房地產(chǎn)估價(jià)師考試?yán)碚撆c方法練習(xí)題llffjy(已修改)
2025-06-22 00:27 本頁面
【正文】 2011年房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》 第六章 市場法及其運(yùn)用 考試目的 本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對市場法，包括其含義、理論依據(jù)、適用的估價(jià)對象、估價(jià)需要具備的條件、估價(jià)的操作步驟以及每個(gè)操作步驟所涉及的具體內(nèi)容等的了解、熟悉和掌握程度?！ 】记榉治觥 ?8題，79分，在幾種主要評估方法中，是考的最少的。主要原因在于：難度不是很大，命題時(shí)需要給的條件很多，不適合出題。一般是在案例分析中考核。 單選多選判斷 2007題數(shù)3216分值3418考點(diǎn)房地產(chǎn)狀況調(diào)整、交易情況修正、稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁情況下的正常交易價(jià)格拆遷估價(jià)、土地取得成本比較基準(zhǔn) 2008題數(shù)4138分值4239考點(diǎn)可比實(shí)例、交易情況修正、非正常市場價(jià)格、比較基準(zhǔn)拆遷估價(jià)市場法概念、可比實(shí)例2 2009題數(shù)4127分值4228考點(diǎn)建立比較基準(zhǔn)、可比實(shí)例統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍、可比實(shí)例因素修正、市場狀況修正市場法適用對象成本法估價(jià)結(jié)果說明的問題、統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍的價(jià)格換算公式 2010題數(shù)4127分值4228考點(diǎn)面積內(nèi)涵、交易情況修正的稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁、房地產(chǎn)狀況調(diào)整、可比實(shí)例的權(quán)重設(shè)置市場法的適用范圍可比實(shí)例的選擇2 第一節(jié) 市場法概述 也稱為比較法、市場比較法、交易實(shí)例比較法，就是選取一定數(shù)量、符合一定條件，與估價(jià)對象類似的房地產(chǎn)，對它們的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚韥砬笕」纼r(jià)對象價(jià)值的方法，測算出的價(jià)格稱為比準(zhǔn)價(jià)格?！ ”举|(zhì)是以房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)價(jià)值，有說服力。 替代原理，同一種商品在同一個(gè)市場上具有相同的市場價(jià)格 市場法適用的對象：同類房地產(chǎn)較多，且交易活躍。如：住宅、寫字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房、房地產(chǎn)開發(fā)用地 不適用市場法的對象：類似的房地產(chǎn)數(shù)量很少（特殊廠房、機(jī)場、教堂、寺廟等），很少發(fā)生交易（學(xué)校、醫(yī)院、行政辦公樓），可比性很差（在建工程，因?yàn)橥旯ぢ什顒e很大）?！ ∈袌龇ㄟ€可以用于以下項(xiàng)目的求取：如：成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法中房地產(chǎn)市場租金，房地產(chǎn)價(jià)格各個(gè)構(gòu)成部分，經(jīng)營收入、運(yùn)營費(fèi)用、空置率、入住率、報(bào)酬率、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值、開發(fā)經(jīng)營期?！ ?010年真題】下列房地產(chǎn)中，難以采用市場法估價(jià)的有（?。??！ ? [答疑編號501254060101]『正確答案』BCE『答案解析』開發(fā)用地和別墅都有活躍的市場交易。其他3個(gè)沒有。參見教材P174 【2009年真題】下列房地產(chǎn)中，一般情況下適用市場法估價(jià)的有（?。?。 [答疑編號501254060102]『正確答案』ABD『答案解析』行政辦公樓基本不用于出售交易，所以難得取得可比實(shí)例；在建工程的施工設(shè)計(jì)進(jìn)度存在很大差別，所以可比實(shí)例也很難獲得。參見教材P174 在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期有較多的類似房地產(chǎn)的交易?！ 」纼r(jià)師和估計(jì)機(jī)構(gòu)沒做交易實(shí)例搜集工作，不能成為不采用市場法的理由?！ ∠杀葘?shí)例與估價(jià)對象差異的三類修正： 特殊交易情況與正常交易情況不同 成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同（兩個(gè)時(shí)點(diǎn)上的房地產(chǎn)市場狀況不同） 可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況與估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況不同 ?。ㄊ煜ぃ 鏊鸭灰讓?shí)例 ■選取可比實(shí)例 ■對可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚恚ń⒈容^基準(zhǔn)、交易情況修正、市場狀況調(diào)整、房地產(chǎn)狀況調(diào)整） ■求取比準(zhǔn)價(jià)格第二節(jié) 搜集交易實(shí)例 ?。私猓 ≈挥袚碛辛斯纼r(jià)對象所在地的大量的房地產(chǎn)交易實(shí)例，才能選擇出符合一定數(shù)量和質(zhì)量要求的可比實(shí)例，才能把握估價(jià)對象所在地的正常的房地產(chǎn)市場價(jià)格行情，從而保障評估出的估價(jià)對象價(jià)值不會超出合理的范圍?！ 。ㄊ煜ぃ ‘?dāng)事人 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人及相關(guān)律師、四鄰 政府有關(guān)部門 專業(yè)房地產(chǎn)信息機(jī)構(gòu) 報(bào)刊網(wǎng)站 同行之間 ?。ㄕ莆眨 ?nèi)容完整、真實(shí) 搜集交易實(shí)例的內(nèi)容：交易實(shí)例房地產(chǎn)的基本狀況，交易雙方，成交價(jià)格，成交日期，付款方式，交易情況?！ 。私猓 》康禺a(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立房地產(chǎn)交易實(shí)例庫 是一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作，也是形成估價(jià)機(jī)構(gòu)核心競爭力的重要手段之一第三節(jié) 選取可比實(shí)例 （了解） 交易實(shí)例庫中實(shí)例雖多，但針對某一具體的估價(jià)對象及估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)的實(shí)例必須進(jìn)行選擇。符合一定條件，可以作為參照比較的交易實(shí)例簡稱可比實(shí)例 （掌握） 數(shù)量要求： 310個(gè) 質(zhì)量要求（四要求）（掌握） ■要求一：類似 □區(qū)位相近。應(yīng)與估價(jià)對象處在同一供求范圍內(nèi) □用途相同?！ 鯔?quán)利性質(zhì)相同 □檔次相當(dāng) □規(guī)模相當(dāng)， □建筑結(jié)構(gòu)相同 ■要求二：可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價(jià)目的吻合 ■要求三：可比實(shí)例的成交日期應(yīng)盡量接近估價(jià)時(shí)點(diǎn)（一年以上的不采用） ■要求四：可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)盡量為（或可修正為）正常市場價(jià)格，（對照教材P94） ?。ㄕ莆眨 龉纼r(jià)具體對象應(yīng)一致 ■不一致時(shí)可采用分配法 ■交易實(shí)例較多時(shí)一定要選與估價(jià)對象最為類似的 【2008年真題】評估某套建筑面積為120m2 的住宅在2008年9月底市場價(jià)值，收集了以下4個(gè)交易實(shí)例，其中最適合作為可比實(shí)例的是（?。＝灰讓?shí)例建筑面積（m2）用途價(jià)格（元/m2）成交日期區(qū)位正常情況甲120居住58002007年8月同一供需圈正常交易乙105居住60002008年6月同一供需圈正常交易丙140辦公65002008年9月同一供需圈正常交易丁115旅館61002008年7月不同供需圈正常交易 [答疑編號501254060103]『正確答案』B『答案解析』適用排除法。丙丁用途不同，可以排除。甲間隔時(shí)間在1年以上，也可以排除。只剩下乙，而乙各個(gè)方面均適合作為可比實(shí)例。參見教材P180181。
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