房地產(chǎn)估價師考試?yán)碚撆c方法練習(xí)題llffjy-wenkub
2023-06-25 00:27:18 本頁面
【正文】 三類修正： 特殊交易情況與正常交易情況不同 成交日期與估價時點不同（兩個時點上的房地產(chǎn)市場狀況不同） 可比實例房地產(chǎn)狀況與估價對象房地產(chǎn)狀況不同 （熟悉） ■搜集交易實例 ■選取可比實例 ■對可比實例的成交價格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚恚ń⒈容^基準(zhǔn)、交易情況修正、市場狀況調(diào)整、房地產(chǎn)狀況調(diào)整） ■求取比準(zhǔn)價格第二節(jié) 搜集交易實例 ?。私猓 ≈挥袚碛辛斯纼r對象所在地的大量的房地產(chǎn)交易實例，才能選擇出符合一定數(shù)量和質(zhì)量要求的可比實例，才能把握估價對象所在地的正常的房地產(chǎn)市場價格行情，從而保障評估出的估價對象價值不會超出合理的范圍。參見教材P174 【2009年真題】下列房地產(chǎn)中，一般情況下適用市場法估價的有（ ）。 市場法還可以用于以下項目的求?。喝纾撼杀痉ā⑹找娣?、假設(shè)開發(fā)法中房地產(chǎn)市場租金，房地產(chǎn)價格各個構(gòu)成部分，經(jīng)營收入、運營費用、空置率、入住率、報酬率、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值、開發(fā)經(jīng)營期。 單選多選判斷 2007題數(shù)3216分值3418考點房地產(chǎn)狀況調(diào)整、交易情況修正、稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁情況下的正常交易價格拆遷估價、土地取得成本比較基準(zhǔn) 2008題數(shù)4138分值4239考點可比實例、交易情況修正、非正常市場價格、比較基準(zhǔn)拆遷估價市場法概念、可比實例2 2009題數(shù)4127分值4228考點建立比較基準(zhǔn)、可比實例統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍、可比實例因素修正、市場狀況修正市場法適用對象成本法估價結(jié)果說明的問題、統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍的價格換算公式 2010題數(shù)4127分值4228考點面積內(nèi)涵、交易情況修正的稅費轉(zhuǎn)嫁、房地產(chǎn)狀況調(diào)整、可比實例的權(quán)重設(shè)置市場法的適用范圍可比實例的選擇2 第一節(jié) 市場法概述 也稱為比較法、市場比較法、交易實例比較法，就是選取一定數(shù)量、符合一定條件，與估價對象類似的房地產(chǎn)，對它們的成交價格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚韥砬笕」纼r對象價值的方法，測算出的價格稱為比準(zhǔn)價格?！ 】荚嚹康摹 ”静糠值目荚嚹康氖菧y試應(yīng)考人員對市場法，包括其含義、理論依據(jù)、適用的估價對象、估價需要具備的條件、估價的操作步驟以及每個操作步驟所涉及的具體內(nèi)容等的了解、熟悉和掌握程度?！ 】记榉治觥 ?8題，79分，在幾種主要評估方法中，是考的最少的?！ ”举|(zhì)是以房地產(chǎn)的實際成交價格為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)價值，有說服力?！ ?010年真題】下列房地產(chǎn)中，難以采用市場法估價的有（?。?。 [答疑編號501254060102]『正確答案』ABD『答案解析』行政辦公樓基本不用于出售交易，所以難得取得可比實例；在建工程的施工設(shè)計進(jìn)度存在很大差別，所以可比實例也很難獲得。 ?。ㄊ煜ぃ ‘?dāng)事人 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人及相關(guān)律師、四鄰 政府有關(guān)部門 專業(yè)房地產(chǎn)信息機(jī)構(gòu) 報刊網(wǎng)站 同行之間 ?。ㄕ莆眨 ?nèi)容完整、真實 搜集交易實例的內(nèi)容：交易實例房地產(chǎn)的基本狀況，交易雙方，成交價格，成交日期，付款方式，交易情況。 □權(quán)利性質(zhì)相同 □檔次相當(dāng) □規(guī)模相當(dāng)， □建筑結(jié)構(gòu)相同 ■要求二：可比實例的交易類型應(yīng)與估價目的吻合 ■要求三：可比實例的成交日期應(yīng)盡量接近估價時點（一年以上的不采用） ■要求四：可比實例的成交價格應(yīng)盡量為（或可修正為）正常市場價格，（對照教材P94） ?。ㄕ莆眨 龉纼r具體對象應(yīng)一致 ■不一致時可采用分配法 ■交易實例較多時一定要選與估價對象最為類似的 【2008年真題】評估某套建筑面積為120m2 的住宅在2008年9月底市場價值，收集了以下4個交易實例，其中最適合作為可比實例的是（?。?。只剩下乙，而乙各個方面均適合作為可比實例。某可比實例房地產(chǎn)帶有債權(quán)債務(wù)，總價值100萬，中債權(quán)5萬，債務(wù)8萬。該可比實例經(jīng)統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍后的價格為（?。┤f元。 通常要將分期支付的可比實例成交價格折算為在其成交日期一次性付清的金額 具體方法通過折現(xiàn)計算（F～P）（A～P） 折算時注意：計息期的時間單位和利息率的時間單位要一致?！ ? [答疑編號501254060106]『正確答案』B『答案解析』將套內(nèi)建筑面積轉(zhuǎn)換為建筑面積，建筑面積=120/=150平方米 150萬元/150平方米=10000元/平方米 關(guān)鍵：由套內(nèi)建筑面積折算建筑面積參見教材P185。參見P184。=㎡ 單價為＝8154900247。Ｓ% 可比實例正常市場價格*=可比實例成交價格 可比實例成交價格*=可比實例正常市場價格 （很容易混淆） 解此類題的關(guān)鍵除了記住公式外，就是確定價格是由哪一方實際得到的 正常成交價格－應(yīng)由賣方繳納的稅費＝賣方實際得到的價格（凈得） 正常成交價格＋應(yīng)由買方繳納的稅費＝買方實際付出的價格 買方實際付出的價格－賣方實際得到的價格＝應(yīng)由買賣雙方繳納的稅費 應(yīng)由賣方繳納的稅費＝正常成交價格應(yīng)由賣方繳納的稅費比率 應(yīng)由買方繳納的稅費＝正常成交價格應(yīng)由買方繳納的稅費比率 記憶竅門： ?。?）不存在轉(zhuǎn)嫁時，“該是誰的，就是誰的”?！ 〉谝徊?，計算正常成交價格。調(diào)整通用公式 可比實例在其成交日期的價格市場狀況調(diào)整系數(shù)＝可比實例在估價時點的價格 如果從成交日期到估價時點，可比實例的市場價格漲跌的百分率為177。 [答疑編號501254060202]『正確答案』D『答案解析』參見教材P191 環(huán)比指數(shù) 9月價格＝3月價格4月指數(shù)5月指數(shù)6月指數(shù)7月指數(shù)8月指數(shù)9月指數(shù)＝2009（）（）（）（）（）（）= 注意必須從下個月的指數(shù)開始乘起，不能乘3月（當(dāng)月）的指數(shù) 【2009年真題】某房地產(chǎn)2009年4月的價格為6 500元/m2，、（均以上個月為基數(shù)100），該房地產(chǎn)2009年10月的價格為（?。┰?m2。價格變動率期數(shù)） 看教材P194頁的例題 例68，評估某宗房地產(chǎn)2011
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