房地產(chǎn)估價師考試?yán)碚撆c方法練習(xí)題llffjy(已修改)
2025-06-22 00:27 本頁面
【正文】 2011年房地產(chǎn)估價師考試輔導(dǎo)《房地產(chǎn)估價理論與方法》 第六章 市場法及其運用 考試目的 本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對市場法，包括其含義、理論依據(jù)、適用的估價對象、估價需要具備的條件、估價的操作步驟以及每個操作步驟所涉及的具體內(nèi)容等的了解、熟悉和掌握程度?！ 】记榉治觥 ?8題，79分，在幾種主要評估方法中，是考的最少的。主要原因在于：難度不是很大，命題時需要給的條件很多，不適合出題。一般是在案例分析中考核。 單選多選判斷 2007題數(shù)3216分值3418考點房地產(chǎn)狀況調(diào)整、交易情況修正、稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁情況下的正常交易價格拆遷估價、土地取得成本比較基準(zhǔn) 2008題數(shù)4138分值4239考點可比實例、交易情況修正、非正常市場價格、比較基準(zhǔn)拆遷估價市場法概念、可比實例2 2009題數(shù)4127分值4228考點建立比較基準(zhǔn)、可比實例統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍、可比實例因素修正、市場狀況修正市場法適用對象成本法估價結(jié)果說明的問題、統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍的價格換算公式 2010題數(shù)4127分值4228考點面積內(nèi)涵、交易情況修正的稅費轉(zhuǎn)嫁、房地產(chǎn)狀況調(diào)整、可比實例的權(quán)重設(shè)置市場法的適用范圍可比實例的選擇2 第一節(jié) 市場法概述 也稱為比較法、市場比較法、交易實例比較法，就是選取一定數(shù)量、符合一定條件，與估價對象類似的房地產(chǎn)，對它們的成交價格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚韥砬笕」纼r對象價值的方法，測算出的價格稱為比準(zhǔn)價格?！ ”举|(zhì)是以房地產(chǎn)的實際成交價格為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)價值，有說服力。 替代原理，同一種商品在同一個市場上具有相同的市場價格 市場法適用的對象：同類房地產(chǎn)較多，且交易活躍。如：住宅、寫字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房、房地產(chǎn)開發(fā)用地 不適用市場法的對象：類似的房地產(chǎn)數(shù)量很少（特殊廠房、機(jī)場、教堂、寺廟等），很少發(fā)生交易（學(xué)校、醫(yī)院、行政辦公樓），可比性很差（在建工程，因為完工率差別很大）?！ ∈袌龇ㄟ€可以用于以下項目的求?。喝纾撼杀痉?、收益法、假設(shè)開發(fā)法中房地產(chǎn)市場租金，房地產(chǎn)價格各個構(gòu)成部分，經(jīng)營收入、運營費用、空置率、入住率、報酬率、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值、開發(fā)經(jīng)營期。 【2010年真題】下列房地產(chǎn)中，難以采用市場法估價的有（ ）?！ ? [答疑編號501254060101]『正確答案』BCE『答案解析』開發(fā)用地和別墅都有活躍的市場交易。其他3個沒有。參見教材P174 【2009年真題】下列房地產(chǎn)中，一般情況下適用市場法估價的有（?。??！ 答疑編號501254060102]『正確答案』ABD『答案解析』行政辦公樓基本不用于出售交易，所以難得取得可比實例；在建工程的施工設(shè)計進(jìn)度存在很大差別，所以可比實例也很難獲得。參見教材P174 在估價時點的近期有較多的類似房地產(chǎn)的交易?！ 」纼r師和估計機(jī)構(gòu)沒做交易實例搜集工作，不能成為不采用市場法的理由?！ ∠杀葘嵗c估價對象差異的三類修正： 特殊交易情況與正常交易情況不同 成交日期與估價時點不同（兩個時點上的房地產(chǎn)市場狀況不同） 可比實例房地產(chǎn)狀況與估價對象房地產(chǎn)狀況不同 ?。ㄊ煜ぃ 鏊鸭灰讓嵗 鲞x取可比實例 ■對可比實例的成交價格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚恚ń⒈容^基準(zhǔn)、交易情況修正、市場狀況調(diào)整、房地產(chǎn)狀況調(diào)整） ■求取比準(zhǔn)價格第二節(jié) 搜集交易實例 ?。私猓 ≈挥袚碛辛斯纼r對象所在地的大量的房地產(chǎn)交易實例，才能選擇出符合一定數(shù)量和質(zhì)量要求的可比實例，才能把握估價對象所在地的正常的房地產(chǎn)市場價格行情，從而保障評估出的估價對象價值不會超出合理的范圍?！ 。ㄊ煜ぃ ‘?dāng)事人 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人及相關(guān)律師、四鄰 政府有關(guān)部門 專業(yè)房地產(chǎn)信息機(jī)構(gòu) 報刊網(wǎng)站 同行之間 ?。ㄕ莆眨 ?nèi)容完整、真實 搜集交易實例的內(nèi)容：交易實例房地產(chǎn)的基本狀況，交易雙方，成交價格，成交日期，付款方式，交易情況?！ 。私猓 》康禺a(chǎn)估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立房地產(chǎn)交易實例庫 是一項基礎(chǔ)性工作，也是形成估價機(jī)構(gòu)核心競爭力的重要手段之一第三節(jié) 選取可比實例 ?。私猓 〗灰讓嵗龓熘袑嵗m多，但針對某一具體的估價對象及估價目的、估價時點的實例必須進(jìn)行選擇。符合一定條件，可以作為參照比較的交易實例簡稱可比實例 ?。ㄕ莆眨 ?shù)量要求： 310個 質(zhì)量要求（四要求）（掌握） ■要求一：類似 □區(qū)位相近。應(yīng)與估價對象處在同一供求范圍內(nèi) □用途相同?！ 鯔?quán)利性質(zhì)相同 □檔次相當(dāng) □規(guī)模相當(dāng)， □建筑結(jié)構(gòu)相同 ■要求二：可比實例的交易類型應(yīng)與估價目的吻合 ■要求三：可比實例的成交日期應(yīng)盡量接近估價時點（一年以上的不采用） ■要求四：可比實例的成交價格應(yīng)盡量為（或可修正為）正常市場價格，（對照教材P94） ?。ㄕ莆眨 龉纼r具體對象應(yīng)一致 ■不一致時可采用分配法 ■交易實例較多時一定要選與估價對象最為類似的 【2008年真題】評估某套建筑面積為120m2 的住宅在2008年9月底市場價值，收集了以下4個交易實例，其中最適合作為可比實例的是（?。?。交易實例建筑面積（m2）用途價格（元/m2）成交日期區(qū)位正常情況甲120居住58002007年8月同一供需圈正常交易乙105居住60002008年6月同一供需圈正常交易丙140辦公65002008年9月同一供需圈正常交易丁115旅館61002008年7月不同供需圈正常交易 [答疑編號501254060103]『正確答案』B『答案解析』適用排除法。丙丁用途不同，可以排除。甲間隔時間在1年以上，也可以排除。只剩下乙，而乙各個方面均適合作為可比實例。參見教材P180181。
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