房地產(chǎn)估價(jià)師考試?yán)碚撆c方法練習(xí)題llffjy-資料下載頁
2025-06-10 00:27本頁面
【正文】 二個(gè)“四”諧音“市場狀況調(diào)整”，“方”諧音“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”） 間接比較修正法 比準(zhǔn)價(jià)值＝可比實(shí)例成交價(jià)格交易情況修正系數(shù)市場狀況調(diào)整系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)化修正系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) 比準(zhǔn)價(jià)值＝可比實(shí)例成交價(jià)格* 前兩個(gè)修正和直接比較法是一樣的 房地產(chǎn)狀況調(diào)整時(shí)，先做標(biāo)準(zhǔn)化修正，將可比實(shí)例自身狀況下的房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整為標(biāo)準(zhǔn)狀態(tài)下的房地產(chǎn)價(jià)格，再進(jìn)一步調(diào)整為估價(jià)對象狀態(tài)下的房地產(chǎn)價(jià)格 記憶竅門：100成W造型，對照直接比較修正 求取最終比準(zhǔn)價(jià)值的方法（了解） 一個(gè)可比實(shí)例，對應(yīng)著一個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格 將多個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格修正為一個(gè)最終價(jià)格的方法 □平均數(shù) ■簡單平均數(shù) ■加權(quán)平均數(shù) □中位數(shù) □眾數(shù) ■平均數(shù)、中位數(shù)、眾數(shù)三者的關(guān)系 □變量值完全對稱的，這三者一致 □在向右傾斜的分布中，平均數(shù)最小，眾數(shù)最大，中位數(shù)居中 □在向左傾斜的分布中，平均數(shù)最大，眾數(shù)最小，中位數(shù)居中 評估某底層商鋪價(jià)格時(shí)，估價(jià)師選取的可比實(shí)例甲和乙均為底層商鋪，丙為二層商鋪（其成交價(jià)格經(jīng)調(diào)整后為底層商鋪價(jià)格），求取最終價(jià)格時(shí)，對甲乙丙三個(gè)可比實(shí)例比準(zhǔn)價(jià)格依次選取的權(quán)重，最合適的是（ ）?！?010年真題】 、 、 、 、 [答疑編號(hào)501254060301]『正確答案』A『答案解析』丙為二層商鋪，和估價(jià)對象底層商鋪差異較大，所以應(yīng)該取較小的權(quán)數(shù)。甲乙都是底層商鋪，可以取較大的權(quán)數(shù)，而且題干給的信息，無法區(qū)別甲乙的優(yōu)劣，因而二者給一樣的權(quán)數(shù)。參見教材P208。 某宗地的面積為1000m2：采用市場法進(jìn)行評估。通過三宗可比實(shí)例求出的比準(zhǔn)價(jià)格分別為2130元/m2，2190元/m2和2220元/m2，、則采用加權(quán)算術(shù)平均法得到的比準(zhǔn)價(jià)格為（ ）元/m2。 【2006年真題】 [答疑編號(hào)501254060302]『正確答案』C『答案解析』加權(quán)平均法得到的比準(zhǔn)價(jià)格=2130+2190+2220=2181。參見教材P208。 第九節(jié) 市場法總結(jié)和運(yùn)用舉例 解題步驟 ■第一步，建立比較基準(zhǔn)，主要看以下兩個(gè)方面?！ 踅y(tǒng)一付款方式 □統(tǒng)一價(jià)格單位 ■第二步，交易情況修正 ■第三步，市場狀況調(diào)整 ■第四步，制作房地產(chǎn)狀況比較表，包括直接或間接（評分表） ■第五步，根據(jù)評分表，寫出房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) ■第六步，代入完整公式計(jì)算 ■第七步，綜合各比準(zhǔn)價(jià)格求出最終比準(zhǔn)價(jià)格 為評估某寫字樓的價(jià)格，估價(jià)人員在該寫字樓附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C、D、E共5個(gè)交易實(shí)例，其有關(guān)資料如下表： 實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C實(shí)例D實(shí)例E成交價(jià)格（元/m ）65006300300033006000成交日期用 途寫字樓寫字樓住宅住宅寫字樓交易情況+3%5%+3%5%+2%房地產(chǎn)狀況區(qū)位狀況+3%3%3%+1%0權(quán)益狀況+2%0+2%+1%+1%交易實(shí)物3%+4%+2%2%1% 上表中，交易情況、房地產(chǎn)狀況中的各正、負(fù)值都是直接比較結(jié)果。房地產(chǎn)狀況中的三方面因素對價(jià)格影響的權(quán)重分別為：、。另據(jù)調(diào)查得知：～，%，%。（如需計(jì)算平均值，請采用簡單算術(shù)平均）?！ 答疑編號(hào)501254060303] 【答案】（1）計(jì)算公式為： 比準(zhǔn)價(jià)格＝可比實(shí)例價(jià)格交易情況修正系數(shù)市場狀況調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) ?。?）選擇可比實(shí)例： 估價(jià)對象為寫字樓，CD作為住宅不適合作為可比實(shí)例；B交易時(shí)間為1年半前，超出了1年的時(shí)間，也不適合。所以只有：交易實(shí)例A、E可以作為可比實(shí)例?！ 。?）求取比準(zhǔn)價(jià)格： PA=6500（1+%）6=（元/m2） PE=6000（1+%）5=（元/m2） （4）將上述三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的簡單算術(shù)平均數(shù)作為市場法的測算結(jié)果 估價(jià)對象價(jià)格＝（+）/2 ＝（元/m2） 【例612】為評估某寫字樓2011年5月1日的市場價(jià)值，在該寫字樓附近選取了三個(gè)與其相似的寫字樓的交易實(shí)例為可比實(shí)例，成交價(jià)格及成交日期見表66，具體情況見“估價(jià)對象和可比實(shí)例基本情況表”（略），并對估價(jià)對象和可比實(shí)例在交易情況、市場狀況及房地產(chǎn)狀況等方面的差異進(jìn)行了分項(xiàng)目的詳細(xì)比較，具體比較結(jié)果見“估價(jià)對象和可比實(shí)例比較結(jié)果表”（略）。根據(jù)比較結(jié)果得出了可比實(shí)例價(jià)格修正和調(diào)整表，見表66。在表66的交易情況中，正（負(fù)）值表示可比實(shí)例成交價(jià)格高（低）于其正常價(jià)格的幅度；房地產(chǎn)狀況中，正（負(fù)）值表示可比實(shí)例狀況優(yōu)（劣）于估價(jià)對象狀況導(dǎo)致的價(jià)格差異幅度。人民幣匯率中間價(jià)，；該類寫字樓以人民幣為基準(zhǔn)的市場價(jià)格2011年1月1日至2011年3月1日平均每月比上月上漲1%，%。請利用上述資料測算該寫字樓2011年5月1日的市場價(jià)值?！ 】杀葘?shí)例價(jià)格修正和調(diào)整表 表66 可比實(shí)例1 可比實(shí)例2 可比實(shí)例3 成交價(jià)格 8000元人民幣/m2 1300美元/m2 8800元人民幣/m2 成交日期 2011年1月1日 2011年3月1日 2011年4月1日 交易情況 +2% +3% 3% 房地產(chǎn)狀況 8% 5% +6% [答疑編號(hào)501254060304] 【答案】該寫字樓2011年5月1日的市場價(jià)值測算如下： （1）測算公式 比準(zhǔn)價(jià)值＝可比實(shí)例成交價(jià)格交易情況修正系數(shù)市場狀況調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) ?。?）求取比準(zhǔn)價(jià)值V1： =8 （元人民幣/m2） （3）求取比準(zhǔn)價(jià)值V2： =8 （元人民幣/m2） ?。?）求取比準(zhǔn)價(jià)值V3： =8 （元人民幣/m2） ?。?）將上述三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)值的簡單算術(shù)平均數(shù)作為市場法的測算結(jié)果，則該寫字樓2011年5月1日的市場價(jià)值為： 估價(jià)對象的市場價(jià)值（單價(jià)）=（8 +8 +8 ）247。3 =8 （元人民幣/m2） 第16頁
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