房地產(chǎn)估價師考試?yán)碚撆c方法練習(xí)題llffjy-在線瀏覽
2025-07-28 00:27本頁面
【正文】 60002008年6月同一供需圈正常交易丙140辦公65002008年9月同一供需圈正常交易丁115旅館61002008年7月不同供需圈正常交易 [答疑編號501254060103]『正確答案』B『答案解析』適用排除法。甲間隔時間在1年以上，也可以排除。參見教材P180181。還可以舉一個實例驗證。債權(quán)債務(wù)因素是需要從房地產(chǎn)總價值中剝離的影響因素。選取的可比實例成交價格為86萬元，含有一個現(xiàn)價為8萬元的車位和一套全新狀態(tài)下價值為3萬元的家具，家具為八成新?！ 答疑編號501254060105]『正確答案』B『答案解析』可比實例中，包含了非房地產(chǎn)的成分，需要扣除。參見教材P （1）統(tǒng)一價格表示單位 可用總價也可用單價，一般為單價 通常是單位面積的價格，也可以有其它單位的價格 有些可比實例可先對總價進(jìn)行修正調(diào)整后，再轉(zhuǎn)化為單價進(jìn)行其它修正調(diào)整 ?。?）統(tǒng)一幣種和貨幣單位 不同幣種之間換算，一般應(yīng)采用成交日期的市場匯價。 ?。?）統(tǒng)一面積內(nèi)涵和單位 建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積的換算 建筑面積下的單價建筑面積 ?。教變?nèi)建筑面積下的單價套內(nèi)建筑面積 ?。绞褂妹娣e下的單價使用面積 ?。娇們r 面積單位的具體數(shù)據(jù)（P185）不用記憶，考試需要的話，會告知 一般情況下, 建筑面積下的單價＜套內(nèi)建筑面積下的單價＜使用面積下的單價 因為：建筑面積＞套內(nèi)建筑面積＞使用面積 建筑面積＝套內(nèi)建筑面積＋公攤建筑面積 【2010年真題】某可比實例的房地產(chǎn)權(quán)屬證書記載的套內(nèi)建筑面積為120平方米，經(jīng)調(diào)查，其成交價格為150萬元，另有20平米的房屋天臺贈送，該房地產(chǎn)的建筑面積與套內(nèi)建筑面積的比率為1:，則按建筑面面積計算的比準(zhǔn)價格是（?。┰?平方米。 【2009年真題】在某舊城改造的房屋拆遷估價中，因有的房屋登記的是使用面積，有的房屋登記的是建筑面積，所以在對可比實例建立比較基準(zhǔn)時應(yīng)特別注意的環(huán)節(jié)是（?。?。這是2個不同的面積內(nèi)涵，因此價格單位是不一致的。 某一交易實例房地產(chǎn)的使用面積為3 000平方英尺，成交總價為110萬美元，分四次付款（如果以在成交日期一次性付清為基準(zhǔn)，假設(shè)美元的年利率為7%），首付35萬美元，半年后付35萬美元，一年后付30萬美元，余款于一年半后付清。（1平方英尺= m2） [答疑編號501254060108]『正確答案』B『答案解析』統(tǒng)一付款方式，成交日一次性付清的價格 == 注：%，也可以是 ?。健 》康禺a(chǎn)建筑面積為=3000247。=19019元/㎡ 參見教材P185。交易情況修正額=可比實例正常市場價格（用加減法） 百分率法，可比實例的成交價格交易情況修正系數(shù)=可比實例正常市場價格（用乘法） 在交易情況修正中應(yīng)統(tǒng)一采用：可比實例成交價格比其正常市場價格高還是低的說法 交易情況修正系數(shù)——以正常市場價格為基準(zhǔn)來確定 如可比實例成交價格比其正常市場價格高低的百分率為177。聯(lián)系實際記憶 買方買了后，還要去交稅?！ 答疑編號501254060201] 【答案】 A 【解析】 分兩步計算，先要計算正常成交價格，再計算買方實際支付的價格?！ ☆}干中說明了，稅費均由賣方負(fù)擔(dān)，即買方稅費轉(zhuǎn)嫁給了賣方，所以站在賣方視角分析?！ ∮脺p法 設(shè)正常成交價格為x, x=2659x*% x=2559 第二步，買家承擔(dān)賣家應(yīng)繳納的稅費，則買方應(yīng)付給賣方的價格肯定比實際成交價格2559小，CD排除，買方應(yīng)付給賣方的價格=25592559*%=2385 提示：參見教材P190191 教材P191 例64 站在買家（被轉(zhuǎn)嫁方） 設(shè)正常成交價格為X，買方支付給賣方2325+買方幫賣方交稅（X*賣方稅率7%）=正常成交價格X 解得X=2325/（17%）=2500 教材P191例65 站在賣家（被轉(zhuǎn)嫁方） 設(shè)正常成交價格為X，賣方得到金額2625賣方幫買方交稅（X*買方稅率5%）=正常成交價格X 解得X=2625/（1+5%）=2500 總結(jié)：轉(zhuǎn)嫁給賣方的話，賣方實際得到的金額幫買家繳納的稅費=正常成交價格 轉(zhuǎn)嫁給買方的話，買方實際付出的金額+幫賣家繳納的稅費=正常成交價格第六節(jié) 市場狀況調(diào)整 ?。ㄊ煜ぃ 】杀葘嵗某山蝗掌谂c估價時點不同，房地產(chǎn)市場狀況可能發(fā)生了變化 應(yīng)將可比實例在其成交日期時的價格調(diào)整到在估價時點的價格，這種調(diào)整稱為市場狀況調(diào)整，也稱為交易日期調(diào)整 ?。ㄕ莆眨 “俜致史ā%，則 可比實例在其成交日期的價格（1177。已知該類房地產(chǎn)2006年3月至9月的價格指數(shù)分別為：，（均以上個月為基數(shù)100），則該房地產(chǎn)2006年9月的價格為（ ）元/m2?！ ? [答疑編號501254060203]『正確答案』A『答案解析』 6500*%*%*%*%*%*%= 注意：從第5月的價格指數(shù)開始連乘。價格變動率）期數(shù) 平均變動率 可比實例在估價時點的價格＝可比實例在成交日期時的價格（1177。 分析： 2010年10月1日到2011年3月1日，共5個月，% 2011年3月1日至2011年7月1日（估價時點），共4個月，月平均上漲2% = 注：價格指數(shù)或價格變動率的分類 全國房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率 某地區(qū)房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率 全國某類房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率 某地區(qū)某類房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率（選與可比實例相同區(qū)域的類似房地產(chǎn)價格指數(shù)） 【2008年真題】為評估某房地產(chǎn)2008年10月1日的市場價格，選取的可比實例資料是：交易日期為2008年4月1日，合同約定買方支付給賣方3 500元/m2，買賣中涉及的稅費全部由買方支付，該地區(qū)房地產(chǎn)交易中規(guī)定賣方、買方需繳納的稅費分別為正常交易價格的6%和3%?！ 答疑編號501254060204]『正確答案』D『答案解析』參見教材P191 同時涉及交易情況修正和市場狀況調(diào)整。稅費轉(zhuǎn)
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