【正文】 元。　　A．109 B．117C．124D．130答案：B　　解析：100+100*（9%+8%）=117萬元。　　6．某住宅小區(qū)附近新建了一座釀酒廠，由此引起的該住宅小區(qū)房地產(chǎn)價值貶值屬于（ 　）?！　．物質(zhì)折舊　B．功能折舊　C．經(jīng)濟折舊D．會計折舊 　答案：C　　解析：該釀酒廠在建筑物本身以外降低了住宅小區(qū)房地產(chǎn)價值，應(yīng)當屬于經(jīng)濟折舊?！　?．一宗2000㎡的工業(yè)用地，樓面地價為690元/㎡.現(xiàn)按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地，樓面地價為950元/㎡，理論上應(yīng)補地價（單價）為（ 　）元/㎡.　　A．552　B．3519　C．4293　D．4845答案：C　　解析：改用途前的土地單價=690*=552元/㎡，改用途后的土地單價=950*=4845元/㎡　　應(yīng)補地價（單價）為改用途后的土地單價減去改用途前的土地單價，即4845552=4293元/㎡?！　?．現(xiàn)有一宗規(guī)劃用途為商住綜合的城市土地，采用假設(shè)開發(fā)法估價，假設(shè)按純商業(yè)用途的估算結(jié)果為800萬元，按純居住用途的估價結(jié)果為1000萬元。該宗土地的評估價值應(yīng)為（ ?。！　．800萬元　B．1000萬元　C．1800萬元　D．8001000萬元　答案：D　　解析：根據(jù)最高最佳使用原則，應(yīng)當取最高價格的用途，所以該宗土地的評估價值應(yīng)在兩種用途的價格之間確定?！　?．判定某可比實例的成交價格比正常價格低6%，則交易情況修正系數(shù)為（ 　）?！　．　B．　C．　D． 　答案：D　　解析：交易情況修正系數(shù)=100/（1006%）=?！　?0．某宗土地取得成本為1000萬元，開發(fā)成本為1500萬元，管理費用為75萬元，銷售費用為35萬元，投資利潤率為12%，則開發(fā)利潤為（ ?。┤f元?！　．．　　C．　D．　答案：C　解析：開發(fā)利潤率=投資利潤率*（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用）。1．某可比實例的成交價格為2400元/㎡，建筑面積100㎡，首期付款12萬元，其余半年后支付8萬元，1年后支付4萬元。已知年利率為10%，則該可比實例的實際價格為（ ?。┰?㎡.　　A．　B．　C．　D．　答案：B解析：120000+80000/（1+10%）+40000/（1+10%）=㎡.　　2．有效毛收入乘數(shù)是估價對象房地產(chǎn)的（ ?。┏云溆行杖胨玫谋稊?shù)?！　．售價　B．租金　C．潛在毛收入D．凈收益 答案：A　　3．評估房地產(chǎn)投?；馂?zāi)險時的保險價值，通常包括（ ?。！　．重置成本+土地使用權(quán)價值　B．重置成本+土地使用權(quán)價值+重置期間的經(jīng)濟損失　　C．有可能遭受火災(zāi)損毀的建筑物價值+可能的連帶損失　D．建筑安裝工程費+建造期間的經(jīng)濟損失答案：C　　4．在成本法求取折舊中，采用（ ?。└蠈嶋H情況　　A．有效經(jīng)過年數(shù)B．實際經(jīng)過年數(shù)C．剩余經(jīng)過年數(shù)D．自然經(jīng)過年數(shù)答案：A　　解析：自然經(jīng)過年數(shù)不能反映建筑物真實的狀況，采用有效經(jīng)過年數(shù)求出的折舊更符合實際情況。　　5．某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000㎡，建筑面積為1400㎡，現(xiàn)需拆除重建估計建筑面積的拆遷費用和殘值分別為300元/㎡和50元/㎡，則該宗土地的減價修正額為（ ?。┰?㎡.　　A．50 B．250 C．300 D．350　答案：B　　解析：30050=250元/㎡.　　6．收益法適用的條件是房地產(chǎn)的（ 　）?！　．收益能夠量化　B．風險能夠量化　C．收益或風險其一可以量化D．收益和風險均能量化 答案：D　　7．某宗房地產(chǎn)的總建筑面積為6000㎡，房地產(chǎn)總價值為2400萬元，其中土地價值為800萬元。某人購買了其中300㎡，該部分的房地產(chǎn)價值為126萬元。假如按土地價值進行分攤，則此人應(yīng)占有的土地份額為（ ?。??！　．%　B．%　C．%D．%　答案：D　解析：此人應(yīng)占有的土地份額={126[（2400800）/6000]*300}/800=%.　　8．按房地產(chǎn)的（ ?。﹣矸?，房地產(chǎn)可分為居住房地產(chǎn)．商業(yè)房地產(chǎn)．工業(yè)房地產(chǎn)及特殊房地產(chǎn)等?！　．收益性　B．用途　C．市場性　D．地段 答案：B　　解析：居住房地產(chǎn)．商業(yè)房地產(chǎn)．工業(yè)房地產(chǎn)及特殊房地產(chǎn)等是在用途上不同的房地產(chǎn)。　　9．最能說明土地價格水平高低的價格是（ ?。??！　．土地單價　B．基準地價　C．樓面地價　D．標定地價 答案：A　　解析：土地單價是單位土地面積的土地價格，相對于其他三種價格而言最能反映土地價格水平高低。　　10．市場法的理論依據(jù)是（ ?。！　．適合原理B．替代原理C．最高最佳使用原則D．均衡原理 答案：B　1．房地產(chǎn)交易中的替代原理，導(dǎo)致了在同一市場中效用相同等的房地產(chǎn)之間，其價格應(yīng)當（ 　）?！　．完全相同B．劇烈變動C．差距加大D．應(yīng)當相近 答案：D　　2．有一宗房地產(chǎn)，土地面積1000平方米，其價格為1500元/平方米，建筑面積5000平方米，其重置價格為1200元/平方米。該房地產(chǎn)價格為1250元/平方米，則該建筑物的單價為（ ?。┰?平方米?！　．950 B．1000C．1200　D．1250 答案：A 解析：（1250*50001000*1500）/5000=950元/平方米?！　?．有特殊保護價值的建筑物運用成本法估價時，采用（ ?。楹?。　　A．重建成本B．重置成本C．完全成本D．重新購建價格 答案：A　　解析：重建成本是采用與估價對象建筑物相同的建筑材料．建筑構(gòu)配件．建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價時點時的價格水平，重新建造與估價對象建筑物完全相同的新建筑物的正常價格。所以對有特殊保護價值的建筑物運用成本法估價時，采用重建成本最好?！　?．建筑物的經(jīng)過年數(shù)有實際經(jīng)過年數(shù)和有效經(jīng)過年數(shù)，它們之間關(guān)系為（ 　）。　　A．有效經(jīng)過年數(shù)等于實際經(jīng)過年數(shù)B．有效經(jīng)過年數(shù)短于實際經(jīng)過年數(shù)　C．有效經(jīng)過年數(shù)長于實際經(jīng)過年數(shù)　D．有效經(jīng)過年數(shù)可能長于或短于實際經(jīng)過年數(shù) 答案：D　　5．甲土地的樓面地價為2000元/平方米，建筑容積率為5，乙土地的樓面地價為1500元/平方米，建筑容積率為7，若兩宗地的土地面積等其他條件相同，其總價相比有（ ?。??！　．甲等于乙 B．甲大于乙C．甲小于乙D．難以判斷　答案：C　　解析：甲土地的單價=2000*5=10000元/平方米，乙土地的單價=1500*7=10500元/平方米，若兩宗地的土地面積等其他條件相同，則可以判斷甲小于乙。　　6．標準深度是道路對地價影響的轉(zhuǎn)折點，由此接近道路的方向，地價逐漸升高；由此遠離道路的方向，地價（ ?。?。　　A．逐漸降低B．逐漸升高C．可視為基本不變D．為零 　答案：C　　7．用收益法評估某宗房地產(chǎn)的價格時，除有租約限制的以外，應(yīng)選?。??。﹥羰找孀鳛楣纼r依據(jù)?！　．類似房地產(chǎn)的客觀B．類似房地產(chǎn)的實際　C．類似房地產(chǎn)的最高　D．類似房地產(chǎn)的最低。答案：A　　8．估價上折舊注重的是（ 　）?！　．原始取得價值的減價修正　B．原始取得價值的攤銷與回收　C．重置價值的攤銷與回收　D．價值的減價修正　答案：D　　9．某宗房地產(chǎn)，建筑層數(shù)5層，各層建筑面積相等，建筑覆蓋率為50%，樓面地價為100元/平方米，則其土地單價為（ ?。┰?平方米。　　A．500　B．200　C．250　D．100　答案：C　解析：50%*5*100=250元/平方米。　　10．某宗房地產(chǎn)的總價值為100萬元，其中土地價值30萬元，通過抵押獲得貸款60萬元，若投火災(zāi)保險，則其投保價值應(yīng)為（ ?。┤f元?！　．100　B．70C．60D．40答案：B解析：10030=70萬元　1．成本法中的“開發(fā)利潤”是指（ ?。！　．開發(fā)商所期望獲得的利潤　B．開發(fā)商所能獲得的最終利潤C．開發(fā)商所能獲得的平均利潤　D．開發(fā)商所能獲得的稅后利潤E．開發(fā)商所能獲得的稅前利潤 答案：CE　　解析：開發(fā)利潤應(yīng)是所得稅前的利潤，從社會客觀的角度出發(fā)，開發(fā)商所能獲得的開發(fā)利潤應(yīng)是社會平均利潤?！　?．區(qū)位狀況比較修正的內(nèi)容包括（ ?。┬拚??！　．繁華程度B．臨街狀況　C．容積率　D．使用年限　E．周圍環(huán)境　答案：ABE　　3．路線價法估價時需要用路線價再配合（ ?。┯嬎愠龃雷诘氐膬r格?！　．深度百分率B．資本化率C．收益率D．物價指數(shù)E．其他價格修正率 答案：AE　　4．在路線價法中，不做交易情況修正和交易日期修正的原因是（ 　）?！　．求得的路線價已是正常價格B．在求取路線價時沒有搜集非正常交易實例　C．該路線價所對應(yīng)的日期與待估宗地價格的日期一致　D．該路線價與待估宗地價格都是現(xiàn)在的價格　答案：AC　　5．在實際中計算地租量的方法有（ ?。??！　．從房租中分離出地租　B．由地租求出地租　C．采用比較法求出地租　D．由土地開發(fā)成本求出地租E．采用類似假設(shè)開發(fā)法的方法求出地租答案：ABCE　　6．在下列情形中，通常會引起房地產(chǎn)價格降低的有（ 　）?！　．農(nóng)用地改為非農(nóng)建設(shè)用地　B．在寫字樓旁新建大型游樂場C．住宅區(qū)內(nèi)道路禁止貨車通行D．常常遭受洪水威脅　答案：BD　　解析：在寫字樓旁新建大型游樂場使辦公環(huán)境受到影響，會降低該類房地產(chǎn)價格，常常遭受洪水威脅更會使房地產(chǎn)貶值?！　?．一個估價項目完成后，應(yīng)保存的檔案資料包括（ ?。?。　　A．委托估價合同B．實地查勘記錄C．估價人員的作息時間D．向委托人出具的估價報告E．估價項目來源和接洽情況答案：ABDE　　8．房地產(chǎn)的社會經(jīng)濟位置發(fā)生變化，可能是由于（ ?。┑纫??！　．交通建設(shè)B．市場供求變化　C．人口素質(zhì)變化　D．所在地區(qū)衰落　E．城市規(guī)劃的指定與修改　答案：ABDE　　解析：房地產(chǎn)的位置有自然位置和經(jīng)濟位置之分，自然位置是固定不變的，而經(jīng)濟位置可隨交通建設(shè)和城市規(guī)劃的指定與修改等發(fā)生變化。　　9．在商品房交易中，常見的最低價格有（ ?。！　．商品房銷售中的起價B．拍賣活動中的保留價C．拍賣中減價拍賣方式由拍賣師首先喊出的起拍價　D．招標活動中，開發(fā)建設(shè)方案最為合理的中標價　E．采用收益法確定的參考價格　答案：AB　　解析：拍賣中減價拍賣方式由拍賣師首先喊出的起拍價應(yīng)是最高價不是最低價，招標活動中的開發(fā)建設(shè)方案最為合理的中標價一般也是最高價，采用收益法確定的參考價格也不一定是最低價?！　?0．下面（ ?。┦怯嬋肷唐纷≌瑑r格的費用?！　．征地費　B．建筑安裝工程費　C．住宅小區(qū)內(nèi)的營業(yè)性用房建設(shè)費用　D．住宅小區(qū)內(nèi)設(shè)施的建設(shè)費用　答案：AB　　解析：按照商品住房價格構(gòu)成的有關(guān)規(guī)定，住宅小區(qū)內(nèi)的營業(yè)性用房和設(shè)施的建設(shè)費用不得計入商品住宅價格。1．在估價報告中，簽署估價師聲明是為說明估價是以客觀公正的方式進行的，同時對委托人也是一種警示。（ ?。┐鸢福哄e　　2．若估價報告在其有效期內(nèi)未付諸使用，則估價責任隨之終止。（ 　）答案：對　　解析：見教材“若估價報告超過其有效期還未得到使用，則估價責任期就是估價報告有效期”?！　?．房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣，取決于與特定的區(qū)位相聯(lián)系的自然因素與人文因素的總和。（ ?。〈鸢福簩Α　?．評估土地價格時，不應(yīng)包括建筑物地上部分的價值，但應(yīng)包含其地下部分的價值。（ 　）　答案：錯　　解析：如果建筑物有地下室．地下車庫等建筑，在評估土地價格時，建筑物地下部分的價值因不屬于土地價格，不能計算在內(nèi)。　　5．如果估價對象適宜采用多種估價方法進行估價，則應(yīng)同時采用多種估價方法進行估價，不得隨意取舍。（ ?。〈鸢福簩Α　?．市場法中，其依據(jù)是可比實例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標準房地產(chǎn)狀況得102分，估價對象的房地產(chǎn)狀況劣于標準房地產(chǎn)狀況得97分。（ ?。〈鸢福簩Α　〗馕觯涸谑袌龇ㄖ?，采用間接比較得出的房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)=100/102*97/100=　　7．在同一條道路上，不應(yīng)附設(shè)兩種不同路線價。（ ?。〈鸢福哄e　　解析：不是以一條街道附設(shè)一個路線價，一條街道可能有多個不同的路線價，比如由于街道兩側(cè)繁華程度不同．地價水平有顯著差異時，就會存在不同的路線價?！　?．在房地產(chǎn)估價中，對建筑物經(jīng)濟壽命的綜合判斷與其市場狀況．經(jīng)濟收益狀況無關(guān)。（ ?。〈鸢福哄e　　解析：從建筑物經(jīng)濟壽命的定義中我們也可以知道這種說法是錯誤的?！　?．在一個估價項目中，估價目的．估價對象．估價時點三者是有著內(nèi)在聯(lián)系的，其中估價目的是龍頭。（ 　）　答案：對　　10．估價對象及其范圍和內(nèi)容，既不能簡單得根據(jù)委托人的要求確定，也不能根據(jù)估價人員的主觀愿望確定，而應(yīng)根據(jù)估價目的，依據(jù)法律．行政法規(guī)并征求委托人認可后綜合確定。（ 　）　答案：對　　11．人口密度過高會導(dǎo)致生活環(huán)境惡化，從而有可能降低房地產(chǎn)價格。（ 　）　答案：對　　12．“路線價”是臨街土地中“標準宗地”的平均水平價格，可視為市場法中的“可比實例”價格。（ ?。〈鸢福簩Α　?3．如果房地產(chǎn)價格時間序列的逐期增減量大致相同，就可以計算其逐期發(fā)展速度的平均數(shù)，即平均發(fā)展速度，據(jù)此推算各期的趨勢值。（ ?。　〈鸢福哄e　　解析：如果房地產(chǎn)價格時間序列的逐期增減量大致相同，應(yīng)采用平均增減量法而非平均發(fā)展速度法推算趨勢值?！　?4．選擇最佳的開發(fā)利用方式包括用途．規(guī)模．檔次等的確定。這些內(nèi)容的確定都要在城市規(guī)劃許可的范圍內(nèi)選取。（ ?。〈鸢福簩Α　〗馕觯哼x擇最佳的開發(fā)利用方式應(yīng)以合法原則為前提?！　?5．某一地帶有一鐵路，這一地帶如果作為居民區(qū)，鐵路就可能成為增值因素。（ ?。〈鸢福哄e　　解析：如果在居民區(qū)附近有鐵路，由于噪音等問題，不但不能給這里的居住房地產(chǎn)帶來增值，還會使這里的房地產(chǎn)貶值，而對于某些工業(yè)房地產(chǎn)來說，由于方便了運輸，會使房地產(chǎn)增值。1．房地產(chǎn)需要專業(yè)估價的基本條件是房地產(chǎn)具有（ ?。┑奶匦浴！　．獨一無二和供給有限B．獨一無二和價值最大　C．流動性差和價值最大　D．不可移動和用途多樣2．在英國和其他英聯(lián)邦國家，法院一般（ ?。﹣砼袛喾康禺a(chǎn)評估價值的誤差范圍。A．使用估價對象房地產(chǎn)的實際成交價格　B．使用政