20xx年房地產(chǎn)估價師房地產(chǎn)估價理論與方法重點預(yù)習(xí)(26)(已修改)
2025-08-16 08:13 本頁面
【正文】 一、大綱要求考試目的本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對地租理論和地租的測算，路線價法，城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價評估和基準(zhǔn)地價修正法，補(bǔ)地價的測算，高層建筑地價分?jǐn)偟囊饬x和方法等的了解、熟悉和掌握程度?？荚囈?．熟悉地租的含義；2．熟悉地租現(xiàn)象；3．了解地租理論的回顧；4．熟悉地租的測算；5．熟悉路線價法概述；6．熟悉劃分路線價區(qū)段；7．了解設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度；8．了解選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地；9．了解調(diào)查評估路線價；10．掌握制作價格修正率表；11．掌握計算臨街土地的價值；12．熟悉城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價評估；13．熟悉基準(zhǔn)地價修正法；14．熟悉補(bǔ)地價的測算；15．熟悉高層建筑地價分?jǐn)偟囊饬x；16．掌握高層建筑地價分?jǐn)偟姆椒ā６?、?nèi)容講解第＋一章 地價評估與分?jǐn)偟谝还?jié) 地租理論及測算地價評估是房地產(chǎn)估價的重要部分，地租理論又是地價評估的基礎(chǔ)理論。為此，本章首先介紹地租理論和地租的測算。地價評估除了可以直接采用前面介紹過的市場法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法，還有一些獨特的方法。本章接下來介紹這些獨特的方法，包括專門適用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地估價的路線價法，有中國特色的城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價評估和基準(zhǔn)地價修正法。此外，本章還針對改變國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、容積率等而需要補(bǔ)交出讓金等費用；介紹補(bǔ)地價的測算；針對現(xiàn)代城市多層、高層建筑普遍化及房屋產(chǎn)權(quán)多元化后出現(xiàn)的地價分?jǐn)倖栴}，介紹高層建筑地價分?jǐn)偟囊饬x和方法。第一節(jié) 地租理論及測算根據(jù)傳統(tǒng)地價理論，來源：建設(shè)工程教育網(wǎng)地價是地租的資本化或者資本化的地租，是預(yù)買一定年數(shù)的地租，用公式表示為：地價＝地租/利息率或者地價＝地租購買年用現(xiàn)代收益法來解釋，地租即為土地的凈收益。另外，地租本身也存在著評估問題，即土地租賃價格評估。地租理論也是房地產(chǎn)估價的基礎(chǔ)理論之一，要深刻理解和認(rèn)識房地產(chǎn)的價格和價值，特別是把握和測算房地產(chǎn)的凈收益收入應(yīng)減去哪些項目后才是房地產(chǎn)的凈收益，需要懂得地租理論。一、地租的含義在經(jīng)濟(jì)學(xué)上，地租的含義是隨著地租理論的發(fā)展而發(fā)展的。據(jù)說，地租一詞創(chuàng)于12世紀(jì)的古法國，來源于拉丁語的rendita，意為報酬或收益，當(dāng)時英國也有類似的名詞，也表示收入或收益，特別是指使用農(nóng)地所需支付的產(chǎn)品或金額。到了現(xiàn)代，地租的含義在理論上已有了很大發(fā)展。經(jīng)濟(jì)學(xué)家在使用地租一詞時所隱含的意義繁多，總的來講，可分為狹義的地租和廣義的地租。狹義的地租是指利用土地所獲得的超額報酬。廣義的地租是指超額的工資、利息、利潤及利用任何生產(chǎn)要素所獲得的超額報酬。例如，西尼爾(Nassau William Senior，17901864)1836年在《政治經(jīng)濟(jì)學(xué)大綱》中把地租定義為“出于自然或偶然所自發(fā)地提供的收入”，包括“在體力或腦力方面具有非常能力所取得的特優(yōu)報酬”。即如果一個人用不著做更大的努力就可以完成比別人好或比別人多的工作，他的收入因此會超過其他來源：建設(shè)工程教育網(wǎng)人，這種超過一般工資部分的超額收入也應(yīng)視為地租。不論是狹義的地租還是廣義的地租，它們都有一個基本含義，就是一種“純粹的剩余物”。由于這里不專門研究地租理論的發(fā)展，所以下面主要是以狹義的地租來論述的。二、地租現(xiàn)象首先從肥力不同的農(nóng)地的比較來看，如圖111所示，有A，B，C，D四塊農(nóng)地，其肥力從A到D依次由高到低。它們除了肥力不同之外，其他條件均相同。假設(shè)有同一個農(nóng)民能同時在這四塊土地上耕種同一種農(nóng)作物，他對這四塊土地的耕作經(jīng)營沒有任何偏愛。但由于這四塊土地的肥力不同，到收獲時的產(chǎn)量相應(yīng)會有所不同：土地A由于最肥沃，產(chǎn)量會最高，依次到土地D的產(chǎn)量會最低。相對于肥力最低的土地D而言，土地C，B，A所超出的產(chǎn)量就是一種地租現(xiàn)象。其次從位置不同的農(nóng)地的比較來看，如圖112所示，有A，B，C、D四塊農(nóng)地，其與農(nóng)產(chǎn)品市場的距離從A到D依次由近到遠(yuǎn)。它們除了與農(nóng)產(chǎn)品市場的距離不同之外，包括肥力在內(nèi)的其他條件均相同。假設(shè)有同一個農(nóng)民能同時在這四塊土地上耕種同一種農(nóng)作物，他對這四塊土地的耕作經(jīng)營也沒有任何偏愛。這四塊土地由于肥力相同，所以產(chǎn)量會相同。但由于這四塊土地與農(nóng)產(chǎn)品市場的距離不同，把這些農(nóng)產(chǎn)品運到市場上銷售時的運輸費用相應(yīng)會有所不同：土地A由于最近，所需的運輸費用會最低，依次到土地D的運輸費用會最高。相對于距離最遠(yuǎn)的土地D而言，土地C，B，A所節(jié)省的運輸費用就是一來源：建設(shè)工程教育網(wǎng)種地租現(xiàn)象。再從城鎮(zhèn)中位置不同的攤位的比較來看，假設(shè)同一個人能在不同的地點擺攤，他在這些不同地點上沒有勤快懶惰等方面的差異，那么好地點上的銷售額會高于差地點上的銷售額，從而好地點上的銷售凈收入（銷售額減去進(jìn)貨成本和銷售稅費等）會高于差地點上的銷售凈收入。這好地點上高出差地點上的銷售凈收入就是一種地租現(xiàn)象。同理，假設(shè)有兩個位于不同繁華地段，但規(guī)模、檔次、經(jīng)營品種、經(jīng)營管理水平等方面均相同的商場，由于位置上的差異也會帶來銷售凈收入的差異。這種銷售凈收入的差異也是一種地租現(xiàn)象。三、地租理論的回顧地租理論發(fā)展到現(xiàn)今，已形成了一個龐大體系，它不僅涉及經(jīng)濟(jì)問題，還涉及社會和政治問題。這里對地租理論的回顧，撇開關(guān)于地租的來源和它應(yīng)歸誰占有這類生產(chǎn)關(guān)系或社會、政治方面的爭論，僅圍繞著地租量的決定和計算進(jìn)行介紹，同時也不涉及廣義的地租。因此，許多在地租理論史上可能占有重要地位的學(xué)者和論點在下面將很少涉及，甚至沒有提到。像蒲魯東（Pierre Joseph Proudhon，18091865）和他的“所有權(quán)就是盜竊”——“土地的田租應(yīng)該付給誰呢？當(dāng)然應(yīng)當(dāng)付給創(chuàng)造土地的人。誰曾經(jīng)創(chuàng)造了土地呢？上帝。在這種情形下，土地所有人呀，請你走開吧!”①約翰斯圖亞特．穆勒（John Stuart Mill，18061873）和他的土地改革計劃；亨利．喬治（Henry George，1839—1897）和他的單一稅。中國古代和近現(xiàn)代也有許多關(guān)于地租的論述，但在這里也不介紹。（一）威廉．配第威廉．配第（William Petty，16231687）是古典政治經(jīng)濟(jì)學(xué)的創(chuàng)始人之一，他認(rèn)為地租是利用農(nóng)地生產(chǎn)農(nóng)作物的一種剩余，即收獲的農(nóng)作物扣除各種生產(chǎn)成本（種子、工資）后的剩余部分。他在《賦稅論》中寫道：“假定一個人能夠用自己的雙手在一塊土地上面栽培谷物；即假定他能夠做為耕種這塊土地所需要的種種工作，如挖掘、犁、耙、除草、收刈、將谷物搬運回家、打脫篩凈等等；并假定他有播種這塊土地所需要的種子。我認(rèn)為，這個人從他的收獲之中，扣除了自己的種子，并扣除了自己食用及為換取衣服和其他必需品而給予別人的部分之后，剩下的谷物就是這一年這塊土地的當(dāng)然的正當(dāng)?shù)牡刈?；像這樣七年的平均數(shù)，或者說，形成歉收和豐收循環(huán)周期的若干年的平均數(shù)，就是用谷物表示的這塊土地的一般地租。”配第關(guān)于地租的計算用現(xiàn)在的概念來表達(dá)，即為：地租＝市場價格－生產(chǎn)成本在配第的著作中，可以看到級差地租的初始思想。但他不是從肥力不同的土地引出級差地租，而是從與市場距離不同的肥力相同的土地引出級差地租。他說：“假如維持倫敦或一支軍隊所需的谷物，必須從遠(yuǎn)離40英里的地方運來，那么，在倫敦或離這支軍隊駐扎地1英里以內(nèi)的地方栽培的谷物，除其自然價格之外，尚應(yīng)加算將谷物運輸39英里所需的費用……因此，結(jié)果就是，靠近人口稠密的地方的土地
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