20xx年房地產(chǎn)估價師考試房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理歷年真題及答案解析-資料下載頁
2025-02-10 07:48本頁面
【導(dǎo)讀】鋪l5年租金收入的現(xiàn)值為()萬元。限為50年，則該項目的經(jīng)營期為()年。準收益率為l0％。4．某商鋪的購買價格為l00萬元，其中60萬元來自銀行貸款。萬元=4．3萬元。資本)=／40萬元=18．36％。該貸款在10年內(nèi)按年等額償還，年利率為10％，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤共34萬元，則其償債備付率為()。A=12021×230×60％×l0％／[1一-10萬元=26．95萬元，6．房地產(chǎn)投資方案比選通常是在()之間進行。8．下列關(guān)于收益率指標的表述中，錯誤的是()。9．某房地產(chǎn)投資項目的目標收益率為l0％，內(nèi)部收益率為l6％，實際收益率為l2％。態(tài)投資回收期(Pb′)的關(guān)系是()。投資利潤率=開發(fā)利潤／項目開發(fā)成本=25000／80000=31．25％。產(chǎn)生5680萬元凈現(xiàn)值；如果市場狀況一般將產(chǎn)生2450萬元凈現(xiàn)值；為：好的概率為45％；一般概率為35％；不好的概率為20％。營業(yè)外收支凈額之和為()。值稅為370萬元，則該項目土地增值稅后的開發(fā)成本利潤率為()。
【正文】 萬元。購物中心的運營成本為毛租金收入的 35％。開發(fā)商于項目運營 3 年后整體轉(zhuǎn)售，凈轉(zhuǎn)售收入是年凈經(jīng)營收入的 9． 5 倍。假設(shè)投資和貸款發(fā)生在年初，收入、運營成本和還款均發(fā)生在年末，不考慮所得稅及其他稅收。請回答下列問題： (1)若開發(fā)商要求的自有資金目標收益率為 20％，則購物中心的年最低基礎(chǔ)租金為多少元／ m2 (精確到個位 )? (2)在該最低基礎(chǔ)租金水平下，設(shè)項目全部投資的目標收益率為l3％，求項目全部投資的內(nèi)部收益率是多少 (精確到小數(shù)點后 2位 )?(12 分 )(2021 年試題 ) 解： (1)設(shè)年最低基礎(chǔ)租金為 A 萬元／ m2 第 1 年初：投資 8100 萬元，其中自有資金為 5400 萬元，貸款為(8100— 5400)萬元 =2700 萬元 第 2 年初：投資 5400 萬元，全部貸款 第 3 年 初向 乙 銀行 貸款 F1=[2700(1+9 ． 0％ )2+5400 (1+9 ． 0％ )]萬元 =9093． 87 萬元第 4 年末的凈經(jīng)營收入R=(1500070 ％ 95 ％ A+10000 10 ％ )(1 — 35％ )=(9975A+1000)0 ． 65 第 4 年末的付息額， =F17 ． 0％ 第 4 年末的凈現(xiàn)金流量 =R 一 I=(9975A+1000)0 ． 65 一 F，X7． 0％ =6483． 75A+13． 43 第 5 年末的凈現(xiàn)金流量 =9． 5R— F1+(R 一I) 自有資金現(xiàn)金流量表： 當每年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值 =0 時，可得出年最低基礎(chǔ)租金 A 值。 A=0． 1926 萬元／ m2=1926 元／ m2 (2)全投資資金的現(xiàn)金流量表： 6．某開發(fā)商通過拍賣獲得一宗熟地的 50 年使用權(quán)，擬開發(fā)建設(shè)一建筑面積為 2021 m2 的辦公樓項目，建設(shè)期為 2 年，準備采用 “ 滾動開發(fā) ” 的方式。該開發(fā)商的初始資本金為 300 萬元，項目總投資為1000 萬元。第 l 年項目投資為 600 萬元，其中資本金 200 萬元，銀行貸款為 400 萬元，利率為 10％，期限為 2 年，按年單利計息，期末 1 次還清本息 。第 1 年該辦公樓預(yù)售了 400 m2，預(yù)售均價為 8000元／ m2。第 2 年項目投資 400 萬元，全部以自有資金的形式投入。第2 年該辦公樓預(yù)售了 600m2，預(yù)售均價為 7800 元／ m2。項目竣工時，開發(fā)商決定將未銷售出去的 1000m2 改為出租經(jīng)營。假設(shè)該辦公樓在出租經(jīng)營期間，前 3 年的出租率分別為 60％、 70％和 80％，之后各年保持 90％的出租率。假設(shè)在整個經(jīng)營期內(nèi)月租金不變，出租經(jīng)營期間的運營成本為毛租金收入的 30％。若開發(fā)商要求的目標收益率為 16％，改辦公樓的最低月租金為多少 ?(假設(shè)投資發(fā)生在年初，收入和運營成本均 發(fā)生在年末 )(12 分 )(2021 年試題 ) 解： (1)設(shè)月最低租金為 A 元 第 1 年：年初支出 200 萬元；年末收入 400 m2 X8000 元／ m2=320萬元 第 2 年：年初支出 400 萬元；年末收入 600 m27800 元／ m2=468萬元 年末支出本息和： Pin+P=400 10 ％ 2 萬元 +400 萬元 =480 萬元 第 3 年末：凈經(jīng)營收入 =1000A 60 ％ (1 — 30％ )12=5040A 第 4年末：凈經(jīng)營收入 =1000 A 70 ％ (1 — 30％ ) 12=5880A 第 5 年末：凈經(jīng)營收入 =1000 A 80 ％ (1 — 30％ )12=6720A 第 6 ～ 50 年末：凈經(jīng)營收入 =1000 A 90 ％(1 — 30％ )12=7560A (2)凈現(xiàn)值 =0 可求最低月租金水平 7．某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積為 8000m2，土 地使用權(quán)年期為40 年，總建筑面積為 50000 m2，其中服務(wù)式公寓 35000m2，商務(wù)、辦公、餐飲、健身娛樂等服務(wù)用房 5000 m2，地下車位 230 個 (10000 m2)。項目建設(shè)期為 3 年，總投資額為 35000 萬元 (不包括貸款利息 )，其中自有資金占 35％，其余投資來源于貸款和預(yù)售收入：第 l 年投入資金 9000 萬元，全部為自有資金；第 2 年投入資金 13250 萬元，其中 3250 萬元為自有資金，第 3 年投入資金 12750 萬元。該項目的住宅與停車位從第二年開始銷售，第 2— 4 年的凈銷售收入分別為7750 萬元、 12600 萬元 、 21650 萬元，第 4 年末全部售完；服務(wù)用房在第 5 年初開始出租，出租率為 90％，租金為 3000 元／ (m2．年 )，運營成本為租金收入的 20％；服務(wù)用房的殘值為 20 萬元。 假設(shè)：投入全部發(fā)生在年初，收入發(fā)生在年末且可以全部再投入，貸款按年計復(fù)利，本息從第四年初開始償還；在整個出租期內(nèi)，出租率、租金、運營成本均維持不變；該項目的貸款年利率為 10％，投資者全部投資和自有資金的目標收益率分別為 15％和 25％。在貸款利息最少條件下，求： (1)該項目的借款計劃和還款計劃。 (2)該項目全部投資內(nèi)部收益率。 (3)該項目自有資金財務(wù)凈現(xiàn)值。 (12 分 )(2021 年試題 )解： 第一步：求借款計劃和還款計劃： (1)借款計劃： 第 2 年初借款： (13250— 3250)萬元 =10000 萬元 (0． 5 分 ) 第 3 年初借款： (12750— 7750)=5000 萬元 (0． 5分 ) (2)還款計劃： 第 4 年初應(yīng)還 款： l0000 萬元 (1+10 ％ )2+5000 萬元(1+10 ％ )=17600萬元還款 l2600 萬元， (1 分 ) 第 5 年初應(yīng)還款： (17600— 12600)萬元 (1+10 ％ )=5500 萬元還款 5500萬 元。 (1分 )(如以上計算結(jié)果是在 “ 現(xiàn)金流量表 ” 中列出的，也給相應(yīng)的得分 ) 第二步：求現(xiàn)金流量 (1)第 5～ 40 年的租金收入： 3000500090 ％萬元 =1350 萬元(0． 5 分 ) (2)第 5～ 40 年的運營成本： 135020 ％萬元 =270 萬元 (0． 5 分 ) (3)列出現(xiàn)金流量表 (單位：萬元 ) (此表中 “ 凈現(xiàn)金流量 ” 數(shù)據(jù)全部正確的，得 2 分；部分正確的，酌情給 0． 5～ 1． 5 分 )
試題試卷相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1