【正文】 類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項目，可作為一個成本對象進(jìn)行核算。二、房地產(chǎn)開發(fā)成本核算對象 開發(fā)產(chǎn)品成本核算對象是指在開發(fā)產(chǎn)品成本的計算中，為了歸集和分配開發(fā)費用而確定的費用承擔(dān)者。第三類：房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通信、學(xué)校、醫(yī)療等設(shè)施，應(yīng)單獨核算成本，按以下辦法處理：1）、由房地產(chǎn)企業(yè)投資建設(shè)完工出售的，按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理；出租的，按照投資性房地產(chǎn)進(jìn)行處理；無償贈與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門的，按照建造公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。 它是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施及不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計入開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項費用支出，包括房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、停車場庫、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園以及開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通信、學(xué)校、醫(yī)療等配套設(shè)施。 土地開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地(即建設(shè)用地)所發(fā)生的各項費用。可以直接計入到開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用稱為開發(fā)直接費用；經(jīng)分配后才能計入到開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用稱為開發(fā)間接費用；不能計入到開發(fā)成本中的費用稱為期間費用。假定這兩筆一般借款除了甲小區(qū)開發(fā)外，沒有用于其他符合資本化條件的資產(chǎn)購建活動。3）、每一會計期間的利息資本化金額，不應(yīng)當(dāng)超過當(dāng)期相關(guān)借款實際發(fā)生的利息金額。3）、繼續(xù)發(fā)生在符合資本化條件的資產(chǎn)上的正常金額很少或者幾乎不再發(fā)生。中斷期間發(fā)生的借款費用應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為費用，計入當(dāng)期損益，直至購建活動重新開始，如果中斷是資產(chǎn)達(dá)到使用或銷售狀態(tài)必要的程序，借款費用的資本化應(yīng)當(dāng)繼續(xù)進(jìn)行。借款費用開始資本化的時點借款費用同時滿足下列條件的，才能開始資本化：1）、資本支出已經(jīng)發(fā)生，包括為購建或生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)而以支付現(xiàn)金、轉(zhuǎn)移非貨幣性資產(chǎn)或者承擔(dān)帶息債務(wù)形式發(fā)生的支出。一）、借款費用的確認(rèn)借款費用是企業(yè)因接入資金所付出的代價，包括借款利息、折價或溢價的攤銷、輔助費用以及外幣借款而發(fā)生的匯兌差額等。在實際分配前，形成企業(yè)負(fù)債，按應(yīng)支付的現(xiàn)金股利或利潤，借記“利潤分配”科目，貸記“應(yīng)付股利”科目，實際支付時，借記“應(yīng)付股利”科目，貸記“銀行存款”科目。六）、耕地占用稅耕地占用稅以實際占用的耕地面積計稅，按照規(guī)定稅額一次征收 。企業(yè)繳納印花稅時，直接借記“管理費用”科目，貸記“銀行存款”科目。車船稅由擁有并且使用車船的單位和個人繳納。待項目全部竣工、辦理土地增值稅的清算，多退少補(bǔ)，收到多交的土地增值稅，借記“銀行存款”等科目，貸記“應(yīng)交稅費——應(yīng)交土地增值稅”科目，補(bǔ)交的土地增值稅作相反的會計分錄。 三）、土地增值稅 轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的稅率計算征收。營業(yè)額是指向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和家外費用。一般情況下只能開普通發(fā)票，不能開具專用發(fā)票，實行按照銷售額和征收率計算應(yīng)納稅額的簡易辦法，計算應(yīng)納稅額時應(yīng)把銷售額還原為不含稅的銷售額計算。應(yīng)交稅費企業(yè)按規(guī)定向國家繳納的各類稅金，應(yīng)按照權(quán)責(zé)發(fā)生制的原則確認(rèn)，這些應(yīng)交的稅金在尚未繳納之前，形成企業(yè)的一項負(fù)債。以外購商品作為非貨幣性福利提供給職工的，應(yīng)當(dāng)按照該商品的公允價值和相關(guān)稅費，計量應(yīng)計入成本費用的職工薪酬金額。二）、職工薪酬的確認(rèn)和計量企業(yè)應(yīng)當(dāng)在職工為其提供服務(wù)的會計期間，將應(yīng)付的職工薪酬確認(rèn)為負(fù)債，除因解除與職工的勞動關(guān)系給予的補(bǔ)償外，應(yīng)當(dāng)根據(jù)職工提供服務(wù)的受益對象，分別下列情況進(jìn)行處理：1)、由生產(chǎn)產(chǎn)品、提供勞務(wù)負(fù)擔(dān)的職工薪酬，計入產(chǎn)品成本或勞務(wù)成本；2）、由在建工程、無形資產(chǎn)負(fù)擔(dān)的職工薪酬，計入固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)成本；3）、除以上人員以外的職工，因難以確定直接對應(yīng)的受益對象，均應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時計入當(dāng)期損益。期末貸方余額，反應(yīng)尚未結(jié)清的預(yù)收款項。預(yù)收賬款 是指房地產(chǎn)企業(yè)按照合同規(guī)定預(yù)售購房者的購房定金，以及受托代建開發(fā)建設(shè)項目預(yù)收的開發(fā)建設(shè)資金。應(yīng)付票據(jù)應(yīng)付票據(jù)是指出票人出票，委托付款人在指定日期無條件支付特定的金額給收款人或持票人的票據(jù)。)土地閑置費在企業(yè)所得稅前可以扣除，但計算在土地增值稅的時候，不能作為扣除項目。賬務(wù)處理如下：1）、預(yù)付保證金200萬元借：其他應(yīng)收款——存出保證金 200 貸：銀行存款 2002）、取得土地使用權(quán)，土地出讓金總額2600萬元，直接計入開發(fā)成本，無須通過“無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)”核算。以繳納土地出讓金方式取得的土地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招標(biāo)、拍賣、掛牌方式取得土地使用權(quán)的，在預(yù)存保證金時，借記“其他應(yīng)收款——存出保證金”科目，取得土地使用權(quán)而支付的土地出讓金，借記“開發(fā)成本——土地征用及拆遷補(bǔ)償費”科目，貸記“其他應(yīng)收款——存出保證金”、“應(yīng)付賬款”、“銀行存款”等科目。外購?fù)恋丶敖ㄖ镏Ц兜膬r款應(yīng)當(dāng)在建筑物與土地使用權(quán)之間進(jìn)行分配；難以合理分配的，全部計入固定資產(chǎn)。二、開發(fā)準(zhǔn)備階段的主要會計處理一）、項目可行性研究費用的會計處理房地產(chǎn)企業(yè)在項目開始之前發(fā)生的差旅費、考察調(diào)查研究費、咨詢費、評估論證費等可先在“長期待攤費——可行性研究費用”科目核算，待取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項目時，將其金額轉(zhuǎn)到“開發(fā)成本——前期工程費”科目。具體包括以下方面：1）、國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地。2）、必須依照土地使用權(quán)出讓合同的期限和條件對土地進(jìn)行投資開發(fā)和利用。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的行為，包括出售、交換和贈與。土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地出讓金的行為。具體方式主要包括協(xié)議出讓、“招、拍、掛”等方式。受讓者取得土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。3）、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂轉(zhuǎn)讓合同。2）、城市基礎(chǔ)建設(shè)用地和公益事業(yè)用地。如果沒有取得該項目，將其金額轉(zhuǎn)到當(dāng)期的“管理費用”科目。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)用于建造對外出售的房屋建筑物，相關(guān)土地使用權(quán)價值應(yīng)當(dāng)計入所建造的房屋開發(fā)成本。【例1】 2012年5月16日，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司參加當(dāng)?shù)卣M織的土地招標(biāo)，預(yù)付保證金200萬元。借：開發(fā)成本——土地征用及拆遷補(bǔ)償費 2600 貸：其他應(yīng)收款——存出保證金 200 銀行存款 24003）、辦證中支付契稅78萬元，過戶手續(xù)費1萬元計入土地成本借：開發(fā)成本——土地征用及拆遷補(bǔ)償費 79 貸：銀行存款 794）、借：管理費用——印花稅 貸：銀行存款 投資者投入的土地使用權(quán) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受投資者投入的土地使用權(quán)，先按土地使用權(quán)的公允價值借記“無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)”科目，貸記“實收資本（或股本）”科目，然后實際開發(fā)時，再將土地使用權(quán)價值從無形資產(chǎn)科目轉(zhuǎn)作“開發(fā)成本——土地征用及拆遷補(bǔ)償費”科目。企業(yè)取得土地使用權(quán)滿2年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)對企業(yè)來說是一筆資產(chǎn)損失，會計上作為營業(yè)外支出核算，相關(guān)所得稅處理按照企業(yè)資產(chǎn)損失稅前扣除政策執(zhí)行，就是先到稅務(wù)機(jī)關(guān)備案，然后稅前扣除。企業(yè)應(yīng)設(shè)置“應(yīng)付票據(jù)”科目進(jìn)行核算。為核算房地產(chǎn)企業(yè)各項預(yù)收賬款的增減變動情況，應(yīng)設(shè)置“預(yù)收賬款”科目進(jìn)行總分類核算，并按照“預(yù)收購房款”和“預(yù)收代建工程款”等預(yù)收賬款的種類設(shè)置明細(xì)賬進(jìn)行明細(xì)核算。對于預(yù)收款項不多的企業(yè)，也可以不設(shè)置“預(yù)收賬款”科目，發(fā)生的預(yù)收賬款并入“應(yīng)收賬款”科目核算。貨幣性職工薪酬的計量企業(yè)根據(jù)職工提供服務(wù)情況和職工貨幣薪酬的標(biāo)準(zhǔn)，計算應(yīng)計入職工薪酬的金額，按照受益對象計入相關(guān)成本或當(dāng)期費用，借記“開發(fā)成本”、“管理費用”等科目，貸記“應(yīng)付職工薪酬”科目，發(fā)放時，借記“應(yīng)付職工薪酬”科目，貸記“銀行存款”等科目非貨幣性職工薪酬的計量分以下情況進(jìn)行處理：1）、以自產(chǎn)產(chǎn)品或外購商品發(fā)放給職工作為福利。2）、企業(yè)將擁有的房屋等資產(chǎn)無償提供給職工使用的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)受益對象，將住房每期應(yīng)計提的折舊計入相關(guān)資產(chǎn)或費用，同時確認(rèn)應(yīng)付職工薪酬。一）、增值稅增值稅是就貨物或應(yīng)稅勞務(wù)的增值部分征收的一種稅。 房地產(chǎn)企業(yè)銷售自己使用過的固定資產(chǎn)和除固定資產(chǎn)以外的物品，應(yīng)當(dāng)設(shè)置“應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅“科目核算。家外費用包括收取的手續(xù)費、補(bǔ)貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵款、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息以及其他各種性質(zhì)的價外費用，但不包括代為收取的政府性基金或行政事業(yè)性收費。在會計處理時，企業(yè)繳納的土地增值稅通過“應(yīng)交稅費——應(yīng)交土地增值稅”科目核算。四）、房產(chǎn)稅、土地使用稅、車船稅和印花稅房產(chǎn)稅是國家對城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收的由產(chǎn)權(quán)所有人繳納的一種稅，計稅依據(jù)是房產(chǎn)原值扣減10%30%后余額計稅繳納，即通常所說的從價計征。企業(yè)按規(guī)定計算應(yīng)交的房產(chǎn)稅、土地使用稅和車船稅時，借記“管理費用”科目，貸記“應(yīng)交稅費——應(yīng)交房產(chǎn)稅（或土地使用稅、車船稅）”科目；上交時借記“應(yīng)交稅費——應(yīng)交房產(chǎn)稅（或土地使用稅、車船稅）”科目，貸記“銀行存款”科目。五）、企業(yè)所得稅企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營所得和其他所得，依照《企業(yè)所得稅》法及其條例的規(guī)定需要繳納所得稅。企業(yè)繳納的耕地占用稅，不需要通過“應(yīng)交稅費”科目核算。二、非流動負(fù)債的會計核算長期負(fù)債是指企業(yè)償還期在一年以上或超過一年的經(jīng)營周期以上的債務(wù)，是除了投資人投入的資本金以外的，企業(yè)向債權(quán)人籌集、可供企業(yè)長期使用的資金。符合資本化條件的資產(chǎn)是指需要經(jīng)過相當(dāng)長時間的構(gòu)建或者生產(chǎn)活動才能達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)的固定資產(chǎn)、存貨等資產(chǎn)。2）、借款費用已經(jīng)發(fā)生。借款費用停止資本化的時點達(dá)到可使用或可銷售狀態(tài)時，借款費用應(yīng)當(dāng)停止資本化。借款利息資本化金額的確定在借款費用資本化期間內(nèi)，每一個期間的利息資本化金額，應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定確定：1）、借入專門借款的，應(yīng)當(dāng)以專門借款當(dāng)期實際發(fā)生的利息費用，減去尚未動用的借款資金存入銀行取得的利息收入或進(jìn)行暫時性投資的投資收益后的金額確定?！纠?】A公司于2011年1月1日正式動工開發(fā)甲住宅小區(qū)，工期預(yù)計一年半，工程采取出包方式，分別于2011年1月1日、2011年7月1日、2012年1月1日支出工程進(jìn)度款15000萬元、25000萬元、5000萬元。首先計算所占用一般借款的加權(quán)平均利率作為資本化率：一般借款資本化率（年）=（20000*6%+30000*8%）/（20000+30000）=%然后計算累計資產(chǎn)支出加權(quán)平均數(shù)：2011年累計資產(chǎn)支出加權(quán)平均數(shù)=15000*360/360+25000*180/360=27500萬元2012年累計資產(chǎn)支出加權(quán)平均數(shù)=（15000+25000+5000）*180/360=22500萬元最后計算每期利息資本化金額：2011年為開發(fā)甲小區(qū)的利息資本化金額=27500*%=1980萬元2011年實際發(fā)生的一般借款利息費用=20000*6%=30000*8%*180/360=2400萬元2012年為開發(fā)甲小區(qū)的利息資本化金額=21500*%=1548萬元2012年1——6月年實際發(fā)生的一般借款利息費用=（20000*6%+30000*8*）*180/360=1800萬元根據(jù)上述計算結(jié)果，賬務(wù)處理如下：2011年12月31日：借：開發(fā)成本—利息 1980萬元 財務(wù)費用 420萬元 應(yīng)付利息 2400萬元2012年6月31日：借：開發(fā)成本—利息 1548萬元 財務(wù)費用 252萬元 應(yīng)付利息 1800萬元第三章 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品成本的會計核算第一節(jié) 開發(fā)產(chǎn)品成本核算概述房地產(chǎn)開發(fā)的程序通常分為四個階段，即投資決策分析階段、前期工程階段、建設(shè)階段和租售階段。一、開發(fā)產(chǎn)品成本的內(nèi)容 開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在產(chǎn)品開發(fā)過程中所發(fā)生的應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品的各項費用支出。 2．房屋開發(fā)成本。大體可以分為三類：第一類：屬于非營利性的且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費用按公共配套設(shè)施費的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。2）、由房地產(chǎn)企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門合資建設(shè)，完工后有償移交的，國家有關(guān)部門給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣差額應(yīng)計入當(dāng)期損益。企業(yè)應(yīng)根據(jù)其開發(fā)項目的特點及實際情況，按照下列原則，選擇成本核算對象： 1．可否銷售原則。 該成本對象確定原則主要使用于同一個開發(fā)小區(qū)若干棟房屋結(jié)構(gòu)類型相似，由同一個施工單位建設(shè)，開、竣工時間相近的情況，可以就整個開發(fā)小區(qū)統(tǒng)一劃分成若干個核算對象。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在確定成本對象時，應(yīng)當(dāng)領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)，有關(guān)部門參加，作為全公司的工作，謹(jǐn)慎對待，符合設(shè)計和規(guī)劃的要求。 1．土地征用及拆遷補(bǔ)償費： 指房地產(chǎn)開發(fā)時為取得土地使用權(quán)或開發(fā)權(quán)發(fā)生的各項費用，包括土地買價或土地出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價及相關(guān)稅費、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費、危房補(bǔ)償費等。基礎(chǔ)設(shè)施主要是指與開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的道路、供熱設(shè)施、供水設(shè)施、供電設(shè)施、供氣設(shè)施、排污設(shè)施、排洪設(shè)施、通訊設(shè)施、照明設(shè)施等社區(qū)官網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。5．公共配套設(shè)施費： 指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。3）、房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通信、學(xué)校、醫(yī)療等設(shè)施，應(yīng)單獨核算成本，其中，由房地產(chǎn)企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門合資建設(shè)，完工后有償移交的