【正文】 　　■ 經(jīng)濟(jì)周期的四個(gè)階段：繁榮、衰退、蕭條、復(fù)蘇　　■ 前兩者為擴(kuò)張過程，后兩者為收縮過程　　■ 波峰（從擴(kuò)張轉(zhuǎn)為收縮）：政府采用緊縮性的貨幣政策和財(cái)政政策　　■ 波谷（從收縮轉(zhuǎn)為擴(kuò)張）：政府采用擴(kuò)張性的貨幣政策和財(cái)政政策抵制經(jīng)濟(jì)衰退　　 房地產(chǎn)價(jià)格劇烈波動(dòng)　　■ 房地產(chǎn)價(jià)格的劇烈波動(dòng)，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定運(yùn)行造成巨大威脅，所以通常會(huì)引發(fā)政府的政策干預(yù)　　 房地產(chǎn)市場(chǎng)非均衡均衡模式內(nèi)涵總量非均衡 表現(xiàn)為潛在總需求大于有效需求，實(shí)際供給大于有效供給，即超額需求與超額供給同時(shí)并存，或稱短缺與過剩同時(shí)并存結(jié)構(gòu)非均衡 不同子市場(chǎng)之間在供求方面的結(jié)構(gòu)失衡　　　　■ 土地供應(yīng)政策（主要是土地供應(yīng)計(jì)劃）　　■ 金融政策　　■ 住房政策　　■ 城市規(guī)劃　　■ 地價(jià)政策　　■ 稅收政策　　■ 租金控制　　　　■ 健全市場(chǎng)準(zhǔn)入制度（資質(zhì)管理）　　■ 推動(dòng)行業(yè)誠(chéng)信體系建設(shè)（信用檔案）　　■ 規(guī)范交易程序（土地出讓、房屋銷售、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃和產(chǎn)權(quán)登記方面）　　■ 加強(qiáng)產(chǎn)權(quán)管理　第三章　房地產(chǎn)開發(fā)程序與管理　　【考情分析】　　■ 本章最近幾年所占分值不大，一般為6－8分,難度不大?！　　〉谝还?jié)　房地產(chǎn)開發(fā)程序概述　　【2008年真題】從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角度看，房地產(chǎn)開發(fā)過程中投入的資源有（ 　）?！　?　　　　 　　　　【答案】ABCD【解析】主流的人、財(cái)、物三方面，還有管理經(jīng)驗(yàn)、企業(yè)家精神和伙伴關(guān)系等?！　。ㄋ碾A段八步驟）四階段八步驟 投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析階段 前期工作階段 建設(shè)階段 租售階段 提出投資設(shè)想 細(xì)化投資設(shè)想 可行性研究 獲取土地使用權(quán) 合同談判與協(xié)議簽署 工程建設(shè) 竣工交用 物業(yè)資產(chǎn)管理第二節(jié)　投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析　　 　　　　此階段是房地產(chǎn)開發(fā)過程中最重要的階段　　 （三項(xiàng)工作）　　　　 （三項(xiàng)工作）　　　　【歸納總結(jié)】房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)選擇與投資決策分析的主要工作內(nèi)容投資機(jī)會(huì)選擇投資決策分析■ 投資設(shè)想■ 尋找和篩選投資機(jī)會(huì)■ 細(xì)化投資設(shè)想■ 市場(chǎng)分析■ 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)■ 投資決策第三節(jié)　前期工作　　　　　　　　　　　　　　【2010年真題】下列房地產(chǎn)開發(fā)工作中，屬于前期工作階段的是（　）?！　　　　　　　　　　敬鸢浮緽CDE【解析】A進(jìn)行項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)屬于投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析階段?！　?　　　 土地儲(chǔ)備的概念　　　　 土地儲(chǔ)備范圍　　■ 依法收回的國(guó)有土地　　■ 收購(gòu)的土地　　■ 行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)取得的土地　　■ 已辦理農(nóng)地轉(zhuǎn)用和土地征收批準(zhǔn)手續(xù)的土地　　■ 其他依法取得的土地　　【2011年真題】下列各類土地中，不屬于土地儲(chǔ)備范圍的是（?。　　　　　　　　　　敬鸢浮緼【解析】土地儲(chǔ)備的范圍一定是國(guó)有土地。集體土地不納入土地儲(chǔ)備?！　?土地開發(fā)　　是指土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)對(duì)納入儲(chǔ)備的土地，為使其具備供應(yīng)條件而進(jìn)行的前期開發(fā)活動(dòng)，主要包括道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和土地平整、綠化工作，以及為實(shí)現(xiàn)土地儲(chǔ)備、完成前期開發(fā)工作等進(jìn)行的投融資活動(dòng)（開發(fā)+融資）　　 土地開發(fā)的項(xiàng)目實(shí)施模式模式籌措資金及辦理相關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)主體具體實(shí)施開發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)通過公開招標(biāo)方式選擇工程實(shí)施單位不高于土地儲(chǔ)備開發(fā)成本的2%土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)授權(quán)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)實(shí)施開發(fā)企業(yè)由授權(quán)的開發(fā)企業(yè)完成包括土地儲(chǔ)備開發(fā)的預(yù)計(jì)總成本和利潤(rùn)，利潤(rùn)率不高于預(yù)計(jì)成本的8%　　【2011年真題】土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)對(duì)土地開發(fā)過程中涉及的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和綠化、土地平整等工作，通過公開招標(biāo)方式選擇工程實(shí)施單位，實(shí)施單位的管理費(fèi)用不高于土地儲(chǔ)備開發(fā)成本的2%。（?。　　敬鸢浮俊獭　　?008年真題】政府授權(quán)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)實(shí)施土地一級(jí)開發(fā)時(shí)，開發(fā)資金應(yīng)由政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措。（ ?。　敬鸢浮俊窘馕觥渴跈?quán)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)實(shí)施一級(jí)開發(fā)，主體是開發(fā)企業(yè)，所以開發(fā)資金應(yīng)由開發(fā)企業(yè)籌措。 參加教材P68?！　?土地儲(chǔ)備開發(fā)成本（6項(xiàng)）　　■ 征收、拆遷補(bǔ)償費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)　　■ 收購(gòu)、收回和置換過程中發(fā)生的有關(guān)補(bǔ)償費(fèi)用　　■ 市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費(fèi)用　　■ 招標(biāo)、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費(fèi)用　　■ 貸款利息　　■ 土地儲(chǔ)備開發(fā)供應(yīng)過程中發(fā)生的審計(jì)、律師、工程監(jiān)理費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)等　　【2010年真題】下列成本費(fèi)用中，不屬于土地儲(chǔ)備開發(fā)成本的是（　）。　　　　　　　【答案】D【解析】土地儲(chǔ)備成本包括六大項(xiàng)。土地開發(fā)中沒有建房子，不會(huì)用建安費(fèi)用。　　 土地儲(chǔ)備資金來源渠道（四項(xiàng)）　　■ 財(cái)政部門從土地出讓收入和國(guó)有土地收益基金中安排的資金　　■ 土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)舉借的銀行貸款及金融機(jī)構(gòu)貸款　　■ 經(jīng)財(cái)政部門批準(zhǔn)可用于土地儲(chǔ)備的其他資金　　■ 以上資金所產(chǎn)生的利息收入　　 土地儲(chǔ)備資金的具體使用范圍　　■ 征收、收購(gòu)、優(yōu)先購(gòu)買或收回土地需要支付的地價(jià)款或征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用　　■ 必要的前期土地開發(fā)費(fèi)用　　■ 需要支付的銀行及金融機(jī)構(gòu)的貸款利息支出　　■ 經(jīng)同級(jí)財(cái)政批準(zhǔn)的其他費(fèi)用　　【典型例題】以下（?。┛梢杂糜谕恋貎?chǔ)備資金?！　　　　　　　　　　　敬鸢浮緼B【解析】注意不要與《基本制度與政策》中講到的廉租住房建設(shè)資金來源混淆。 　　【重點(diǎn)難點(diǎn)易混點(diǎn)】土地儲(chǔ)備資金來源廉租住房資金來源■ 財(cái)政部門從土地出讓收入和國(guó)有土地收益基金中安排的資金■ 土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)舉借的銀行貸款及金融機(jī)構(gòu)貸款■ 經(jīng)財(cái)政部門批準(zhǔn)可用于土地儲(chǔ)備的其他資金■ 以上資金所產(chǎn)生的利息收入■ 財(cái)政預(yù)算資金■ 住房公積金增值收益－提取貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和管理費(fèi)用之后■ 土地出讓凈收益－用于廉租住房保障資金的比例不得低于10%，可適當(dāng)提高■ 廉租住房租金收入－實(shí)行收支兩條線管理，專項(xiàng)用于廉租房維護(hù)和管理■ 中央預(yù)算內(nèi)投資補(bǔ)助和中央財(cái)政廉租住房保障專項(xiàng)補(bǔ)助（支持對(duì)中西部地區(qū)）　　 開發(fā)商獲取土地的方式（四種方式）　　■ 出讓－一級(jí)市場(chǎng)拿地，有償有期限　　■ 劃撥－一級(jí)市場(chǎng)拿地，無償無期限　　■ 原有劃撥土地上存量房地產(chǎn)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓－劃撥轉(zhuǎn)出讓　　■ 與當(dāng)前土地使用權(quán)擁有者合作－二級(jí)市場(chǎng)拿地,有土地轉(zhuǎn)讓、公司入股、并購(gòu)、合伙等方式　　【與基本制度與政策第二章的內(nèi)容：建設(shè)用地制度完全一致】　　　　【2011年真題】　　在我國(guó)，縣級(jí)及以上地方人民政府壟斷了其轄區(qū)范圍內(nèi)國(guó)有土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)。（?。敬鸢浮俊?　　項(xiàng)目核準(zhǔn)的的法律效力－未取得核準(zhǔn)文件的項(xiàng)目，無法辦理后續(xù)手續(xù)，當(dāng)然不能開工建設(shè)?！　　　　?項(xiàng)目核準(zhǔn)評(píng)估的重點(diǎn)（10點(diǎn)）　　■ 符合國(guó)家法律法規(guī)　　■ 符合國(guó)家及本地區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和行業(yè)發(fā)展規(guī)劃（四規(guī)劃）　　■ 符合國(guó)家宏觀調(diào)控政策、產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)　　■ 符合當(dāng)?shù)貐^(qū)域布局和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的要求　　■ 符合土地、水、能源的合理開發(fā)和有效利用要求，有利于促進(jìn)環(huán)境保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境　　■ 符合自然文化遺產(chǎn)、文物保護(hù)的有關(guān)政策　　■ 主要產(chǎn)品未對(duì)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)形成壟斷，未影響我國(guó)經(jīng)濟(jì)安全　　■ 符合社會(huì)公眾利益，未對(duì)項(xiàng)目建設(shè)地及周邊地區(qū)的公眾利益產(chǎn)生重大不利影響　　■ 實(shí)行資質(zhì)管理的，應(yīng)提供資質(zhì)證明文件　　■ 申報(bào)單位具有承擔(dān)相應(yīng)項(xiàng)目建設(shè)的能力　　【典型例題】國(guó)家投資管理部門對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行核準(zhǔn)的重點(diǎn)包括（?。?。　　、產(chǎn)業(yè)政策等　　　　　　　　【答案】ADE【解析】B不包括產(chǎn)品質(zhì)量合格，主是指產(chǎn)品未對(duì)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)形成壟斷，未影響國(guó)家的經(jīng)濟(jì)安全；C不要求項(xiàng)目建設(shè)對(duì)周邊產(chǎn)生有利影響，只要不產(chǎn)生重大不利影響即可?！　№?xiàng)目證書名稱內(nèi)容兩證建設(shè)用地規(guī)劃許可證明確用地性質(zhì)\位置\界限建設(shè)工程規(guī)劃許可證確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案屬合規(guī)劃部門的要求一書規(guī)劃（選址）意見書確定用地面積\范圍\用途\基本規(guī)劃條件一審查設(shè)計(jì)方案審查 用地范圍是否與規(guī)劃確定一致 建設(shè)項(xiàng)目的性質(zhì)符合要求 規(guī)劃條件符合要求 公共配套服務(wù)設(shè)施符合要求 是否有必要的水電氣等市政設(shè)施　　【作題方法】　　如果考辦什么證需要提交什么手續(xù)，辦后面的證，需要提交前面手續(xù)的成果?！　?　　　 招標(biāo)方式（兩種方式）　　　　【重點(diǎn)難點(diǎn)】公開招標(biāo)與邀請(qǐng)招標(biāo)對(duì)比　公開招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)（三家以上）適用范圍適用于規(guī)模較大、建設(shè)周期較長(zhǎng)、技術(shù)復(fù)雜的開發(fā)項(xiàng)目建設(shè) 工程性質(zhì)比較特殊，要求有專門經(jīng)驗(yàn)的技術(shù)人員和專業(yè)技術(shù)只有少數(shù)承包商能夠勝任的建設(shè)項(xiàng)目 公開招標(biāo)未產(chǎn)生中標(biāo)單位的建設(shè)項(xiàng)目 以及由于工期緊迫或保密的要求等原因而不宜公開招標(biāo)的建設(shè)工程優(yōu)點(diǎn)使開發(fā)商有較大的選擇范圍，促使承包商努力提高工程質(zhì)量，縮短工期并降低成本造價(jià) 節(jié)省招標(biāo)費(fèi)用、提高招標(biāo)工作效率，節(jié)省時(shí)間缺點(diǎn)耗時(shí)長(zhǎng)，招標(biāo)支出費(fèi)用較高 限制了競(jìng)爭(zhēng)范圍，縮小了開發(fā)商的選擇余地　　【2010年真題】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能通過公開招標(biāo)的形式選擇開發(fā)項(xiàng)目的施工單位。（　）【答案】【解析】還可以采用邀請(qǐng)招標(biāo)的方式?！　?招標(biāo)機(jī)構(gòu)與模式　　　　 招標(biāo)標(biāo)底與招標(biāo)控制價(jià)項(xiàng)目?jī)?nèi)容標(biāo)底 標(biāo)底應(yīng)保密 一個(gè)工程只有一個(gè)標(biāo)底 招標(biāo)人可以標(biāo)底為基準(zhǔn)上浮或下調(diào)一定百分比做攔標(biāo)價(jià) 項(xiàng)目也可以不設(shè)標(biāo)底，進(jìn)行無標(biāo)底招標(biāo)招標(biāo)控制價(jià) 招標(biāo)控制價(jià)相當(dāng)于招標(biāo)人的采購(gòu)預(yù)算，不能超過批準(zhǔn)的概算 招標(biāo)控制價(jià)無需保密 招標(biāo)人應(yīng)在招標(biāo)文件中如實(shí)公布控制價(jià) 對(duì)招標(biāo)控制價(jià)不得上浮或下調(diào)　　 招標(biāo)工作小組與評(píng)標(biāo)委員會(huì)　　■ 招標(biāo)工作小組組成人員（三類人員）人員職能決策人員指招標(biāo)人本身或其授權(quán)的代表專業(yè)技術(shù)與經(jīng)濟(jì)方面的專家負(fù)責(zé)向開發(fā)商或其授權(quán)代表提供咨詢意見，并進(jìn)行招標(biāo)的具體事務(wù)處理助理人員決策和專業(yè)技術(shù)人員的助手【重點(diǎn)難點(diǎn)】評(píng)標(biāo)委員會(huì)　　■ 由招標(biāo)人代表和有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)方面的專家組成（兩類人員）　　■ 成員為5人以上單數(shù)，其中經(jīng)濟(jì)、技術(shù)方面的專家不少于成員總數(shù)的三分之二　　■ 專家成員應(yīng)從省級(jí)以上有關(guān)部門的專家?guī)熘写_定　　 基本程序（七步）申請(qǐng)招標(biāo)編制招標(biāo)文件確定招標(biāo)方式發(fā)布招標(biāo)公告資格審查投標(biāo)開標(biāo)評(píng)標(biāo)定標(biāo)簽訂合同　　 申請(qǐng)招標(biāo)的條件（三有兩已）　　■ 招標(biāo)人已經(jīng)依法成立（有主體）　　■ 初步設(shè)計(jì)及概算應(yīng)當(dāng)履行審批手續(xù)的，已批準(zhǔn)（已審批）　　■ 招標(biāo)范圍、招標(biāo)方式和招標(biāo)組織形式等應(yīng)當(dāng)履行核準(zhǔn)手續(xù)的，已核準(zhǔn)（已核準(zhǔn)）　　■ 資金來源已落實(shí)（有錢）　　■ 有招標(biāo)所需的設(shè)計(jì)圖紙及技術(shù)資料（有圖紙）　　 投標(biāo)人資格審查　　　　 開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和定標(biāo)　　■ 開標(biāo)時(shí)間　　 在投標(biāo)文件的截止時(shí)間的同一時(shí)間公開進(jìn)行　　■ 招標(biāo)人不予受理投標(biāo)文件的情形　　 逾期送達(dá)或者未送達(dá)指定地點(diǎn)　　 未按招標(biāo)文件密封　　■ 定標(biāo)　　 在評(píng)標(biāo)后15日內(nèi)確定中標(biāo)人，并發(fā)出中標(biāo)通知書　　 招標(biāo)人在中標(biāo)通知書發(fā)出之日起15日內(nèi)向有關(guān)行政部門提交招標(biāo)投標(biāo)情況書面報(bào)告　　 按廢標(biāo)處理的情況　　■ 蓋章簽字有問題的　　■ 未按規(guī)定的格式填寫　　■ 內(nèi)容不全或者在一份投標(biāo)文件中有多個(gè)報(bào)價(jià)，且未聲明哪一個(gè)有效的　　■ 投標(biāo)人名稱或組織結(jié)構(gòu)與資格預(yù)審時(shí)不一致的　　■ 未按招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)保證金的　　■ 聯(lián)合體投標(biāo)未附聯(lián)合體共同投標(biāo)協(xié)議的　　【2006年真題】將房地產(chǎn)開發(fā)劃分為若干階段，其中編制建設(shè)工程招標(biāo)文件屬于（?。┑墓ぷ??！　　　　　　　敬鸢浮緽【解析】開工之前均屬于前期階段。前期階段與投資機(jī)會(huì)研究的界線是獲取土地或項(xiàng)目?！　?施工許可證的含義　　■ 時(shí)間－在招標(biāo)工作結(jié)束后，工程施工前　　■ 申領(lǐng)單位－建設(shè)單位（注意不是施工單位）　　■ 核發(fā)單位－工程所在地縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管理部門　　■ 審查內(nèi)容－工程是否符合法定的開工條件　　【2006年真題】房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的施工許可證由（?。┫虬l(fā)證機(jī)關(guān)申請(qǐng)領(lǐng)取。　　　　　　　　【答案】B【解析】施工許可證的申領(lǐng)主體是建設(shè)單位，不是施工單位?！　?申領(lǐng)施工許可證的條件（8個(gè)）　　■ 已辦理建筑工程用地批準(zhǔn)手續(xù)——有地　　■ 在規(guī)劃區(qū)內(nèi)的工程，已取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》——有規(guī)劃　　■ 拆遷進(jìn)度符合施工要求——地可以施工　　■ 已簽署了施工合同——有施工的人　　■ 有滿足施工需要的圖紙及技術(shù)資料（有+通過審查）——有圖　　■ 有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施——有安全保證　　■ 應(yīng)該監(jiān)理的，簽署了監(jiān)理合同——有監(jiān)理的人　　■ 建設(shè)資金已落實(shí)（落實(shí)的標(biāo)準(zhǔn)）（是落實(shí)而非到位）——有錢　　■ 其它——辦了該辦的手續(xù)，交了該交的錢　　【重點(diǎn)難點(diǎn)】　　■ 不要求拆遷全部完成，只要求拆遷進(jìn)度符合施工要求　　■ 關(guān)于圖紙和技術(shù)資料，除了有以外，還要求必須通過有