【正文】 行了盡職調(diào)查仍然難以取得該資料的情況下，缺少該資料及對相應(yīng)的估價對象狀況的合理假定。當(dāng)估價對象狀況之間無不一致時，應(yīng)無不相一致假設(shè)。　?。?：背離事實假設(shè)說明（31）　　背離：是違背的意思?！　。?）尚未明確或不夠明確的事項：如土地用途、容積率等事項所做的估價假定，應(yīng)是合理的假定、是開發(fā)過程最可能實現(xiàn)的假定?！　。?：未定事項假設(shè)說明（1）　　未定事項——估價對象基本事項中應(yīng)確定的而沒有確定的具體事項。　　估價中安全鑒定與環(huán)境檢測的含義：　　是指通過設(shè)備技術(shù)等手段，對房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備等不安全因素，對環(huán)境污染狀況等進行的測定、分析和評價?！　。?）第二種情況假定：　　是指對房屋安全（結(jié)構(gòu)、設(shè)備安全）和環(huán)境污染等給予了專門的觀察和識別。　?。?）第一種情況假設(shè)：是指估價師對估價所依據(jù)的估價對象狀況的權(quán)屬、面積、用途等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與資料已經(jīng)進行了認(rèn)真審查，在未予核實情況下，認(rèn)定其合法、真實、準(zhǔn)確和完整性而進行的假定。沒有的，應(yīng)分別用文字說明：“本估價項目不存在XXXX事項，故本估價報告無（或沒有）XXXX假設(shè)”?！　?說明（3）　　——估價假設(shè)類型與注意事項　　（1）估價假設(shè)類型　　一般假設(shè)；　　未定事項假設(shè)、背離事實假設(shè)、不相一致假設(shè)、依據(jù)不足假設(shè)。要防止出現(xiàn)以下三種情況：　?。?）不能隨意編造估價假設(shè)和限制條件；　?。?）應(yīng)說明的估價假設(shè)和限制條件不予說明；　?。?）無針對性的列舉一些與本估價項目無關(guān)的估價假設(shè)和限制條件。如：　?。?）咨詢估價報告中的分析、意見和結(jié)論是否受估價師聲明各條款的限制，不一定；　?。?）進行咨詢性估價撰寫報告，其分析、意見和結(jié)論的要求與方法不同。如：　　《房地產(chǎn)估價規(guī)范》GB/T502912015　　《房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》GB/T50899—2013　　2）相關(guān)專項標(biāo)準(zhǔn)　　主要指中估價中特定估價目的制定的具體估價指導(dǎo)意見、辦法等，如《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》、《國有土地上房屋征收評估辦法》等?！　?鑒證性估價報告的估價師聲明應(yīng)包括下列內(nèi)容：（共4條）　　，沒有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述和重大遺漏；——承諾和保證　　、意見和結(jié)論是注冊房地產(chǎn)估價師獨立、客觀、公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到估價報告中已說明的估價假設(shè)和限制條件的限制；——專業(yè)勝任能力　　，與估價委托人及估價利害關(guān)系人沒有利害關(guān)系，也對估價對象、估價委托人及估價利害關(guān)系人沒有偏見；——估價職業(yè)道德　　，撰寫估價報告。不得將估價師聲明的內(nèi)容與估價假設(shè)和限制條件的內(nèi)容相混淆，或把估價師聲明變成注冊房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)的免責(zé)聲明?！　￡P(guān)于變現(xiàn)能力分析、風(fēng)險提示與目錄　　變現(xiàn)能力分析、風(fēng)險提示的內(nèi)容，在新規(guī)范中放在了附件之后，或者說其位置只是放在技術(shù)報告之后。　　本條說明：　?。?）估價結(jié)果報告有13個組成部分，應(yīng)在目錄中列明標(biāo)題；　?。?）估價技術(shù)報告6個組成部分，應(yīng)標(biāo)目錄中列明標(biāo)題；　　（3）附件10個資料類型，應(yīng)列明名稱；　　（4）三個板塊各部分均應(yīng)有對應(yīng)頁碼。　　 說明　?。?）目錄按5個組成部分前后次序注明其名稱及對應(yīng)的頁碼，位置不要顛倒?！　?致估價委托人函應(yīng)加蓋房地產(chǎn)估價機構(gòu)公章，不得以其他印章代替；　　法定代表人或執(zhí)行事務(wù)合伙人宜在其上簽名或蓋章。注意二點：　　一是方法名稱應(yīng)規(guī)范；　　二是致函中估價方法不要寫出具體定義?！　⊥瑫r，也起著估價報告摘要的作用?！　?說明：（6）注冊房地產(chǎn)估價師　?。?）封面中應(yīng)寫明參加本次估價的所有注冊房地產(chǎn)估價師的姓名和注冊號；　　（2）不能只寫明項目負(fù)責(zé)人或主要注冊估價師，而不寫其他參加本次估價的注冊房地產(chǎn)估價師；　?。?）有專業(yè)幫助及本機構(gòu)參加本次估價的其他專業(yè)注冊人員，均不得在封面中寫出。如抵押類、司法類、征收類、稅收類報告等，也可按類型用子母或文字編號；　　4報告順序號：第XXX號等。如房地產(chǎn)抵押估價報告、房地產(chǎn)司法拍賣估價報告、被征收房屋價值評估報告、被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值評估報告、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估報告、因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失評估報告、房地產(chǎn)價值減損評估報告等?！　?，應(yīng)寫明其名稱全稱?！　?封面應(yīng)包括下列內(nèi)容：　　，宜為房地產(chǎn)估價報告，也可結(jié)合估價對象和估價目的命名?！　。?）需編制估價報告摘要的，仍然應(yīng)撰寫完整的估價報告，不得以估價報告摘要替代估價報告；　?。?）估價委托人的需要報告摘要的，應(yīng)有具體的理由，并宜在委托估價協(xié)議中明確；　　（4）報告摘要的文字應(yīng)言簡意賅，其文字形式有的可能與致估價委托人函接近，但不相同。如市場變化較大、估價對象除日常使用折舊外有其他變化、二次估價不是同一個估價機構(gòu)等，宜適當(dāng)考慮處理　　（4）抵押的批量估價，靈活處理二種分析?！　?根據(jù)估價委托人的需要或有關(guān)要求，可在完整的估價報告的基礎(chǔ)上形成估價報告摘要?！　。?）估價報告完整：　　1）正文內(nèi)容子項不能缺項，應(yīng)有必要的附件,資料應(yīng)齊全、配套；　　2）全面反映估價情況和結(jié)果；　　3）不能隱瞞事實，沒有重大遺漏。為了估價報告的嚴(yán)肅性、規(guī)范化等，本條規(guī)定估價報告應(yīng)采取書面形式，即應(yīng)為書面估價報告。第7部分估價報告（序）　　——估價報告類型與提交形式　　——基本內(nèi)容構(gòu)成：8部分　　——主要作用1：　　——主要作用2：　　——新舊規(guī)范估價報告內(nèi)容主要區(qū)別　　——新舊規(guī)范估價估價報告要求主要區(qū)別　　　　第7部分估價報告　　，并應(yīng)真實、客觀、準(zhǔn)確、完整、清晰、規(guī)范?！　。?）估價報告真實：即估價報告應(yīng)按事物的本來面目陳述事實、描述狀況、說明情況，沒有虛假記載?！　。?）估價報告清晰：　　層次分明，文字、圖表簡潔，沒有不必要的重復(fù)，便于估價報告使用者理解和使用；　?。?）估價報告規(guī)范：　　估價報告的制作應(yīng)符合相應(yīng)規(guī)格、標(biāo)準(zhǔn)，估價術(shù)語應(yīng)符合估價基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)；　　 說明書面估價報告可分為敘述式估價報告和表格式估價報告?！　?估價技術(shù)報告可按估價委托合同約定不向估價委托人提供。　　 說明　?。?）本條是為了更好地滿足現(xiàn)實中估價委托人的需要和有關(guān)部門的要求等，規(guī)定可以編制估價報告摘要?！　?說明　　估價技術(shù)報告可按估價委托合同約定不向估價委托人提供的，應(yīng)在結(jié)果報告中適當(dāng)增加內(nèi)容。　　，應(yīng)反映估價機構(gòu)簡稱、估價報告出具體年份，編號應(yīng)按順序，不得重復(fù)、遺漏、跳號?！　?，應(yīng)寫明所有參加估價的注冊房地產(chǎn)估價師姓名和注冊號。　　取其后者的，結(jié)合估價對象狀況和估價目的命名，在理解效果上更加直接、明確?！　?說明：（3）估價項目名稱　　1）估價項目：是估價委托人委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)為其提供估價服務(wù)的某項特定任務(wù)?！　?說明（7）:估價報告出具日期　?。?）應(yīng)與致估價委托人函中的致函日期一致；　?。?）估價報告封面中不應(yīng)錯寫成“估價作業(yè)日期”?！　【唧w要求：　?。?）9項內(nèi)容不能缺項，看準(zhǔn)各分項要求內(nèi)容，做到文字完整；　　（2）內(nèi)容與結(jié)果報告、技術(shù)報告一致；　?。?）文字表述準(zhǔn)確、簡潔；　?。?）評審標(biāo)準(zhǔn)屬于不合格的問題：　　房地產(chǎn)估價機構(gòu)未蓋公章的；　　估價結(jié)果與技術(shù)報告、報告不一致；　　致函日期不在房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)有效期內(nèi)的?！　　?：估價結(jié)果：　　寫明最終估價總值并注明其大寫金額；　　寫明估價對象最終評估值單價；　　估價結(jié)果應(yīng)與結(jié)果報告、技術(shù)報告一致；　　表達(dá)估價結(jié)果宜列出相應(yīng)表格?！　”緱l說明：　?。?）致估價委托人函應(yīng)加蓋房地產(chǎn)估價機構(gòu)公章?！　。?）致函要放在估價報告目錄之前　?。?）5個組成部分名稱要準(zhǔn)確。　　舉例：　　 當(dāng)按估價委托合同約定不向估價委托人提供估價技術(shù)報告時，估價報告的目錄中可不列出估價技術(shù)報告及其各個組成部分，但在估價技術(shù)報告中應(yīng)有單獨的目錄，且該目錄中應(yīng)按前后次序列出估價技術(shù)報告各個組成部分的名稱及對應(yīng)的頁碼。其在估價報告中是否還可以放在其他哪個位置，沒有具體規(guī)定?！　”緱l說明：本條為估價師聲明基本要求?！　　纼r依據(jù)的專業(yè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)　　 說明主要要求有2條　　（1）鑒證性估價報告是房地產(chǎn)估價機構(gòu)向估價委托人出具的起著價值證明作用的估價報告，其估價師聲明的內(nèi)容應(yīng)按本條規(guī)定撰寫，不得隨意添加或刪減。　?。?）估價師聲明部分在新規(guī)范中有明顯改動的內(nèi)容　　1）不需要注冊房地產(chǎn)估價師在估價師聲明中簽名及注明簽字日期；　　2）不需要在估價師聲明中說明哪些注冊房地產(chǎn)估價師在什么時間期間對估價對象進行了實地查勘；　　3）不需要在估價師聲明中說明是否有專業(yè)幫助的情況和相關(guān)專業(yè)意見的情況。需要類似于聲明的內(nèi)容，在表述上可能有差別?！　?說明（2）：　?。?）估價假設(shè)是指針對估價相關(guān)事項進行的假定?！　。?）估價假設(shè)注意事項　　1）一般假設(shè)是估價常規(guī)的、普遍需要的一種假定，是不管其他4種情形的假設(shè)是否存在，任何估價報告都應(yīng)有的一種假設(shè)?！　?估價假設(shè)和限制條件應(yīng)說明下列內(nèi)容:（1）本條共有5假設(shè)，1個使用條件限制　　，應(yīng)說明對估價所依據(jù)的估價對象的權(quán)屬、面積、用途等資料進行了檢查，在無理由懷疑其合法性、真實性、準(zhǔn)確性和完整性且未予以核實的情況下，對其合法、真實、準(zhǔn)確和完整的合理假定；對房屋安全、環(huán)境污染等影響估價對象價值或價格的重大因素給予了關(guān)注，在無理由懷疑估價對象存在安全隱患且無相應(yīng)的專業(yè)機構(gòu)進行鑒定、檢測的情況下，對其安全的合理假定等?！　」纼r核實的含義：　　權(quán)屬：將估價所依據(jù)的權(quán)屬證明與原件核實、到產(chǎn)權(quán)登記部門核實等；　　面積：依據(jù)的面積通過專業(yè)測量，或取得面積測量專業(yè)意見，或估價師結(jié)合房屋工程竣工圖面積計算，或到所有樓層和房間逐一進行面積的丈量和計算；　　 估價假設(shè)和限制條件（）說明　　用途：通過規(guī)劃部門等對估價對象用途的印證與查證等。估價中認(rèn)定其房屋結(jié)構(gòu)等是安全的、沒有發(fā)現(xiàn)環(huán)境污染問題，從而對房屋安全與環(huán)境安全的合理假定?！　」纼r中除估價對象存在特殊狀況或情形的，一般不做這種技術(shù)鑒定和檢測。本條是指估價對象用途、土地容積率等，本應(yīng)已經(jīng)確定而現(xiàn)實中沒有確定。　?。?）當(dāng)估價對象無未定事項時，宜在估價報告的估價假設(shè)和限制條件中作出專門說明，即：“本次估價的估價對象不存在未確定事項，故本估價報告無（或沒有）未定事項假設(shè)”。這里是指因估價特殊需要，估價中不按估價對象已有的某些事實去估價，而是通過假設(shè)這些事實不復(fù)存在去估價。　?。?：不相一致假設(shè)說明（41）　　不相一致——是指由于某些原因估價對象的基本事項在用途、權(quán)屬、名稱與地址等方面應(yīng)當(dāng)一致而不一致的狀況。當(dāng)無依據(jù)不足時，應(yīng)無依據(jù)不足假設(shè)?！　∑浯危@種假定是估價對象相關(guān)資料可能較多但難以獲得，在并不完全清楚估價對象狀況情況下，對估價對象相應(yīng)狀況進行的合理假定?！　。?：估價限制條件說明（61）　　限制，即規(guī)定范圍，不許超過的意思。　　2）用途為工業(yè)房地產(chǎn)，估價目的為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)的。　　3）未經(jīng)本估價機構(gòu)同意，任何單位或個人不得將本報告的全部或部分內(nèi)容在任何公開的文件、通告或聲明中引用，亦不得以其他任何方式公開發(fā)表。即在估價報告上蓋章的估價機構(gòu)簽名和注冊房地產(chǎn)估價師在使用期限內(nèi)要負(fù)責(zé)到底。　　，應(yīng)寫明房地產(chǎn)估價機構(gòu)的名稱、住所、法定代表人或執(zhí)行事務(wù)合伙人姓名、資質(zhì)等級和資質(zhì)證書編號。　　本條說明：　?。?）一個估價項目通常只有一個估價目的；　?。?）估價目的應(yīng)清晰、具體，對準(zhǔn)相應(yīng)行為，如經(jīng)濟、司法、行政行為等?！　。?）估價項目復(fù)雜、報告用途有特殊要求的，宜在簡明表述估價目的之后，簡要說明估價項目的背景或其他相應(yīng)解釋。一是說明估價對象的6種狀況；二是視估價對象不同，分別說明其土地的4種情況，建筑物的4種情況?！　　_定估價對象的基本思路　　 估價結(jié)果報告應(yīng)包括下列內(nèi)容（4）　　，應(yīng)說明所評估的估價對象價值或價格對應(yīng)的時間及其確定的簡要理由?！　”緱l說明：　?。?）價值類型對估價項目的評估價值有質(zhì)的規(guī)定性。估價原則名稱應(yīng)正確、定義應(yīng)簡明準(zhǔn)確，應(yīng)有針對性；　?。?）估價原則在估價報告中的應(yīng)用舉例　　 估價結(jié)果報告應(yīng)包括下列內(nèi)容（7）　　,應(yīng)說明估價所依據(jù)的有關(guān)法律、法規(guī)和政策，有關(guān)估價標(biāo)準(zhǔn)，估價委托書、估價委托合同、估價委托人提供的估價所需資料，房地產(chǎn)估價機構(gòu)、注冊房地產(chǎn)估價師掌握和搜集的估價所需資料。當(dāng)按估價委托合同約定不向估價委托人提供估價技術(shù)報告時，還應(yīng)說明估價測算的簡要內(nèi)容?！　。?參加估價的注冊房地產(chǎn)估價師姓名注冊號簽名簽名日期　　　年月日　　　年月日　　　年月日本條說明：　　（1）估價人員這里規(guī)定僅為注冊房地產(chǎn)估價師；　　（2）非注冊房地產(chǎn)估價師只能作為“參與估價人員”協(xié)助或幫助注冊房地產(chǎn)估價師開展有關(guān)工作；　?。?）估價工作的質(zhì)量和后果均由注冊房地產(chǎn)估價師承擔(dān)。應(yīng)根據(jù)估價對象的規(guī)模、復(fù)雜程度、查勘工作是否順利等情況，按實際查勘完成的所需時間確定。區(qū)位狀況應(yīng)包括位置、交通、外部配套設(shè)施、周圍環(huán)境等狀況，單套住宅的區(qū)位狀況還應(yīng)包括所處樓幢、樓層和朝向?！　∮嗅槍π裕横槍κ菍?zhǔn)的意思?！　　纼r對象描述與分析說明（2）　?。?）估價對象分析以估價描述為基礎(chǔ)?！　。?）一般估價項目估價對象描述與分析，可在一個大標(biāo)題下按實物、區(qū)位、權(quán)益狀況三部分展開?！　　　?yīng)簡要說明估價對象所在地區(qū)的經(jīng)濟社會發(fā)展?fàn)顩r和房地產(chǎn)市場總體狀況，并應(yīng)有針對性地較詳細(xì)說明、分析過去、現(xiàn)在和可預(yù)見的未來同類房地產(chǎn)的市場狀況?！　?）同類房地產(chǎn)市場狀況　　1要有針對性、較詳細(xì)進行說明和分析　　同類房地產(chǎn)規(guī)模、價格狀況與變化，同類房地產(chǎn)分布狀況、新開發(fā)商品房、二手房市場及租賃市場的狀況，估價對象所在板塊及周邊在房地產(chǎn)狀況等；　　2描述中數(shù)據(jù)要求：來源或出處要明確；　　3對過去狀況的描述，可視當(dāng)?shù)厍闆r按3～5年的數(shù)據(jù)與情況考慮，但重點是1年內(nèi)的狀況和數(shù)據(jù)變化；　　4不同類型房地產(chǎn)市場狀況