房地產(chǎn)估價(jià)師考試?yán)碚撆c方法練習(xí)題llffjy-wenkub
2023-06-25 00:27:18 本頁(yè)面
【正文】 三類修正： 特殊交易情況與正常交易情況不同 成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同（兩個(gè)時(shí)點(diǎn)上的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況不同） 可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況不同 ?。ㄊ煜ぃ 鏊鸭灰讓?shí)例 ■選取可比實(shí)例 ■對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚恚ń⒈容^基準(zhǔn)、交易情況修正、市場(chǎng)狀況調(diào)整、房地產(chǎn)狀況調(diào)整） ■求取比準(zhǔn)價(jià)格第二節(jié) 搜集交易實(shí)例 ?。私猓 ≈挥袚碛辛斯纼r(jià)對(duì)象所在地的大量的房地產(chǎn)交易實(shí)例，才能選擇出符合一定數(shù)量和質(zhì)量要求的可比實(shí)例，才能把握估價(jià)對(duì)象所在地的正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格行情，從而保障評(píng)估出的估價(jià)對(duì)象價(jià)值不會(huì)超出合理的范圍。參見教材P174 【2009年真題】下列房地產(chǎn)中，一般情況下適用市場(chǎng)法估價(jià)的有（ ）。 市場(chǎng)法還可以用于以下項(xiàng)目的求?。喝纾撼杀痉?、收益法、假設(shè)開發(fā)法中房地產(chǎn)市場(chǎng)租金，房地產(chǎn)價(jià)格各個(gè)構(gòu)成部分，經(jīng)營(yíng)收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、空置率、入住率、報(bào)酬率、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值、開發(fā)經(jīng)營(yíng)期?！ 芜x多選判斷 2007題數(shù)3216分值3418考點(diǎn)房地產(chǎn)狀況調(diào)整、交易情況修正、稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁情況下的正常交易價(jià)格拆遷估價(jià)、土地取得成本比較基準(zhǔn) 2008題數(shù)4138分值4239考點(diǎn)可比實(shí)例、交易情況修正、非正常市場(chǎng)價(jià)格、比較基準(zhǔn)拆遷估價(jià)市場(chǎng)法概念、可比實(shí)例2 2009題數(shù)4127分值4228考點(diǎn)建立比較基準(zhǔn)、可比實(shí)例統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍、可比實(shí)例因素修正、市場(chǎng)狀況修正市場(chǎng)法適用對(duì)象成本法估價(jià)結(jié)果說(shuō)明的問(wèn)題、統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍的價(jià)格換算公式 2010題數(shù)4127分值4228考點(diǎn)面積內(nèi)涵、交易情況修正的稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁、房地產(chǎn)狀況調(diào)整、可比實(shí)例的權(quán)重設(shè)置市場(chǎng)法的適用范圍可比實(shí)例的選擇2 第一節(jié) 市場(chǎng)法概述 也稱為比較法、市場(chǎng)比較法、交易實(shí)例比較法，就是選取一定數(shù)量、符合一定條件，與估價(jià)對(duì)象類似的房地產(chǎn)，對(duì)它們的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚韥?lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法，測(cè)算出的價(jià)格稱為比準(zhǔn)價(jià)格?！ 】荚嚹康摹 ”静糠值目荚嚹康氖菧y(cè)試應(yīng)考人員對(duì)市場(chǎng)法，包括其含義、理論依據(jù)、適用的估價(jià)對(duì)象、估價(jià)需要具備的條件、估價(jià)的操作步驟以及每個(gè)操作步驟所涉及的具體內(nèi)容等的了解、熟悉和掌握程度?！ 】记榉治觥 ?8題，79分，在幾種主要評(píng)估方法中，是考的最少的?！ ”举|(zhì)是以房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格為導(dǎo)向來(lái)求取房地產(chǎn)價(jià)值，有說(shuō)服力。 【2010年真題】下列房地產(chǎn)中，難以采用市場(chǎng)法估價(jià)的有（?。?。 [答疑編號(hào)501254060102]『正確答案』ABD『答案解析』行政辦公樓基本不用于出售交易，所以難得取得可比實(shí)例；在建工程的施工設(shè)計(jì)進(jìn)度存在很大差別，所以可比實(shí)例也很難獲得?！ 。ㄊ煜ぃ ‘?dāng)事人 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人及相關(guān)律師、四鄰 政府有關(guān)部門 專業(yè)房地產(chǎn)信息機(jī)構(gòu) 報(bào)刊網(wǎng)站 同行之間 ?。ㄕ莆眨 ?nèi)容完整、真實(shí) 搜集交易實(shí)例的內(nèi)容：交易實(shí)例房地產(chǎn)的基本狀況，交易雙方，成交價(jià)格，成交日期，付款方式，交易情況?！ 鯔?quán)利性質(zhì)相同 □檔次相當(dāng) □規(guī)模相當(dāng)， □建筑結(jié)構(gòu)相同 ■要求二：可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價(jià)目的吻合 ■要求三：可比實(shí)例的成交日期應(yīng)盡量接近估價(jià)時(shí)點(diǎn)（一年以上的不采用） ■要求四：可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)盡量為（或可修正為）正常市場(chǎng)價(jià)格，（對(duì)照教材P94） ?。ㄕ莆眨 龉纼r(jià)具體對(duì)象應(yīng)一致 ■不一致時(shí)可采用分配法 ■交易實(shí)例較多時(shí)一定要選與估價(jià)對(duì)象最為類似的 【2008年真題】評(píng)估某套建筑面積為120m2 的住宅在2008年9月底市場(chǎng)價(jià)值，收集了以下4個(gè)交易實(shí)例，其中最適合作為可比實(shí)例的是（?。Ｖ皇Ｏ乱?，而乙各個(gè)方面均適合作為可比實(shí)例。某可比實(shí)例房地產(chǎn)帶有債權(quán)債務(wù)，總價(jià)值100萬(wàn)，中債權(quán)5萬(wàn)，債務(wù)8萬(wàn)。該可比實(shí)例經(jīng)統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍后的價(jià)格為（?。┤f(wàn)元。 通常要將分期支付的可比實(shí)例成交價(jià)格折算為在其成交日期一次性付清的金額 具體方法通過(guò)折現(xiàn)計(jì)算（F～P）（A～P） 折算時(shí)注意：計(jì)息期的時(shí)間單位和利息率的時(shí)間單位要一致?！ ? [答疑編號(hào)501254060106]『正確答案』B『答案解析』將套內(nèi)建筑面積轉(zhuǎn)換為建筑面積，建筑面積=120/=150平方米 150萬(wàn)元/150平方米=10000元/平方米 關(guān)鍵：由套內(nèi)建筑面積折算建筑面積參見教材P185。參見P184。=㎡ 單價(jià)為＝8154900247。Ｓ% 可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格*=可比實(shí)例成交價(jià)格 可比實(shí)例成交價(jià)格*=可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格 ?。ê苋菀谆煜 〗獯祟愵}的關(guān)鍵除了記住公式外，就是確定價(jià)格是由哪一方實(shí)際得到的 正常成交價(jià)格－應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)＝賣方實(shí)際得到的價(jià)格（凈得） 正常成交價(jià)格＋應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)＝買方實(shí)際付出的價(jià)格 買方實(shí)際付出的價(jià)格－賣方實(shí)際得到的價(jià)格＝應(yīng)由買賣雙方繳納的稅費(fèi) 應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)＝正常成交價(jià)格應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率 應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)＝正常成交價(jià)格應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率 記憶竅門： ?。?）不存在轉(zhuǎn)嫁時(shí)，“該是誰(shuí)的，就是誰(shuí)的”?！ 〉谝徊?，計(jì)算正常成交價(jià)格。調(diào)整通用公式 可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)＝可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格 如果從成交日期到估價(jià)時(shí)點(diǎn)，可比實(shí)例的市場(chǎng)價(jià)格漲跌的百分率為177。 [答疑編號(hào)501254060202]『正確答案』D『答案解析』參見教材P191 環(huán)比指數(shù) 9月價(jià)格＝3月價(jià)格4月指數(shù)5月指數(shù)6月指數(shù)7月指數(shù)8月指數(shù)9月指數(shù)＝2009（）（）（）（）（）（）= 注意必須從下個(gè)月的指數(shù)開始乘起，不能乘3月（當(dāng)月）的指數(shù) 【2009年真題】某房地產(chǎn)2009年4月的價(jià)格為6 500元/m2，、（均以上個(gè)月為基數(shù)100），該房地產(chǎn)2009年10月的價(jià)格為（?。┰?m2。價(jià)格變動(dòng)率期數(shù)） 看教材P194頁(yè)的例題 例68，評(píng)估某宗房地產(chǎn)2011
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