20xx年房地產(chǎn)估價(jià)師考試房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理歷年真題及答案解析(已修改)
2025-02-22 07:48 本頁(yè)面
【正文】 2021 年房地產(chǎn)估價(jià)師考試房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理 歷年真題及答案解析 (一 )單項(xiàng)選擇題 1．某商鋪的租賃期為 15 年，租金按每年 5％的比例遞增，第 l年的租金為 1 萬(wàn)元，租金于每年的年初收取，年利率為 8％，則該商鋪 l5 年租金收入的現(xiàn)值為 ( )萬(wàn)元。 (2021 年試題 ) A． 11． 41 B． 11． 49 C． 12． 41 D． 12． 49 答案： C 解析： 2．某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)到竣工驗(yàn)收共用了 3 年時(shí)間，建成后用于出租經(jīng)營(yíng)，預(yù)計(jì)經(jīng)濟(jì)壽命為 40 年，土地使用權(quán)年限為 50 年，則該項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)期為 ( )年。 (2021 年試題 ) A． 37 B． 40 C． 43 D． 50 答案： B 3．某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，當(dāng) i1=14％時(shí)，凈現(xiàn)值為 450 萬(wàn)元；當(dāng)i2=15％時(shí)，凈現(xiàn)值為一 200 萬(wàn)元，平均資金成本率為 l3． 2％，基準(zhǔn)收益率為 l0％。該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 ( )。 (2021 年試題 ) A． 13． 20％ B． 14． 31％ C． 14． 69％ D． 14． 80％ 答案： C 解析： 4．某商鋪的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格為 l00 萬(wàn)元，其中 60 萬(wàn)元來(lái)自銀行貸款。該貸款在 10 年內(nèi)按年等額償還，年利率 為 7％，預(yù)計(jì)該商鋪第 l 年稅后凈現(xiàn)金流量為 3 萬(wàn)元，如果不考慮物業(yè)增值收益，則第 1 年的投資回報(bào)率為 ( )。 (2021 年試題 ) A． 5． 00％ B． 7． 50％ C． 18． 36％ D． 28． 85％ 答案： C 解析：根據(jù)等額序列支付資金回收系數(shù)公式先求出 A 值A(chǔ)=607 ％／ [1 一 (1+7％ )10]萬(wàn)元 =8． 54萬(wàn)元 (8． 54— 607 ％ )萬(wàn)元 =4． 3 萬(wàn)元。 投資回報(bào)率 =(稅后現(xiàn)金流量 +投資者權(quán)益增加值 )／資本金 (權(quán)益資本 )=(3+4． 34)／ 40 萬(wàn)元 =18． 36％。 5． 趙某以 l2021 元／ m2 的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了 230m2 的商鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，購(gòu)買(mǎi)價(jià)中的 60％來(lái)自銀行貸款。該貸款在 10 年內(nèi)按年等額償還，年利率為 10％，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤(rùn)共 34 萬(wàn)元，則其償債備付率為 ( )。 (2021 年試題 ) A． 0． 12 B． 0． 21 C． 1． 26 D． 2． 05 答案： C 解析：根據(jù)等額序列支付資金回收系數(shù)公式先求出 A 值A(chǔ)=1202123060 ％ l0 ％／ [1 一 (1+10％ )10 萬(wàn)元 =26． 95 萬(wàn)元， 償債備付率 =可用于還本付息資金／當(dāng)期應(yīng)還 本付息資金 =34／26． 95=1． 26。 6．房地產(chǎn)投資方案比選通常是在 ( )之間進(jìn)行。 (2021 年試題 ) A．獨(dú)立方案 B．互斥方案 C．凈現(xiàn)值法 D．等額年費(fèi)用法 答案： B 7．對(duì)經(jīng)營(yíng)期不同的房地產(chǎn)投資方案進(jìn)行比選時(shí)，應(yīng)采用的方法是 ( )。 (2021 年試題 ) A．等額年值法 B．差額投資內(nèi)部收益率法 C．凈現(xiàn)值法 D．等額年費(fèi)用法 答案： A 8．下列關(guān)于收益率指標(biāo)的表述中，錯(cuò)誤的是 ( )。 (2021 年試題 ) A．基準(zhǔn)收益率是投資者所要求的最低 投資報(bào)酬率 B．財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率 C．常規(guī)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是唯一的 D．差額投資內(nèi)部收益率是兩個(gè)方案內(nèi)部收益率之差 9．某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的目標(biāo)收益率為 l0％，內(nèi)部收益率為 l6％，實(shí)際收益率為 l2％。銀行的貸款利率為 7． 5％，則通貨膨脹率是 ( )。(2021 年試題 ) A． 1． 82％ B． 2． 33％ C． 3． 57％ D． 5． 45％ 答案： A 解析： (1+12％ )=(1+10％ )(1+Rα) ， Rα=1 ． 82％。 10．對(duì)于同一 個(gè)房地產(chǎn)投資方案，其動(dòng)態(tài)投資回收期 (Pb′) 與靜態(tài)投資回收期 (Pb′) 的關(guān)系是 ( )。 A． Pb′ Pb′ B． Pb′≤Pb′ C． Pb′= Pb′ D． Pb′ Pb′ 答案： D 解析：動(dòng)態(tài)投資回收期考慮資金時(shí)間價(jià)值，凈收益要折現(xiàn)，因此，對(duì)于同一個(gè)項(xiàng)目，其動(dòng)態(tài)投資回收期 Pb′ 一定大于其靜態(tài)投資回收期 Pb′ 11．某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總成本為 80000 萬(wàn)元，其中財(cái)務(wù)費(fèi)用為8000 萬(wàn)元，建設(shè)周期為 3 年，利潤(rùn)總額為 25000 萬(wàn)元，則該項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率是 ( )。 (2021 年試題 ) A． 10． 42％ B． 11． 57％ C． 31． 25％ D． 34． 72％ 答案： C 投資利潤(rùn)率 =開(kāi)發(fā)利潤(rùn)／項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本 =25000／ 80000=31． 25％。 12．某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，經(jīng)過(guò)測(cè)算得出如下數(shù)據(jù)：如果市場(chǎng)前景好將產(chǎn)生 5680 萬(wàn)元凈現(xiàn)值；如果市場(chǎng)狀況一般將產(chǎn)生 2450 萬(wàn)元凈現(xiàn)值；如果市場(chǎng)前景不好，則將產(chǎn)生一 3680 萬(wàn)元凈現(xiàn)值，經(jīng)分析市場(chǎng)前景為：好的概率為 45％；一般概率為 35％；不好的概率為 20％。則該項(xiàng)目的期望值為 ( )萬(wàn)元。 (2021 年試題 ) A 2677． 50 B． 3680． 60 C． 4003． 50 D． 5356． 80 答案： A 解析： (568045 ％ +245035 ％一 368020 ％ )萬(wàn)元 =2677． 5 萬(wàn)元 13．某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目現(xiàn)有 A、 B 兩種方案，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期分別為 4 年，其目標(biāo)收益率均為 12％，凈現(xiàn)值分別為 l 150 萬(wàn)元，對(duì)兩方案進(jìn)行比選，則最優(yōu)方案的等額年值為 ( )萬(wàn)元。 A． 39． 5l B． 49． 39 C． 49． 96 D． 62． 45 答案： C 解析： AW． =12012 ％／ [(1— 1+12％ )3]萬(wàn)元 =49． 96萬(wàn)元 AWE=15012 ％／ [(1— 1+12％ )4]萬(wàn)元 =49． 39 萬(wàn)元，取等額年值大的方案為優(yōu)。 14．當(dāng)可供比較的互斥方案壽命期相同，其效益也基本相同時(shí)，宜采用的比選方法是
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