【正文】 　　14．選擇最佳的開(kāi)發(fā)利用方式包括用途．規(guī)模．檔次等的確定。（ ?。┐鸢福簩?duì)　　解析：見(jiàn)教材“若估價(jià)報(bào)告超過(guò)其有效期還未得到使用，則估價(jià)責(zé)任期就是估價(jià)報(bào)告有效期”?！　．開(kāi)發(fā)商所期望獲得的利潤(rùn)　B．開(kāi)發(fā)商所能獲得的最終利潤(rùn)C(jī)．開(kāi)發(fā)商所能獲得的平均利潤(rùn)　D．開(kāi)發(fā)商所能獲得的稅后利潤(rùn)E．開(kāi)發(fā)商所能獲得的稅前利潤(rùn) 答案：CE　　解析：開(kāi)發(fā)利潤(rùn)應(yīng)是所得稅前的利潤(rùn)，從社會(huì)客觀的角度出發(fā)，開(kāi)發(fā)商所能獲得的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)應(yīng)是社會(huì)平均利潤(rùn)。該房地產(chǎn)價(jià)格為1250元/平方米，則該建筑物的單價(jià)為（ 　）元/平方米。　　A．．　　C．　D．　答案：C　解析：開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率=投資利潤(rùn)率*（土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用）。　　3．某宗土地的規(guī)劃容積率為3，可興建6000㎡的商住樓，經(jīng)評(píng)估總地價(jià)為180萬(wàn)元，該宗土地的單價(jià)為（ 　）元/㎡?！　．職業(yè)品德B．職業(yè)情感C．職業(yè)行為習(xí)慣D．職業(yè)素質(zhì)E．法律素質(zhì)　標(biāo)準(zhǔn)答案：A，B，C非專(zhuān)業(yè)估價(jià)要承擔(dān)法律責(zé)任，而專(zhuān)業(yè)估價(jià)不必須承擔(dān)法律責(zé)任?！　．同質(zhì)商品，買(mǎi)者不在乎從誰(shuí)的手里購(gòu)買(mǎi)B．買(mǎi)者和賣(mài)者的人有限　C．買(mǎi)者和賣(mài)者都有進(jìn)出市場(chǎng)的自由　　D．買(mǎi)者和賣(mài)者都掌握當(dāng)前價(jià)格的完全信息，并能預(yù)測(cè)未來(lái)的價(jià)格　E．銷(xiāo)售者要求總效用最大化，消費(fèi)者要求總利潤(rùn)最大化 標(biāo)準(zhǔn)答案：A，C，D　　5．委托人的義務(wù)包括（ ?。??！　．同一估價(jià)對(duì)象的價(jià)值并不是唯一的B．同一估價(jià)對(duì)象的價(jià)值是唯一的C．同一估價(jià)對(duì)象的具體一種類(lèi)型的價(jià)值，在理論上不是唯一的D．ABC均不正確標(biāo)準(zhǔn)答案：A10．本質(zhì)上的非市場(chǎng)價(jià)值主要有以下4種，下列中不正確的是（ 　）。（ ?。　?．在求取整體房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，期末轉(zhuǎn)售收益是指在房地產(chǎn)持有期末轉(zhuǎn)售房地產(chǎn)并扣減抵押貸款余額之后的收益。　答案：錯(cuò)誤　　5．房地產(chǎn)估價(jià)不是房地產(chǎn)估價(jià)師的主觀隨意定價(jià)，而是房地產(chǎn)估價(jià)師模擬大多數(shù)市場(chǎng)參與者的思維和行為，在充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成房地產(chǎn)價(jià)格的機(jī)制和過(guò)程以及深入調(diào)查了解房地產(chǎn)市場(chǎng)行情的基礎(chǔ)上，通過(guò)科學(xué)的分析、測(cè)算和判斷活動(dòng)，把客觀存在的房地產(chǎn)價(jià)值揭示出來(lái)?！　．具有公信力B．估計(jì)價(jià)格或價(jià)值C．實(shí)行有償服務(wù)　D．承擔(dān)法律責(zé)任　E．估價(jià)作業(yè)日期長(zhǎng)　答案：a，c，d　　解析：專(zhuān)業(yè)估價(jià)與非專(zhuān)業(yè)估價(jià)主要有5點(diǎn)不同：①由專(zhuān)業(yè)人員和專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)完成；②是一種專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)；③具有公信力；④實(shí)行有償服務(wù)；⑤承擔(dān)法律責(zé)任　　7．房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事（ 　）?！　．估價(jià)委托人不一定是估價(jià)對(duì)象權(quán)利人或估價(jià)報(bào)告使用者B．委托人委托估價(jià)、獲取估價(jià)報(bào)告的目的可能是供自己使用C．委托人委托估價(jià)、獲取估價(jià)報(bào)告的目的可能是提供給特定的第三方使用　D．委托人委托估價(jià)、獲取估價(jià)報(bào)告的目的不可能是提供給不特定的第三方使用 答案：d　　解析：委托人委托估價(jià)、獲取估價(jià)報(bào)告的目的還可能是提供給不特定的第三方使用，例如，受上市公司委托出具的某些估價(jià)報(bào)告是提供給社會(huì)公眾使用?！　．應(yīng)作為估價(jià)資料歸檔B．不應(yīng)作為估價(jià)資料歸檔C．由估價(jià)機(jī)構(gòu)決定是否歸檔　D．依委托人的意見(jiàn)決定是否歸檔　　4．估價(jià)資料的保管期限自估價(jià)報(bào)告出具日期起算，不得少于（ ?。┠辍＃?　）　　9．估價(jià)對(duì)象及其范圍和內(nèi)容，既不能簡(jiǎn)單地根據(jù)委托人的要求確定，也不能根據(jù)估價(jià)人員的主觀愿望確定，而應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的，依據(jù)法律、行政法規(guī)并征求委托人認(rèn)可后綜合確定?！　．突破專(zhuān)業(yè)能力限制，接受各種估價(jià)要求B．提高服務(wù)質(zhì)量C．恰當(dāng)?shù)男麄鳌．低收費(fèi)　E．最大限度壓縮估價(jià)作業(yè)期　　5．下列估價(jià)事項(xiàng)中，僅根據(jù)估價(jià)目的來(lái)確定的有（ ?。??！　．明確估價(jià)對(duì)象的實(shí)物　B．明確估價(jià)對(duì)象的權(quán)益　C．明確估價(jià)對(duì)象的區(qū)位狀況D．明確估價(jià)對(duì)象的基礎(chǔ)設(shè)施情況 答案ABC　　3．某房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%，受益期限為30年的價(jià)格為4000元/㎡．若報(bào)酬率為6%，受益期限為50年，則該房地產(chǎn)價(jià)格為（ ?。┰?㎡．　　A．3000 B．4500　C．5200D．5600答案D　　4．房地產(chǎn)估價(jià)人員必須了解房地產(chǎn)的供求狀況以及影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素，并且應(yīng)該不斷提高自己的估價(jià)技能和豐富自己的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，必須遵循嚴(yán)謹(jǐn)?shù)模??。w納起來(lái)，房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)來(lái)源主要是（ ?。！　．居民區(qū)的房地產(chǎn)增值，工業(yè)用地房地產(chǎn)貶值B．居民區(qū)的房地產(chǎn)增值，工業(yè)用地房地產(chǎn)增值C．居民區(qū)的房地產(chǎn)貶值，工業(yè)用地房地產(chǎn)增值　D．居民區(qū)的房地產(chǎn)貶值，工業(yè)用地房地產(chǎn)增值 答案C　　8．房地產(chǎn)的市場(chǎng)供給量與市場(chǎng)需求量相等時(shí)的價(jià)格，也就是房地產(chǎn)的市場(chǎng)供給曲線與市場(chǎng)需求曲線相交時(shí)的價(jià)格，一般叫做（ 　）。共同之處是（ 　）。（ 　）　　答案：錯(cuò)　　解析：當(dāng)投資價(jià)值大于市場(chǎng)價(jià)格時(shí)，說(shuō)明值得投資購(gòu)買(mǎi)，反之說(shuō)明不值得購(gòu)買(mǎi)?！　．不同收益年限的類(lèi)似房地產(chǎn)價(jià)格的相互轉(zhuǎn)換B．資本化率的求取　　C．市場(chǎng)法中交易日期修正D．不同類(lèi)型房地產(chǎn)不同使用年限價(jià)格高低的比較 答案：AD　　9．影響房地產(chǎn)價(jià)格的社會(huì)因素，主要有（ ?。??！　．城市商業(yè)街道兩側(cè)土地的估價(jià)B．舊建筑物的估價(jià)C．新建筑物的估價(jià)D．拆遷房屋的估價(jià)答案：A　　解析：路線價(jià)只能用來(lái)評(píng)估地價(jià)，不能用于評(píng)估建筑物價(jià)值?！　．開(kāi)發(fā)利潤(rùn)/（土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用　B．開(kāi)發(fā)利潤(rùn)/（土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本）　　C．開(kāi)發(fā)利潤(rùn)/（土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+投資費(fèi)用）D．開(kāi)發(fā)利潤(rùn)/開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 　答案：A　　解析：B是直接成本利潤(rùn)率的計(jì)算公式，D是銷(xiāo)售利潤(rùn)率的計(jì)算公式，C不是任何利潤(rùn)率的計(jì)算公式。　　4．最高最佳使用是指估價(jià)對(duì)象的使用必須滿(mǎn)足（ ?。?。（ ?。　〈鸢福哄e(cuò)　　解析：正確的說(shuō)法應(yīng)當(dāng)是“在完善的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，土地取得成本一般是由購(gòu)置土地的價(jià)款和在購(gòu)置時(shí)應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)構(gòu)成。（ ?。　〈鸢福哄e(cuò)　　解析：前半部分是對(duì)的，后半部分正確的應(yīng)當(dāng)是“其凈收益通常為租賃收入扣除由出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用后的余額”。某人擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價(jià)值為180萬(wàn)元，建筑面積為240㎡．如果按照土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?，則該人占有的土地分額為（ ?。?。　　A．估價(jià)時(shí)點(diǎn)B．待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工之日C．待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目取得土地使用權(quán)之日D．該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)始銷(xiāo)售之日答案A　　6．抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲的措施是多種多樣的，它們影響房地產(chǎn)價(jià)格低落的速度和幅度不盡相同。面積等各項(xiàng)條件相同，若采用直線法計(jì)算2004年該兩建筑物的年功能折舊額并加以比較，則（ ?。??！　．使用權(quán)B．抵押權(quán)C．所有權(quán)　D．租賃權(quán)答案C　　9．結(jié)構(gòu)是指建筑物中由承重構(gòu)件（基礎(chǔ)、墻體、柱、梁、樓板、屋架等）組成的體系。也可能是房屋所有權(quán)人、土地使用權(quán)人以外的投資者、債權(quán)人等。（ ?。　?．一份完整的估價(jià)報(bào)告通常由以下幾部分組成：封面、目錄、致委托人函、估價(jià)結(jié)果報(bào)告、估價(jià)技術(shù)報(bào)告和附件?！　．承接業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)估價(jià)師B．分支機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人C．分支機(jī)構(gòu)D．設(shè)立該分支機(jī)構(gòu)的估價(jià)機(jī)構(gòu)　　答案：1．B　2．B　3．A　4．B　5．D　6．B　7．C　8．A　9．C　10．D1．房地產(chǎn)需要專(zhuān)業(yè)估價(jià)的基本條件是房地產(chǎn)具有（ 　）的特性。　　A．房地產(chǎn)的各項(xiàng)權(quán)利B．受到其他房地產(chǎn)權(quán)利限制的房地產(chǎn)權(quán)利C．受到房地產(chǎn)權(quán)利以外的各種因素限制的房地產(chǎn)權(quán)利D．房地產(chǎn)的額外利益或收益 答案：c1．（ ?。╊C布的《城市房地產(chǎn)管理法》第三十三條規(guī)定“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度”，第五十八條規(guī)定“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度”。王某以?xún)?yōu)惠價(jià)格取得該報(bào)告，并最終取得銀行的抵押貸款。（ 　）　答案：正確2011年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《理論與方法》沖刺習(xí)題1．房地產(chǎn)所有權(quán)可分為獨(dú)有，自有和建筑物區(qū)分所有，其中建筑物區(qū)分所有權(quán)人對(duì)建筑物內(nèi)的住宅，商業(yè)，用房等有專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，對(duì)走廊，樓梯，外墻等共有部分享有共有的權(quán)利。　　A．由取得相關(guān)資格的專(zhuān)業(yè)人員完成　B．是一種專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)C．具有社會(huì)公信力　D．不用承擔(dān)法律責(zé)任　標(biāo)準(zhǔn)答案：D　　2．有關(guān)專(zhuān)業(yè)估價(jià)下列說(shuō)法不正確的是（ ?。??！　．墻體開(kāi)裂B．室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)C．屋頂、衛(wèi)生間漏水D．規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)變更標(biāo)準(zhǔn)答案：D　　8．房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向（ 　）地方人民政府規(guī)定的部門(mén)如實(shí)申報(bào)成交價(jià)，不得瞞報(bào)或者作不實(shí)的申報(bào)?！　．自然人B．法人C．其他組織　D．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)　E．外國(guó)政府 標(biāo)準(zhǔn)答案：A，B，C，D　　4．土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)侵阜康禺a(chǎn)權(quán)利人通過(guò)（ ?。┓绞綄⑵浞康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為?！?biāo)準(zhǔn)答案：錯(cuò)誤　　同一宗房地產(chǎn)在不同的時(shí)間會(huì)有不同的價(jià)值?！　?．一宗2000㎡的工業(yè)用地，樓面地價(jià)為690元/㎡.現(xiàn)按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地，樓面地價(jià)為950元/㎡，理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)）為（ ?。┰?㎡.　　A．552　B．3519　C．4293　D．4845答案：C　　解析：改用途前的土地單價(jià)=690*=552元/㎡，改用途后的土地單價(jià)=950*=4845元/㎡　　應(yīng)補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)）為改用途后的土地單價(jià)減去改用途前的土地單價(jià)，即4845552=4293元/㎡。　　A．%　B．%　C．%D．%　答案：D　解析：此人應(yīng)占有的土地份額={126[（2400800）/6000]*300}/800=%.　　8．按房地產(chǎn)的（ ?。﹣?lái)分，房地產(chǎn)可分為居住房地產(chǎn)．商業(yè)房地產(chǎn)．工業(yè)房地產(chǎn)及特殊房地產(chǎn)等?！　．逐漸降低B．逐漸升高C．可視為基本不變D．為零 　答案：C　　7．用收益法評(píng)估某宗房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，除有租約限制的以外，應(yīng)選?。??。﹥羰找孀鳛楣纼r(jià)依據(jù)?！　．交通建設(shè)B．市場(chǎng)供求變化　C．人口素質(zhì)變化　D．所在地區(qū)衰落　E．城市規(guī)劃的指定與修改　答案：ABDE　　解析：房地產(chǎn)的位置有自然位置和經(jīng)濟(jì)位置之分，自然位置是固定不變的，而經(jīng)濟(jì)位置可隨交通建設(shè)和城市規(guī)劃的指定與修改等發(fā)生變化。（ ?。〈鸢福哄e(cuò)　　解析：從建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的定義中我們也可以知道這種說(shuō)法是錯(cuò)誤的。A．使用估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格　B．使用政府公布。（ ?。〈鸢福哄e(cuò)　　解析：不是以一條街道附設(shè)一個(gè)路線價(jià)，一條街道可能有多個(gè)不同的路線價(jià)，比如由于街道兩側(cè)繁華程度不同．地價(jià)水平有顯著差異時(shí)，就會(huì)存在不同的路線價(jià)?！　?．一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目完成后，應(yīng)保存的檔案資料包括（ ?。??！　．甲等于乙 B．甲大于乙C．甲小于乙D．難以判斷　答案：C　　解析：甲土地的單價(jià)=2000*5=10000元/平方米，乙土地的單價(jià)=1500*7=10500元/平方米，若兩宗地的土地面積等其他條件相同，則可以判斷甲小于乙。某人購(gòu)買(mǎi)了其中300㎡，該部分的房地產(chǎn)價(jià)值為126萬(wàn)元?！　?．某住宅小區(qū)附近新建了一座釀酒廠，由此引起的該住宅小區(qū)房地產(chǎn)價(jià)值貶值屬于（ ?。?biāo)準(zhǔn)答案：錯(cuò)誤　　委托人不一定是估價(jià)對(duì)象權(quán)利人或估價(jià)報(bào)告使用者?！　．獨(dú)立　B．客觀　C．公正　D．守法　E．自律　標(biāo)準(zhǔn)答案：A，B，C　　2．目前，我國(guó)土地使用權(quán)出讓的主要方式有（ 　）。下列最接近產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)的是（ 　）元/平方米。（ ?。　?5．一份完整的估價(jià)報(bào)告通常有以下幾部分組成：封面，目錄，致委托人函，估價(jià)結(jié)果報(bào)告，估價(jià)技術(shù)報(bào)告和附件。（ ?。〈鸢福哄e(cuò)誤　　解析：如果為房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)．抵押目的評(píng)估有租約限制的房地產(chǎn)價(jià)值，就應(yīng)考慮租賃合同約定的租金與市場(chǎng)租金差異的影響，特別是對(duì)于那些合同租金與市場(chǎng)租金差異較大和租賃期限較長(zhǎng)的有租約限制的房地產(chǎn)。　　A．房地產(chǎn)具有獨(dú)一無(wú)二性B．政府部門(mén)要求估價(jià)C．房地產(chǎn)價(jià)值量大　d．房地產(chǎn)市場(chǎng)是地區(qū)性完全市場(chǎng) 　答案：a，c　　解析：一種資產(chǎn)只有同時(shí)具有“獨(dú)一無(wú)二”和“價(jià)值量大”兩個(gè)特性，才真正需要專(zhuān)業(yè)估價(jià)。　　A．建筑物區(qū)分所有權(quán)B．建筑物共同共有權(quán)C．建筑物按份共有權(quán)　D．私有權(quán)　　答案：a　　解析：房地產(chǎn)所有權(quán)有單獨(dú)所有、共有、建筑物區(qū)分所有權(quán)三種?！　．公司上市、企業(yè)清算B．公司上市、司法鑒定C．司法鑒定、企業(yè)清算D．城鎮(zhèn)房屋拆遷　　9．估價(jià)業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)以（ 　）名義統(tǒng)一受理，統(tǒng)一收取費(fèi)用。（ ?。　?．對(duì)于經(jīng)審核認(rèn)為需要修改的估價(jià)報(bào)告，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行修改；對(duì)于不合格的估價(jià)報(bào)告，應(yīng)當(dāng)重新撰寫(xiě)，甚至需要重新估價(jià)。（ 　）　　2．完成任何一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目，都不得隨意省略房地產(chǎn)估價(jià)程序中的工作步驟和工作內(nèi)容。所謂“接近”是相對(duì)而言的，是指（ 　）。建筑結(jié)構(gòu)。　　A．指數(shù)平滑法B．簡(jiǎn)單移動(dòng)平均法C．指數(shù)移動(dòng)平均法D．加權(quán)移動(dòng)平均法　答案BD　　4．《城市房屋拆遷管理?xiàng)l理》規(guī)定拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞接校??。??！　．2003年1月1日B．2004年1月1日C．2004年12月1日D．2003年12月1日答案D　　2．通常情況下，評(píng)估下列房地產(chǎn)適用收益法的有（ 　）。（ 　）　　答案：對(duì)　　解析：見(jiàn)教材。（ ?。┐鸢福哄e(cuò)　　解析：房地產(chǎn)價(jià)格在長(zhǎng)期短期內(nèi)都會(huì)有波動(dòng)，在短期內(nèi)很難找出變動(dòng)規(guī)律和發(fā)展趨勢(shì)。　　A．路線價(jià)B．深度百分率C．宗地形狀　D．臨街狀態(tài)　答案：AB　　解析：簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，路線價(jià)法就是用路線價(jià)乘以深度百分率來(lái)得到估價(jià)對(duì)象的價(jià)格?！　．收益能夠量化B．風(fēng)險(xiǎn)能夠量化C．收益或風(fēng)險(xiǎn)其一可以量化D．收益和風(fēng)險(xiǎn)均能量化 答案：D　　解析：通過(guò)收益法的報(bào)酬資本化法公式，我們可以知道收益和風(fēng)險(xiǎn)是求房地產(chǎn)收益價(jià)格的兩個(gè)必不可少的要素，只有量化其值才能運(yùn)用公式求得價(jià)格?！　．算術(shù)平均數(shù)　B．中位數(shù)C．加權(quán)平均數(shù)D．眾數(shù)　答案：D　　9．在本金相等．計(jì)息的周期數(shù)相同時(shí)，如果利率相同，則通常情況下（計(jì)算的周期數(shù)大于1）（ ?。！　．所得稅B．土地?cái)偺豳M(fèi)C．改擴(kuò)建費(fèi)D．房屋火災(zāi)保險(xiǎn)費(fèi) 答案：ABC　　解析：D是收益性房地產(chǎn)正常運(yùn)營(yíng)所必須的，所以要包含在運(yùn)營(yíng)費(fèi)用當(dāng)中?！薄　?．同一估價(jià)機(jī)構(gòu)、在同一城市、同一估價(jià)目的、同一時(shí)期，對(duì)不同位置、檔次的房地產(chǎn)的估價(jià)結(jié)果應(yīng)有一個(gè)合理的價(jià)格差?！　．所有權(quán)價(jià)格B．抵押權(quán)價(jià)格C．地役權(quán)價(jià)格D．使用權(quán)價(jià)格答案D　　7．房地產(chǎn)的供給曲線表示（ ?。??！　．．．．　　10．商業(yè)用地房地產(chǎn)位置的優(yōu)劣主要取決于（ 　）