【正文】 房地產(chǎn)經(jīng)營管理講義 一、內(nèi)容提要 房地產(chǎn)的種類； 房地產(chǎn)投資的特性； 房地產(chǎn)投資的形式與利弊； 房地產(chǎn)投資的風(fēng)險及風(fēng)險與投資組合。 二、考試要求 了解房地產(chǎn)投資，投資組合的概念，房地產(chǎn)投資風(fēng)險類型及其對投資者行為的影響。 熟悉房地產(chǎn)投資的形式及利弊。 掌握房地產(chǎn)投資的種類及投資特性。 第一節(jié) 房地產(chǎn)的種類 從房地產(chǎn)開發(fā)程度上劃分，房地產(chǎn)可分為土地、在建工程和建成后的物業(yè)三種類型。 一、 土地 土地是房地產(chǎn)的一種原始形態(tài)，通過在土地上繼續(xù)投資，就可以最終 達到為人類提供入 住空間的目的。土地屬于房地產(chǎn)的范疇并是其中最重要的組成部分。土地又可分為未開 發(fā)的土地和已開發(fā)的土地兩種類型。前者基本上屬于農(nóng)村集體土地，后者通常屬于城市 國有土地，當然，在一定條件下前者可以向后者轉(zhuǎn)化。 依土地所處的狀態(tài)不同，土地又可分為具備開發(fā)建設(shè)條件、立即可以開始建設(shè)的熟地和 必須經(jīng)過土地的再開發(fā)才能用于建設(shè)的毛地。除土地開發(fā)費用外，土地開發(fā)過程中的不 確定性和風(fēng)險，是導(dǎo)政毛地和熟地之間價格差異的主要因素。對于房地產(chǎn)投資者來說， 購買熟地進行開發(fā)建設(shè)時，雖然土地費用支出通常高于購買生 地自行完成土地開發(fā) (拆 遷、安置、補償 )后再建設(shè)的方式，但由于縮短了開發(fā)周期，減少了投資風(fēng)險，因此是 許 多投資者愿意選擇的方式。 例題、對于房地產(chǎn)投資者來說，購買熟地比購買生地進行開發(fā)建設(shè)，有 [ A、土地費用高 B、投資風(fēng)險減少 C、投資風(fēng)險增加 ]特點？ E、 開 D、開發(fā)周期縮短 發(fā)周期延長 答案： ABD 二、在建工程 在建工程是指已經(jīng)開始工程建設(shè)但尚未竣工投入使用的房地產(chǎn)，是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程 中的一種中間形態(tài)。受原有投資者融資能力、管理能力、投資策略以及市場環(huán)境因素變 化的影響， 房地產(chǎn)市場上總存在一些針對在建工程的交易行為，如將在建工程轉(zhuǎn)讓、抵 押等。因此，針對在建工程的價值評估和投資分析，也是房地產(chǎn)投資分析的重要內(nèi)容。 三、 成后的物業(yè) 所謂建成后的物業(yè)，即通常所說的已通過竣工驗收、可投入正常使用的建筑物及其附屬 物。按其當前的使用狀態(tài)，可分為空置和已入住 (允許有部分空置 )兩種情況。按照建筑 物的用途不同，可分為下列幾種形式： 居住物業(yè)。居住物業(yè)一般是指供人們生活居住的建筑，包括普通住宅、公寓、別墅等 。 這類物業(yè)的購買者大都是以滿足自用為目的，也有少量作為投資，出租給租客使 用。 商業(yè)物業(yè)。商業(yè)物業(yè)有時也稱收益性物業(yè)或投資性物業(yè)，包括酒店、寫字樓、零售商 業(yè)用房、出租商住樓等。這類物業(yè)的購買者大都是以投資為目的，靠物業(yè)出租經(jīng)營的收 入回收投資并賺取投資收益，也有一部分是為了自用、自營的目的。由于入住商業(yè)物業(yè) 內(nèi)的經(jīng)營者的效益在很大程度上取決于其與社會接近的程度，所以位置對于這類物業(yè)有 著特殊的重要性。 工業(yè)物業(yè)。工業(yè)物業(yè)通常是為人類的生產(chǎn)活動提供入住空間，包括工業(yè)廠房、高新技 術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房 (又稱工業(yè)寫字樓 )、倉儲用房等。工業(yè)物業(yè)既有出售的市 場，也有出租的 市場。 特殊物業(yè)。對于賽馬場、高爾夫球場、汽車加油站、飛機場、車站、碼頭、高速公路 、 橋梁、隧道等物業(yè)，常稱為特殊物業(yè)。特殊物業(yè)的市場交易很少，因此，對這類物業(yè)的 投資多屬于長期投資，投資者靠日常經(jīng)營活動的收益來回收投資、賺取投資收益。 例題：按照建筑物的用途不同，建成后的物業(yè)可分為 [ A、居住物業(yè) 答案： ABCD B、商業(yè)物業(yè) C、工業(yè)物業(yè) ]形式？ D、特殊物業(yè) 第二節(jié) 房地產(chǎn)投資的特性 一、位置的固定性或不可移動性 房地產(chǎn)資產(chǎn)最重要的一個特性是位置的固定性或不可移 動性。 它不僅受地區(qū)經(jīng)濟的束縛； 還受到其周圍環(huán)境的影響，所謂“房地產(chǎn)的價值就在于其位置”。房地產(chǎn)不能脫離周圍 的環(huán)境而單獨存在，就是強調(diào)了位置對房地產(chǎn)投資的重要性。 房地產(chǎn)資產(chǎn)的不可移動性，要求房地產(chǎn)所處的區(qū)位必須對開發(fā)商、置業(yè)投資者和租客都 具有吸引力，也就是說能使開發(fā)商通過開發(fā)投資獲取適當?shù)拈_發(fā)利潤，使置業(yè)投資者能 獲取合理、穩(wěn)定的經(jīng)常性收益，使租客能方便地開展經(jīng)營活動以賺取正常的經(jīng)營利潤并 具備支付租金的能力。 房地產(chǎn)投資價值的高低，在很大程度上取決于其所處地區(qū)物業(yè)的整體升值潛力，而不僅 是 看其當前凈租金水平的高低。 由于房地產(chǎn)的不可移動性，投資者在進行投資決策時，對未來地區(qū)環(huán)境的可能變化和某 一宗具體物業(yè)的考慮是并重的。通過對城市規(guī)劃的了解和分析，就可以做到正確地和有 預(yù)見性地選擇投資地點。 例題：房地產(chǎn)投資不可移動的特性，要求房地產(chǎn)所處區(qū)位必須對 [ A、置業(yè)投資者 B、開發(fā)商 C、承包商 D、租客 答案 :ABD 二、壽命周期長 房地產(chǎn)投資是一種長期投資。因為土地是不可毀滅的，投資者在其上所擁有的權(quán)益通常 在 40 年以上，而且擁有該權(quán)益的期限還可以依法延長；地上建筑物及其附屬物具有很好 的 耐久性。房地產(chǎn)同時具有經(jīng)濟壽命和自然壽命，經(jīng)濟壽命是指在正常市場和運營狀態(tài) 下，房地產(chǎn)產(chǎn)生的收益大于其運營成本，即凈收益大于零的持續(xù)時間；自然壽命是指房 地產(chǎn)從地上建筑物建成投入使用開始，直至建筑物由于主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備的自然老化 或損壞，不能繼續(xù)保證安全使用的持續(xù)時間。自然壽命一般要比經(jīng)濟壽命長得多，其較 長的自然壽命可以令投資者從一宗置業(yè)投資中獲取幾個經(jīng)濟壽命，因為如果對建筑物進 行一些更新改造、改變建筑物的使用性質(zhì)或改變物業(yè)所面對的租客類型，投資者就可以 用比重新購置另外一宗房地產(chǎn)少得多的投資，繼續(xù)獲取可觀的收益。應(yīng)該指出的是，稅 法中規(guī)定的有關(guān)固定資產(chǎn)投資回收或折舊年限，往往是根據(jù)國家的稅收政策來確定的， 并不一定與房地產(chǎn)的經(jīng)濟壽命或自然壽命相同。 例題 房地產(chǎn)的經(jīng)濟壽命是指物業(yè)開始使用至 [ A、收益為零 益率 答案： C 三、適應(yīng)性 B、產(chǎn)出的收益超過其使用成本 ]的時刻。 C、凈收益為零 D、收益率小于基準收 ]都有吸引力。 房地產(chǎn)本身并不能產(chǎn)生收益，也就是說房地產(chǎn)的收益是在使用過程中產(chǎn)生的。由于這個 原因，置業(yè)投資者及時調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能，使之既適合房地產(chǎn)市場的需求特征，又 能增加置業(yè)投 資的收益。房地產(chǎn)投資的這個特性被稱為適應(yīng)性。 四、不一致性 市場上不可能有兩宗完全相同的房地產(chǎn)，房地產(chǎn)市場上的產(chǎn)品不可能做到標準化，房地 產(chǎn)投資也是在某一個細分市場上的投資。土地由于受區(qū)位和周圍環(huán)境的影響不可能完全 相同；兩棟建筑物也不可能完全一樣，即使是在同一條街道兩旁同時建設(shè)的兩棟具有相 同設(shè)計形式的建筑物，也會由于其內(nèi)部附屬設(shè)備、臨街情況、物業(yè)管理情況等的差異而 有所不同，而這種差異往往最終反映在兩宗物業(yè)的租金水平和出租率等方面。 五、政策影響性 政策影響性是指房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響。由于房 地產(chǎn)在社會經(jīng)濟活動中的 重要性，各國政府均對房地產(chǎn)市場倍加關(guān)注，經(jīng)常會有新的政策措施出臺，以調(diào)整房地 產(chǎn)商品在生產(chǎn)、交易、使用過程中的法律關(guān)系和經(jīng)濟利益關(guān)系。而房地產(chǎn)不可移動等特 點的存在，使得房地產(chǎn)很難避免這些政策調(diào)整所帶來的影響。政府在土地供給、住房、 金融、財政稅收等方面政策的變更，均會對房地產(chǎn)的市場價值、進而對房地產(chǎn)投資的經(jīng) 濟效果產(chǎn)生影響。 六、對專業(yè)管理的依賴性 投資房地產(chǎn)需要管理。房地產(chǎn)開發(fā)投資所需要的管理是不言而喻的，它需要投資者在獲 取土地使用權(quán)、規(guī)劃設(shè)計、項目融資、工程管理、市場營銷等方 面具有管理經(jīng)驗和能力； 置業(yè)投資也需要投資者考慮租客、租約、維修、保安等問題。即使是置業(yè)投資者委托了 專業(yè)物業(yè)管理公司， 也要與物業(yè)管理人員一起制定有關(guān)的市場策略和經(jīng)營中的指導(dǎo)原則。 此外，房地產(chǎn)投資還需要會計師、律師等提供專業(yè)服務(wù)，以確保投資的總體收益最大化。 七、相互影響性 政府在道路、公園、博物館等公共設(shè)施方面的投資，能顯著地提高附近房地產(chǎn)的價值。 第三節(jié) 房地產(chǎn)投資的形式與利弊 一、房地產(chǎn)投資的形式 從房地產(chǎn)投資形式來說，房地產(chǎn)投資分為直接投資和間接投資兩類。直接投資是指投資 者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買房地產(chǎn)的過程，參與有關(guān)的管理工作，包括從購地開始的 開發(fā)投資和物業(yè)建成后的置業(yè)投資兩種形式。間接投資主要是指將資金投入與房地產(chǎn)相 關(guān)的證券市場的行為，房地產(chǎn)的間接投資者不需直接參與有關(guān)投資管理工作，具體投資 形式包括： 購買房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)的債券、股票，購買房地產(chǎn)投資信托基金、房地產(chǎn) 抵押支持證券等。 二、房地產(chǎn)直接投資 （一）房地產(chǎn)開發(fā)投資 房地產(chǎn)開發(fā)投資是指投資者從購買土地使用權(quán)開始，通過在土地上的進一步投資活動， 即經(jīng)過規(guī)劃設(shè)計和施工建設(shè)等過程，建成可以滿足人們某種 入住需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，然 后將其推向市場進行銷售，轉(zhuǎn)讓給新的投資者或使用者，并通過這個轉(zhuǎn)讓過程收回投資 獲取開發(fā)利潤的過程。 房地產(chǎn)開發(fā)投資屬于短期投資，它形成了房地產(chǎn)市場上的增量供給。當房地產(chǎn)開發(fā)投資 者將建成后的房地產(chǎn)用于出租 (如寫字樓、公寓、別墅、貨倉等 )或經(jīng)營 (如商場、酒店等 ) 時，短期開發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長期置業(yè)投資。 (二 )房地產(chǎn)置業(yè)投資 房地產(chǎn)置業(yè)投資的對象可以是開發(fā)商新建成的物業(yè) (市場上的增量房地產(chǎn) )，也可以是房 地產(chǎn)市場上的二手貨 (市場上的存量房地產(chǎn) )。這類投資的目的一般有兩個：一是滿足自 身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營的需要；二是作為投資將購入的物業(yè)出租給最終的使用者，獲取 較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。這種投資的另一個特點是在投資者不愿意繼續(xù)持有該項置業(yè)投 資時，可以將其轉(zhuǎn)售給另外的置業(yè)投資者，并獲取轉(zhuǎn)售收益。例如，某公司以 300 萬元 購買了一個 250 平方米的寫字樓單位，并將其中的 100 平方米用作本公司的辦公室，將 剩余的 150 平方米租給另一個單位使用， 每年扣除維修管理費用后的凈租金收入是 30 萬 元。經(jīng)過 10 年之后，該公司為了財務(wù)安排方面的需要，將購買的 250 平方米寫字樓全部 轉(zhuǎn)售出去，扣除銷售稅費后的凈轉(zhuǎn)售收人為 450 萬元?？梢钥闯觯摴镜闹脴I(yè)投資， 同時達到了自用 (消費 )、獲取經(jīng)常性收益、投資保值和增值等幾個方面的目的。 三、房地產(chǎn)間接投資 (一 )購買住房抵押支持證券 個人住房抵押貸款證券化興起于 20 世紀 70 年代，經(jīng)過近 30 年的發(fā)展，已成為美國、加 拿大等發(fā)達資本主義國家住房金融市場上的重要籌資工具和手段。 所謂抵押貸款證券化， 就是把金融機構(gòu)所持有的個人住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)化為抵押支持證券 (MBS)，然后通過出 售證券融通資金，購買證券的投資者也就成為房地產(chǎn) 間接投資者。購買抵押支持證券的 投資者可以間接地獲取房地產(chǎn)投資的收益。 (二 )購買房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)的債券、股票 為了降低融資成本，越來越多的大型房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)希望通過資本市場直接融資， 以支持其開發(fā)投資計劃。通過公司直接或間接上市，解決了房地產(chǎn)開發(fā)所需的資本金投 入問題。債券或股票的投資者，也就分享了部分房地產(chǎn)投資收益，成為間接的房地產(chǎn)投 資者。 (三 )投資于房地產(chǎn)投資信托基金 房地產(chǎn)投資信托基金 (REITs)是購買、開發(fā)、管理和出售房地產(chǎn)資產(chǎn)的公司。 REITs 選擇 投資的領(lǐng)域非常廣泛且具有 很多優(yōu)越性：第一，收益穩(wěn)定，因為 REITs 的投資收益主要 來源于其所擁有物業(yè)的經(jīng)常性租金收入；第二， REITs 投資的流動性很好，投資者很容易 將持有的 REITs 的股份轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金。這是因為，其股份可在主要的交易所交易，買賣房 地產(chǎn)投資信托基金的資產(chǎn)或股份比在市場上買賣房地產(chǎn)更容易。 四、房地產(chǎn)投資的利弊 (一 )房地產(chǎn)投資之利 相對較高的收益水平 房地產(chǎn)開發(fā)投資中，大多數(shù)房地產(chǎn)投資的股本收益率相對于儲蓄、股票分紅、債券等其 他類型的投資來說，收益水平是較高的。 能夠得到稅收方面的好處 置業(yè)投資 的所得稅是以毛租金收入扣除經(jīng)營成本、貸款利息和建筑物折舊后的凈經(jīng)營收 入為基數(shù)以固定稅率征收的。從會計角度來說，建筑物隨著樓齡的增長，每年的收益能 力都在下降，所以稅法中規(guī)定的折舊年限相對于建筑物的自然壽命和經(jīng)濟壽命來說要短 得多。這就使建筑物每年的折舊額要比物業(yè)年收益能力的實際損失高得多，致使置業(yè)投 資者賬面上的凈經(jīng)營收益減少，相應(yīng)地也就減少了投資者的納稅支出。 易于獲得金融機構(gòu)的支持 由于可以將物業(yè)作為抵押擔(dān)保品，置業(yè)投資者可以較容易地獲得金融機構(gòu)的支持，得到 其投資所需要的大部分資金。房地產(chǎn)本身也 是一種重要的信用保證。金融機構(gòu)通常認為 作為抵押物的房地產(chǎn)，是保證能按期安全地收回貸款的最有效方式。 能抵消通貨膨脹的影響 由于通貨膨脹的影響，房地產(chǎn)和其他有形資產(chǎn)的重建成本不斷上升，從而導(dǎo)致了房地產(chǎn) 和其他有形資產(chǎn)價值的上升，所以說房地產(chǎn)投資具有增值性。又由于房地產(chǎn)是為人類生 活居住、生產(chǎn)經(jīng)營所必需的，即使在整個經(jīng)濟的衰退過程中，房地產(chǎn)的使用價值仍然不 變，所以房地產(chǎn)投資又是有效的保值手段。 提高投資者的資信等級 由于擁有房地產(chǎn)并不是每個公司或個人都能做到的事， 所以擁有房地產(chǎn)便成了占有資 產(chǎn)、 具有資金實力的最好證明。這對于提高置業(yè)投資者或房地產(chǎn)資產(chǎn)擁有者的資信等級、獲 得更多更好的投資交易機會具有重要意義。 例題：與其他投