房地產(chǎn)估價(jià)師考試?yán)碚撆c方法練習(xí)題llffjy-wenkub.com
2025-06-07 00:27 本頁(yè)面
【正文】 請(qǐng)利用上述資料測(cè)算該寫(xiě)字樓2011年5月1日的市場(chǎng)價(jià)值?！ 。?）求取比準(zhǔn)價(jià)格： PA=6500（1+%）6=（元/m2） PE=6000（1+%）5=（元/m2） ?。?）將上述三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)作為市場(chǎng)法的測(cè)算結(jié)果 估價(jià)對(duì)象價(jià)格＝（+）/2 ＝（元/m2） 【例612】為評(píng)估某寫(xiě)字樓2011年5月1日的市場(chǎng)價(jià)值，在該寫(xiě)字樓附近選取了三個(gè)與其相似的寫(xiě)字樓的交易實(shí)例為可比實(shí)例，成交價(jià)格及成交日期見(jiàn)表66，具體情況見(jiàn)“估價(jià)對(duì)象和可比實(shí)例基本情況表”（略），并對(duì)估價(jià)對(duì)象和可比實(shí)例在交易情況、市場(chǎng)狀況及房地產(chǎn)狀況等方面的差異進(jìn)行了分項(xiàng)目的詳細(xì)比較，具體比較結(jié)果見(jiàn)“估價(jià)對(duì)象和可比實(shí)例比較結(jié)果表”（略）。另?yè)?jù)調(diào)查得知：～，%，%。參見(jiàn)教材P208。參見(jiàn)教材P208。市場(chǎng)狀況調(diào)整金額177。這也是快速做計(jì)算題的技巧。根據(jù)每種因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度確定權(quán)重 ?、鄞蚍?。根據(jù)價(jià)格差異程度對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行調(diào)整 調(diào)整方向： 可比實(shí)例比估價(jià)對(duì)象好，確定估價(jià)對(duì)象價(jià)格時(shí),應(yīng)對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格減價(jià) 可比實(shí)例比估價(jià)對(duì)象差，確定估價(jià)對(duì)象價(jià)格時(shí),應(yīng)對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格加價(jià) （聯(lián)系實(shí)際記） ?。ㄕ莆眨 ∫话惴椒ǎ喊俜致史ǎ铑~法 具體方法：直接比較調(diào)整， 間接比較調(diào)整 百分率法（乘法） 可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)＝可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)以估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)來(lái)確定 假設(shè)可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格比在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格高、低的百分比率為177。實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位 （2）找出差異程度。設(shè)正常交易價(jià)格為X，則3500＋6%X＝X 交易情況修正X ＝ ＝ 第七節(jié) 房地產(chǎn)狀況調(diào)整 ?。ㄊ煜ぃ ∵M(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，是把可比實(shí)例房地產(chǎn)在其自身狀況下的價(jià)格，調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況應(yīng)是其成交價(jià)格所對(duì)應(yīng)或反映的房地產(chǎn)狀況 估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況通常是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況，但根據(jù)不同的估價(jià)目的也有不同的情況 ?。ㄈ齼?nèi)容）（掌握） 區(qū)位狀況調(diào)整 實(shí)物狀況調(diào)整 權(quán)益狀況調(diào)整 【2010年真題】評(píng)估甲別墅的市場(chǎng)價(jià)值，選取乙別墅為可比實(shí)例，乙別墅的成交價(jià)格為8000元/平方米，裝修標(biāo)準(zhǔn)為1000元/平方米，（甲別墅的裝修標(biāo)準(zhǔn)為800元/平方米），因乙別墅的位置比甲別墅好，在同等條件下，單價(jià)比甲別墅高10%，若不考慮其他因素，則通過(guò)乙別墅求取的比準(zhǔn)價(jià)格為（?。┰?平方米。 [答疑編號(hào)501254060204]『正確答案』D『答案解析』參見(jiàn)教材P191 同時(shí)涉及交易情況修正和市場(chǎng)狀況調(diào)整。價(jià)格變動(dòng)率）期數(shù) 平均變動(dòng)率 可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格＝可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格（1177。已知該類(lèi)房地產(chǎn)2006年3月至9月的價(jià)格指數(shù)分別為：，（均以上個(gè)月為基數(shù)100），則該房地產(chǎn)2006年9月的價(jià)格為（?。┰?m2。 用減法 設(shè)正常成交價(jià)格為x, x=2659x*% x=2559 第二步，買(mǎi)家承擔(dān)賣(mài)家應(yīng)繳納的稅費(fèi)，則買(mǎi)方應(yīng)付給賣(mài)方的價(jià)格肯定比實(shí)際成交價(jià)格2559小，CD排除，買(mǎi)方應(yīng)付給賣(mài)方的價(jià)格=25592559*%=2385 提示：參見(jiàn)教材P190191 教材P191 例64 站在買(mǎi)家（被轉(zhuǎn)嫁方） 設(shè)正常成交價(jià)格為X，買(mǎi)方支付給賣(mài)方2325+買(mǎi)方幫賣(mài)方交稅（X*賣(mài)方稅率7%）=正常成交價(jià)格X 解得X=2325/（17%）=2500 教材P191例65 站在賣(mài)家（被轉(zhuǎn)嫁方） 設(shè)正常成交價(jià)格為X，賣(mài)方得到金額2625賣(mài)方幫買(mǎi)方交稅（X*買(mǎi)方稅率5%）=正常成交價(jià)格X 解得X=2625/（1+5%）=2500 總結(jié)：轉(zhuǎn)嫁給賣(mài)方的話，賣(mài)方實(shí)際得到的金額幫買(mǎi)家繳納的稅費(fèi)=正常成交價(jià)格 轉(zhuǎn)嫁給買(mǎi)方的話，買(mǎi)方實(shí)際付出的金額+幫賣(mài)家繳納的稅費(fèi)=正常成交價(jià)格第六節(jié) 市場(chǎng)狀況調(diào)整 （熟悉） 可比實(shí)例的成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況可能發(fā)生了變化 應(yīng)將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整到在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，這種調(diào)整稱為市場(chǎng)狀況調(diào)整，也稱為交易日期調(diào)整 （掌握） 百分率法。 [答疑編號(hào)501254060201] 【答案】 A 【解析】 分兩步計(jì)算，先要計(jì)算正常成交價(jià)格，再計(jì)算買(mǎi)方實(shí)際支付的價(jià)格。交易情況修正額=可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格（用加減法） 百分率法，可比實(shí)例的成交價(jià)格交易情況修正系數(shù)=可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格（用乘法） 在交易情況修正中應(yīng)統(tǒng)一采用：可比實(shí)例成交價(jià)格比其正常市場(chǎng)價(jià)格高還是低的說(shuō)法 交易情況修正系數(shù)——以正常市場(chǎng)價(jià)格為基準(zhǔn)來(lái)確定 如可比實(shí)例成交價(jià)格比其正常市場(chǎng)價(jià)格高低的百分率為177。（1平方英尺= m2） [答疑編號(hào)501254060108]『正確答案』B『答案解析』統(tǒng)一付款方式，成交日一次性付清的價(jià)格 == 注：%，也可以是 ?。健 》康禺a(chǎn)建筑面積為=3000247。這是2個(gè)不同的面積內(nèi)涵，因此價(jià)格單位是不一致的。 ?。?）統(tǒng)一面積內(nèi)涵和單位 建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積的換算 建筑面積下的單價(jià)建筑面積 ＝套內(nèi)建筑面積下的單價(jià)套內(nèi)建筑面積 ?。绞褂妹娣e下的單價(jià)使用面積 ?。娇們r(jià) 面積單位的具體數(shù)據(jù)（P185）不用記憶，考試需要的話，會(huì)告知 一般情況下, 建筑面積下的單價(jià)＜套內(nèi)建筑面積下的單價(jià)＜使用面積下的單價(jià) 因?yàn)椋航ㄖ娣e＞套內(nèi)建筑面積＞使用面積 建筑面積＝套內(nèi)建筑面積＋公攤建筑面積 【2010年真題】某可比實(shí)例的房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)記載的套內(nèi)建筑面積為120平方米，經(jīng)調(diào)查，其成交價(jià)格為150萬(wàn)元，另有20平米的房屋天臺(tái)贈(zèng)送，該房地產(chǎn)的建筑面積與套內(nèi)建筑面積的比率為1:，則按建筑面面積計(jì)算的比準(zhǔn)價(jià)格是（?。┰?平方米。參見(jiàn)教材P選取的可比實(shí)例成交價(jià)格為86萬(wàn)元，含有一個(gè)現(xiàn)價(jià)為8萬(wàn)元的車(chē)位和一套全新?tīng)顟B(tài)下價(jià)值為3萬(wàn)元的家具，家具為八成新。還可以舉一個(gè)實(shí)例驗(yàn)證。甲間隔時(shí)間在1年以上，也可以排除。應(yīng)與估價(jià)對(duì)象處在同一供求范圍內(nèi) □用途相同?！ ∠杀葘?shí)例與估價(jià)對(duì)象差異的
教學(xué)教案相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1