全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試房地產(chǎn)估價案例(已修改)
2025-06-17 22:20 本頁面
【正文】 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 1 頁 共 17 頁 20xx 年全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試房地產(chǎn)估價案例與分析考試試題 一、問答題（共 3 題，每題 10 分。請將簽字寫在答題既對應(yīng)的題號下） （一）某房地產(chǎn)開發(fā)商欲參加一宗規(guī)劃用途為公寓、寫字樓的出讓地塊的投標，委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估該宗土地的公開市場價值，供其確定投標價格時參考。作為房地產(chǎn)估價人員，在全面了解地塊的基本情況（包括位置、四至、用途、面積、容積率等）和地塊所在區(qū)域基本情況（包括市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施狀況、商業(yè)繁華程度、人文環(huán)境和區(qū)域的總體規(guī)劃等）之后，還需做哪些專業(yè)工作？ （二）某房地產(chǎn)估價 機構(gòu)接受委托評估一棟于 5年前建成的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的商場，該商場土地使用權(quán)以出讓方式取得，用途為商業(yè)，估價目的為評估該商場的抵押價值。房地產(chǎn)估價師完成估價報告后，委托人發(fā)現(xiàn)估價報告中收益法所采用的年凈收益與委托人提供的財務(wù)報表中該商場近三年平均的年凈利潤不同，收益年限也與該商場建筑物的剩余經(jīng)濟壽命不同；成本法所采用的成本也與委托人提供的成本數(shù)據(jù)不同。請你分析說明房地產(chǎn)估價師這樣做的理由。 （三）某城區(qū)缺少辦公用房，兩年前甲公司兼并了該城區(qū)中一個有沿街二層標準工業(yè)廠房的工廠，兼并后自行將工廠改造、重新裝修為辦公 樓用于出租?，F(xiàn)政府將該區(qū)段規(guī)劃改造為辦公商務(wù)區(qū)，上述房屋需拆遷。甲公司為獲得最有利的拆遷補償，向房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行專業(yè)咨詢。根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》和《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》，甲公司可能提出哪些評估要求？對甲公司可能提出的評估要求，房地產(chǎn)估價機構(gòu)該如何解答？ 二、單項選擇題（共 10 小題，每小題 2 分。每小題的備選答案中只有一個最 符合題意，請將這個答案對應(yīng)的字母填在答題紙各小題相應(yīng)的括號內(nèi)） 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 2 頁 共 17 頁 （一）某商業(yè)樓建筑面積為 5000 平方米，于 20xx 年 9 月 1 日開工， 20xx 年 3 月 1 日建成投入使用；該樓為鋼筋 混凝土結(jié)構(gòu)，耐用年限為 60 年。業(yè)主于 20xx 年 3 月 1日通過補交土地使用權(quán)出讓金將土地使用權(quán)性質(zhì)由劃撥轉(zhuǎn)為出讓，用途為商業(yè)，土地使用年限 40年，自 20xx 年 3 月 1日起至 2043 年 2 月 28日止。在 20xx 年 3 月 1日，業(yè)主擬以該商業(yè)樓為抵押物向銀行申請二年期的抵押貸款，委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)估價。 1．采用成本法估價，計算該建筑物折舊時，確定建筑物的剩余經(jīng)濟壽命應(yīng)（ ） A．按土地使用權(quán)出讓年限扣除土地已使用年限計算 B．按建筑物耐用年限計算 C．按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限計算 D．按建筑物已使用年限計算 2．采用收益法估價時，下述觀點不正確的是（ ）。 A．收益年限應(yīng)按估價時點時的土地使用權(quán)剩余年限計算 B．估價時點應(yīng)設(shè)定為 20xx 年 3 月 1 日 C．凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊額 D．應(yīng)要求委托人提供該商業(yè)樓的經(jīng)營收益和費用資料 3．估價機構(gòu)評估出該商業(yè)樓在 20xx 年 3 月 1 日的公開市場價值為 4000 萬元。 近年來此類房地產(chǎn)的價格年均上漲 5％，且預(yù)測此上漲趨勢仍將繼續(xù)。另根 據(jù)拍賣行統(tǒng)計數(shù)據(jù)，此類房地產(chǎn)快速變現(xiàn)的變現(xiàn)率一般為 其正常市場價格 的 70％。估價機構(gòu)向委托人提交的估價結(jié)果應(yīng)該是（ ）。 A． 2800 萬元 B． 2940 萬元 C． 4000 萬元 D． 4200 萬元 4．假設(shè)在 20xx 年 9 月 1 日，業(yè)主委托某估價機構(gòu)重新評估該商業(yè)樓屆時的抵 押價值，若估價結(jié)果顯示該商業(yè)樓的公開市場價值比 20xx 年 3 月 1 日的公 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 3 頁 共 17 頁 開市場價值增加了 500 萬元。下列表述中正確的是（ ）。 A．原抵押權(quán)人認為 該商業(yè)樓已全部抵押， 500 萬元增值不能再設(shè)立抵押權(quán) B．原抵押權(quán)人認為該商業(yè)樓已全部抵押給原抵押權(quán)人， 500 萬元增值不能 對原抵押權(quán)人以外的債權(quán)提供擔保 C．業(yè)主認為該 500 萬元屬于抵押物價值的新增部分，不屬于抵押范圍，若 對抵押物拍賣，原抵押權(quán)人對該部分價值無優(yōu)先受償權(quán) D．該 500 萬元可再次抵押 （二）某臨街商鋪業(yè)主為該商鋪投保，保險公司于 20xx 年 3 月 1 日委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)對該商鋪進行估價，評估價值為人民幣 200 萬元。 20xx 年 8 月 1 日，該商鋪發(fā)生火 災(zāi)，為確定火災(zāi)給該商鋪房屋造成的直接損失，保險公司又委托估價機構(gòu)估價。估價機構(gòu)的估價報告認為該商鋪在 20xx 年 8 月 1日尚未遭受火災(zāi)時的公開市場價值是人民幣 750 萬元，建筑物價值是人民幣 190 萬元； 20xx 年 8 月 1 日遭受火災(zāi)后建筑物價值為人民幣 50 萬元。 5．火災(zāi)給該商鋪房屋造成的直接損失為（ ）。 A．人民幣 140 萬元 B．人民幣 150 萬元 C．人民幣 190 萬元 D．人民幣 700 萬元 6．下列表述中不正確的是（ ）。 A． 20xx 年 8 月 1 日的評估價值 750 萬 元包含地價 B． 20xx 年 3 月 1 日的評估價值 200 萬元包含地價 C． 20xx 年 8 月 1 日的評估價值 190 萬元不包含地價 D． 20xx 年 3 月 1 日至 20xx 年 8 月 1 日未遭受火災(zāi)期間該商鋪建筑物價
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