(biāo) 2．開發(fā)項目定價方法選擇 3．開發(fā)項目價格策略選擇 （八）開發(fā)項目廣告策劃及銷售 1．開發(fā)項目廣告設(shè)計 2．開發(fā)項目廣告媒體選擇 3．開發(fā)項目銷售計劃及策略制定 第四節(jié) 房地產(chǎn)貸款項目評估 一、房地產(chǎn)貸款項目評估的含義 二、房地產(chǎn)貸款項目評估相關(guān) 法律 法規(guī)及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定 三、房地產(chǎn)貸款項目評估的特點 （一）綜合性 （二）科學(xué)性 （三）專 業(yè)性 （四）特殊性 四、房地產(chǎn)貸款項目評估的內(nèi)容 五、房地產(chǎn)貸款項目評估的注意事項 （一）評估的側(cè)重點 （二）動態(tài)與靜態(tài)分析 （三）項目風(fēng)險評估 （四）項目市場評估 考試要求 1．掌握房地產(chǎn)市場調(diào)查研究； 2．熟悉房地產(chǎn)投資項目可行性研究； 3．熟悉房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃； 4．熟悉房地產(chǎn)貸款項目評估。 房地產(chǎn)估價師考試大綱《房地產(chǎn)估價相關(guān)知識》新版大綱 (1) 1 日期： 2020 年 04 月 08 日 來源： 房地產(chǎn)估價師考試網(wǎng) 考試保過 ? 房地產(chǎn)估價相關(guān)知識 第一章 規(guī)劃知識 本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對規(guī)劃、城市規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、城市詳細(xì)規(guī)劃等的了解、熟悉和掌握程度。 第一節(jié) 規(guī)劃概述 一、規(guī)劃簡介 （一）國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃 （二）國土規(guī)劃 （三）土地利用總體規(guī)劃 （四）區(qū)域規(guī)劃 （五）城鄉(xiāng)規(guī)劃 （六）城市環(huán)境保護(hù)規(guī)劃和城市生態(tài)規(guī)劃 二、城市規(guī)劃與其他相關(guān)規(guī)劃的關(guān)系 （一）城市總體規(guī)劃與國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃的關(guān)系 （二）城市總體規(guī)劃與土地利用總體規(guī)劃的關(guān)系 （三）城市總體規(guī)劃與區(qū)域規(guī)劃的關(guān)系 第二節(jié) 城市規(guī)劃概 述 一、城市規(guī)劃的含義、作用和任務(wù) （一）城市規(guī)劃的含義 （二）城市規(guī)劃的作用 1．城市規(guī)劃是國家對城市建設(shè)進(jìn)行宏觀調(diào)控的手段 2．城市規(guī)劃是政策形成和實施的工具 3．城市規(guī)劃形成了城市未來的空間架構(gòu) （三）城市規(guī)劃的任務(wù) 二、城市規(guī)劃體系 （一）城市規(guī)劃 法律 體系 1．主干法及配套法規(guī)和規(guī)章 2．專項法 3．相關(guān) 法律 法規(guī) （二）城市規(guī)劃行 政體系 1．城市規(guī)劃的編制 2．城市規(guī)劃的審批 （三）城市規(guī)劃運作體系 1．城市規(guī)劃具體編制 2．城市規(guī)劃實施控制 三、城市規(guī)劃管理系統(tǒng) 第三節(jié) 城市總體規(guī)劃 一、城市總體規(guī)劃的主要任務(wù)和內(nèi)容 （一）城市總體規(guī)劃的主要任務(wù) （二）城市總體規(guī)劃的主要內(nèi)容 二、城市發(fā)展戰(zhàn)略 （一）城市發(fā)展戰(zhàn)略的含義 （二）城市發(fā)展戰(zhàn)略的主要內(nèi)容 三、城市性質(zhì)與城市規(guī)模 （一）城市性質(zhì) 1．確定城市性質(zhì)的意義 2．確定城市性質(zhì)的依據(jù) 3．確定城市性質(zhì)的方法 4．按城市性質(zhì)劃分城市類型 （二）城市規(guī)模 1．確定城市規(guī)模的意義 2． 確定城市規(guī)模的常用方法 3．按城市人口規(guī)模劃分城市類型 四、城市分區(qū)規(guī)劃 五、城市用地 （一）城市用地分類 （二）城市用地評價 1．城市用地的自然條件評價 2．城市用地的建設(shè)條件評價 3．城市用地經(jīng)濟評價 第四節(jié) 城市詳細(xì)規(guī)劃 一、控制性詳細(xì)規(guī)劃 （一）控制性詳細(xì)規(guī)劃的作用 1．控制性詳細(xì)規(guī)劃起著承上啟下的作用 2．控制性詳細(xì)規(guī)劃是城市規(guī)劃管理的依據(jù)和城市建設(shè)的引導(dǎo) 3．控制性詳細(xì)規(guī)劃是城市政策的載體 （二）控制性詳細(xì)規(guī)劃的內(nèi)容 （三）控制性詳細(xì)規(guī)劃的控制體系 （四）控制性詳細(xì)規(guī)劃有關(guān)計算規(guī)則 1．建筑占地 面積 2．總建筑面積 3．建筑高度 二、修建性詳細(xì)規(guī)劃 （一）修建性詳細(xì)規(guī)劃的作用 （二）修建性詳細(xì)規(guī)劃的內(nèi)容 第五節(jié) 城市居住區(qū)規(guī)劃 一、居住區(qū)及規(guī)劃布局 二、居住區(qū)規(guī)劃的任務(wù)和內(nèi)容 （一）居住區(qū)規(guī)劃的任務(wù) （二）居住區(qū)規(guī)劃的內(nèi)容 三、居住區(qū)的用地構(gòu)成和規(guī)模 （一）居住區(qū)的用地構(gòu)成 （二）居住區(qū)的規(guī)模 四、住宅及其用地的規(guī)劃布置 （一）住宅的類型及其特點 （二）住宅建筑經(jīng)濟和用地經(jīng)濟的關(guān)系 （三）合理選擇住宅類型 五、公共建筑及其用地的規(guī)劃布置 （一）公共建筑的分類 （二）公共建筑定額指標(biāo) （三）公共建筑 的規(guī)劃布置 六、居住區(qū)道路的規(guī)劃布置 （一）功能要求 （二）道路分級 （三）居住區(qū)道路規(guī)劃布置的基本要求 七、居住區(qū)綠地的規(guī)劃布置 （一）居住區(qū)綠地系統(tǒng)的組成 （二）居住區(qū)綠地的標(biāo)準(zhǔn) （三）居住區(qū)綠地的規(guī)劃布置原則 八、居住區(qū)規(guī)劃的技術(shù)經(jīng)濟分析 （一）用地平衡表 （二）技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 1．掌握規(guī)劃的含義和主要類型； 2．了解規(guī)劃的作用； 3．掌握城市規(guī)劃的含義； 4．了解城市規(guī)劃的作用和任務(wù)； 5．了解城市規(guī)劃法律體系； 6．熟悉城市規(guī)劃行政體系和運作體系； 7．了解城市規(guī)劃管理系統(tǒng)； 8．熟悉城市總體規(guī)劃的 主要任務(wù)和內(nèi)容； 9．了解城市總體規(guī)劃與其他相關(guān)規(guī)劃的關(guān)系； 10．了解城市性質(zhì)與城市規(guī)模； 11．熟悉城市分區(qū)規(guī)劃； 12．熟悉城市用地分類； 13．掌握城市用地的自然條件評價； 14．掌握城市用地的建設(shè)條件評價； 15．掌握城市用地經(jīng)濟評價； 16．了解控制性詳細(xì)規(guī)劃的作用； 17．掌握控制性詳細(xì)規(guī)劃的內(nèi)容和控制體系； 18．熟悉控制性詳細(xì)規(guī)劃有關(guān)計算規(guī)則； 19．了解修建性詳細(xì)規(guī)劃； 20．了