房地產(chǎn)估價(jià)師考試?yán)碚撆c方法練習(xí)題llffjy-文庫(kù)吧資料
2025-06-16 00:27本頁(yè)面
【正文】 為（?。┰?m2。價(jià)格變動(dòng)率期數(shù)） 看教材P194頁(yè)的例題 例68，評(píng)估某宗房地產(chǎn)2011年7月1日的市場(chǎng)價(jià)值，選取的可比實(shí)例中該類房地產(chǎn)的成交日期為2010年10月1日，成交價(jià)格為3500元/平方米，另知：該類房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格2010年6月1日至2011年3月1日，%，2011年3月1日至7月1日平均每月比上月上漲2%，對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整?！ 《ɑ睦咏滩腜193，例66 ?。ǘ┦袌?chǎng)狀況調(diào)整的價(jià)格變動(dòng)率法 逐期變動(dòng)率（用的表述方式“每期比上期”， 考試中最常見） 可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格＝可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格（1177?！ 答疑編號(hào)501254060202]『正確答案』D『答案解析』參見教材P191 環(huán)比指數(shù) 9月價(jià)格＝3月價(jià)格4月指數(shù)5月指數(shù)6月指數(shù)7月指數(shù)8月指數(shù)9月指數(shù)＝2009（）（）（）（）（）（）= 注意必須從下個(gè)月的指數(shù)開始乘起，不能乘3月（當(dāng)月）的指數(shù) 【2009年真題】某房地產(chǎn)2009年4月的價(jià)格為6 500元/m2，、（均以上個(gè)月為基數(shù)100），該房地產(chǎn)2009年10月的價(jià)格為（?。┰?m2。T%）＝可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格 ?。ㄒ唬┦袌?chǎng)狀況調(diào)整的價(jià)格指數(shù)法 定基價(jià)格指數(shù)（尾首相比） 可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格＝可比實(shí)例成交日期的價(jià)格 環(huán)比價(jià)格指數(shù)（連乘） 估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格＝可比實(shí)例在成交日期的價(jià)格成交日期的下一期的價(jià)格指數(shù)再下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù)…估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格指數(shù) 【2006年真題】某房地產(chǎn)在2006年3月的價(jià)格為2009元/m2，現(xiàn)要調(diào)整為2006年9月的價(jià)格。調(diào)整通用公式 可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)＝可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格 如果從成交日期到估價(jià)時(shí)點(diǎn)，可比實(shí)例的市場(chǎng)價(jià)格漲跌的百分率為177。賣方得到了2659元/平方米，但是他還要幫買方支付買方應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)，正常成交金額要低一些?！ 〉谝徊?，計(jì)算正常成交價(jià)格。買價(jià)就是正常成交價(jià)格，交稅后就是實(shí)際付出額 賣方得到了買方支付的正常成交價(jià)格后，也要去交稅，稅后才是賣方實(shí)際得到的金額、 ?。?）存在轉(zhuǎn)嫁時(shí)，站在稅費(fèi)被轉(zhuǎn)嫁的一方視角,，而其自身應(yīng)該承擔(dān)的稅費(fèi)不考慮（考試重點(diǎn)） 轉(zhuǎn)嫁給了賣方,那么就用賣方實(shí)際得到的價(jià)格應(yīng)由買方承擔(dān)的稅費(fèi)=正常成交價(jià)格 （理解：賣方因?yàn)橐袚?dān)買方的稅費(fèi)，正常成交價(jià)格沒有他實(shí)際得那么多，用減法） 轉(zhuǎn)嫁給了買方,就用買方實(shí)際付出的價(jià)格+應(yīng)由賣方承擔(dān)的稅費(fèi)=正常成交價(jià)格 ?。ㄙI方因?yàn)樾枰袚?dān)賣方的稅費(fèi)，因而正常成交價(jià)格比他實(shí)際付給賣方的金額多，用加法） 【2010年真題】某宗房地產(chǎn)交易的買賣雙方約定，買方付給賣方2659元/平方米，買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)，據(jù)悉，%，%，若買賣雙方重新約定買賣中涉及的稅費(fèi)全由買方負(fù)擔(dān)，并在原價(jià)基礎(chǔ)上，相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價(jià)格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方的價(jià)格為（ ）元/平方米。Ｓ% 可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格*=可比實(shí)例成交價(jià)格 可比實(shí)例成交價(jià)格*=可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格 （很容易混淆） 解此類題的關(guān)鍵除了記住公式外，就是確定價(jià)格是由哪一方實(shí)際得到的 正常成交價(jià)格－應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)＝賣方實(shí)際得到的價(jià)格（凈得） 正常成交價(jià)格＋應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)＝買方實(shí)際付出的價(jià)格 買方實(shí)際付出的價(jià)格－賣方實(shí)際得到的價(jià)格＝應(yīng)由買賣雙方繳納的稅費(fèi) 應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)＝正常成交價(jià)格應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率 應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)＝正常成交價(jià)格應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率 記憶竅門： （1）不存在轉(zhuǎn)嫁時(shí)，“該是誰(shuí)的，就是誰(shuí)的”。 第五節(jié) 交易情況修正 ?。ㄊ煜ぃ ⒎钦５某山豢杀葘?shí)例價(jià)格，修正為正常價(jià)格 ?。ㄊ煜ぃ 、俳灰纂p方或某一方對(duì)交易對(duì)象或市場(chǎng)行情缺乏了解 ?、诮灰纂p方或某一方對(duì)所交易的房地產(chǎn)有特殊偏好 ?、蹚?qiáng)迫出售或強(qiáng)迫購(gòu)買 ④利害關(guān)系人之間的交易 ?、萁灰锥愘M(fèi)非正常負(fù)擔(dān) ⑥相鄰房地產(chǎn)的合并交易 ?、咛厥饨灰追绞降慕灰住 。ㄕ莆眨 】們r(jià)法和單價(jià)法 差額法和百分率法 差額法，可比實(shí)例的成交價(jià)格177。=㎡ 單價(jià)為＝8154900247。建筑面積與使用面積的關(guān)系為1:，則該交易實(shí)例以建筑面積為單位的實(shí)際價(jià)格約為（?。┰嗣駧?m2。參見P184?！ 答疑編號(hào)501254060107]『正確答案』C『答案解析』審題，題干中告知了一個(gè)是使用面積，一個(gè)是建筑面積。 [答疑編號(hào)501254060106]『正確答案』B『答案解析』將套內(nèi)建筑面積轉(zhuǎn)換為建筑面積，建筑面積=120/=150平方米 150萬(wàn)元/150平方米=10000元/平方米 關(guān)鍵：由套內(nèi)建筑面積折算建筑面積參見教材P185。但是如果在幣種換算之前已進(jìn)行了市場(chǎng)狀況調(diào)整的話，則采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)匯價(jià)進(jìn)行換算。 通常要將分期支付的可比實(shí)例成交價(jià)格折算為在其成交日期一次性付清的金額 具體方法通過(guò)折現(xiàn)計(jì)算（F～P）（A～P） 折算時(shí)注意：計(jì)息期的時(shí)間單位和利息率的時(shí)間單位要一致。8683*=。該可比實(shí)例經(jīng)統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍后的價(jià)格為（ ）萬(wàn)元。參見教材P183 【2009年真題】估價(jià)對(duì)象是一套不帶車位的住宅。某可比實(shí)例房地產(chǎn)帶有債權(quán)債務(wù)，總價(jià)值100萬(wàn)，中債權(quán)5萬(wàn)，債務(wù)8萬(wàn)。 第四節(jié) 建立比較基準(zhǔn) ?。?）帶有債權(quán)債務(wù)——統(tǒng)一到不帶債權(quán)債務(wù) 可比實(shí)例帶有債權(quán)債務(wù)的： 估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)價(jià)格＝帶債權(quán)債務(wù)的可比實(shí)例房地產(chǎn)價(jià)格—債權(quán)＋債務(wù) 記憶竅門：可比實(shí)例帶債權(quán)債務(wù)的，債權(quán)債務(wù)“剝離”估價(jià)對(duì)象帶有債權(quán)債務(wù)的： 估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格＝不帶債權(quán)債務(wù)的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格＋債權(quán)—債務(wù) 記憶竅門：估價(jià)對(duì)象帶債權(quán)債務(wù)的，價(jià)格“還原” 注意判斷題 （2）含有非房地產(chǎn)成份——統(tǒng)一到純粹的房地產(chǎn)范圍 可比實(shí)例含有非房地產(chǎn)成份： 估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格＝含非房地產(chǎn)成份的可比實(shí)例房地產(chǎn)價(jià)格—非房地產(chǎn)成份的價(jià)格（剝離） 估價(jià)對(duì)象含有非房地產(chǎn)成份： 估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格＝不含非房地產(chǎn)成份的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格＋非房地產(chǎn)成份的價(jià)格（還原） ?。?）實(shí)物范圍不同——統(tǒng)一到
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