【正文】 的市場(chǎng)占有率； (4)消費(fèi)者對(duì)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的態(tài)度和接受情況等。 四、 房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷活動(dòng)調(diào)研 房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷活動(dòng)是一系列活動(dòng)的組合，包括房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格、促銷、廣告等活動(dòng)。即整個(gè)地區(qū)市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)有產(chǎn)品的供給總量、供給變化趨勢(shì)、市場(chǎng)占有率；房地產(chǎn) 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 市場(chǎng)的銷售狀況與銷售潛力；房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品的市場(chǎng)生命周期；房地產(chǎn)產(chǎn)品供給的充足程度、房地產(chǎn)企業(yè)的種類和數(shù)量、是否存在著市場(chǎng)空隙；有關(guān)同類產(chǎn)品價(jià)格水平的現(xiàn)狀和趨勢(shì)，最適合于客戶接受的價(jià)格策略；新產(chǎn)品定價(jià)及價(jià)格變動(dòng)幅度等。主要包括消費(fèi)者的購買意向，影響消費(fèi)者購買動(dòng)機(jī)的因素，消費(fèi)者購買動(dòng)機(jī)的類型等。對(duì)此，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求調(diào)研主要包括如下方 面： (一 ) 房地產(chǎn)消費(fèi)者調(diào)研 房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)容量調(diào)研，主要是調(diào)研房地產(chǎn)消費(fèi)者的數(shù)量及其構(gòu)成。市場(chǎng)需求由購買者、購買欲望、購買能力組成。 (四 ) 社區(qū)環(huán)境調(diào)研 社區(qū)環(huán)境直接影響著房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)格，這是房地產(chǎn)商品特有的屬性。文化環(huán)境調(diào)研的內(nèi)容主要包括： 居民職業(yè)構(gòu)成、教育程度、文化水平等。 (三 ) 社會(huì)文化環(huán)境調(diào)研 社會(huì)文化環(huán)境主要是居民的生活習(xí)慣、生活方式、消費(fèi)觀念、消費(fèi)心理及對(duì)生活的態(tài)度、對(duì)人生的價(jià)值取向等。 居民收入水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平。具體包括： 國家、地區(qū)或城市的經(jīng)濟(jì)特性，包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模，趨勢(shì)、速度和效益。 (二 ) 經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研 經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研主要是了解財(cái)政、金融、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和趨勢(shì)等因素，這些因素影響的是市場(chǎng)大氣候。 各級(jí)政府有關(guān)國民經(jīng) 濟(jì)社會(huì)發(fā)展計(jì)劃、發(fā)展規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、城市規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃等。 一、 房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研 房地產(chǎn)企業(yè)的生存發(fā)展是以適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境為產(chǎn)提的，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，市場(chǎng)環(huán)境大多是不可控制因素，房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)與營銷活動(dòng)必須與之相協(xié)調(diào) 和適應(yīng)。在編寫調(diào)研報(bào)告時(shí)，要指出所采用的調(diào)研方法、調(diào)研目的、調(diào)研對(duì)象，處 理資料手段，通過調(diào)研提出結(jié)論，并以此提出一些合理建議。(2)報(bào)告內(nèi)容簡(jiǎn)明扼要，重點(diǎn)突出； (3)文字精煉，用語中肯； (4)結(jié)論和建議應(yīng)表達(dá)清晰，咳歸納為要點(diǎn)； (5)報(bào)告后應(yīng)附必要的表格和附件與附圖，以便閱讀和使用； (6)報(bào)告完整，印刷清楚美觀。 六、 撰寫和提交調(diào)研報(bào)告 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 撰寫和提交調(diào)研報(bào)告是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作的最后一環(huán)。在資料編輯整理過程中，要檢查調(diào)研資 料的誤差，剔除那些錯(cuò)誤的資料；然后要對(duì)資料進(jìn)行評(píng)定，一確保資料的真實(shí)與準(zhǔn)確。在實(shí)地調(diào)研前，調(diào)研人員應(yīng)該選擇決定抽查的對(duì)象、方法和樣本的大小。 ，包括出租房地產(chǎn)名稱、所在地區(qū)、出租 面積、租金水平、出租房的類型和等級(jí)、室內(nèi)設(shè)備狀況（暖氣、燃?xì)?、電話、家用電器、廚衛(wèi)設(shè)備）、環(huán)境條件（庭院、陽臺(tái)、停車場(chǎng)、文娛場(chǎng)所、交通和購物等）、空置率、影響房租市場(chǎng)的最大因素、具體房東的記錄、房地產(chǎn)出租公司的資料和調(diào)研日期等項(xiàng)目。 在搜 集原始資料時(shí)，一般需要被調(diào)研者填寫或回答各種調(diào)研表格或問卷。 市場(chǎng)是無情的，消費(fèi)者對(duì)本公司所開發(fā)經(jīng)營的房產(chǎn)態(tài)度，就是反映企業(yè)市場(chǎng)營銷水平的重要標(biāo)志， 也是初步調(diào)研的關(guān)鍵內(nèi)容，如為什么消費(fèi)者不購買本公司商品房，就需要對(duì)用戶進(jìn)行調(diào)研研究。 調(diào)研設(shè)計(jì) 根據(jù)前面信息資料搜集以及上面初步調(diào)研的結(jié)果，可以提出調(diào)研的命題，及實(shí)施的計(jì)劃。調(diào)研表及問卷是整個(gè)調(diào)研工作的核心，其設(shè)計(jì)的好壞將直接影響調(diào)研結(jié)果。 ，包括已售房地產(chǎn)的名稱、地區(qū)、開發(fā)商、數(shù)量、結(jié)構(gòu)類型、成交期、成交條件（預(yù)付款、貸款額和利率、償還約束、其他附加條款等）、出售時(shí)的房齡和狀況、客戶資料和調(diào)研日期等項(xiàng)目。一旦明確下來，調(diào)研人員必須嚴(yán)格按照抽樣設(shè)計(jì)的要求進(jìn)行工作，以保證調(diào)研質(zhì)量。其次，要進(jìn)行分類編號(hào)，就是把調(diào)研資料編入適當(dāng)?shù)念悇e并編上號(hào)碼，一便于查找、歸檔和使用。調(diào)研報(bào)告反映勒令調(diào)研工作的最終結(jié)果。 以上房地產(chǎn)市場(chǎng)程序?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作只具有一般的指導(dǎo)意義。 五、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容非常廣泛，涉及到房地產(chǎn)市場(chǎng)需求和供給的各個(gè)方面。盡管企業(yè)在市場(chǎng)活動(dòng)中擁有充分的自主權(quán)，但它的經(jīng)營活動(dòng)受到社會(huì)法律環(huán)境的約束，受到行業(yè)慣例和準(zhǔn)則的規(guī)定與制約，而社會(huì)經(jīng)濟(jì)、文化的發(fā)展等都對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營有制約和影響作用。 政府有關(guān)法律法規(guī)，如環(huán)境保護(hù)法、土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法、廣告法、反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法等。更重要的是，該地區(qū)的居民收入、消費(fèi)水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、物價(jià)水平、物價(jià)指數(shù)高低，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求也會(huì)產(chǎn)生根本性的影響。 項(xiàng)目所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、人口及其就業(yè)狀況、就學(xué)條件、基礎(chǔ)設(shè)施情況、地區(qū)內(nèi)的重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域、同類競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的供給情況。 物價(jià)水平及通貸膨脹率。社會(huì)文化環(huán)境在很大程度上決定著人們的價(jià)值觀念和購買行為，因此它景響著房地產(chǎn)消費(fèi)者購買房地產(chǎn)產(chǎn)品的動(dòng)機(jī)、種類、方式。 家庭人口規(guī)模及構(gòu)成。優(yōu)良的社區(qū)環(huán)境，對(duì)發(fā)揮房地產(chǎn)商品的效能，提高其使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益具有重要作用。購買者是需求的主體，是需求行為的實(shí)施者；購買欲望是需求的動(dòng)力，是產(chǎn)生需求行為的源泉；購買能力是需求的實(shí)現(xiàn)條件，是需求行為的物質(zhì)保障。主要包括： (1)消費(fèi)者對(duì)某類房地產(chǎn)的總需求量及其飽和點(diǎn)、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求發(fā)展趨勢(shì)； (2)調(diào)研房地產(chǎn)現(xiàn)實(shí)與潛在消費(fèi)者數(shù)量與結(jié)構(gòu)，如地區(qū)、年齡、民族特征、性別、文化背景、職業(yè)、宗教信仰等； (3)消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)來源和經(jīng)濟(jì)收入水平； (4消費(fèi)者的實(shí)際支付能力； (5)消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量、價(jià)格、服務(wù)等方面的要求和意見等。 (三 ) 房地產(chǎn)消費(fèi)行為調(diào)研 房地產(chǎn)消費(fèi)行為是房地產(chǎn)消費(fèi)者在實(shí)際房地產(chǎn)消費(fèi)者購買模式和習(xí)慣的調(diào)研，主要是要調(diào)研： (1)消費(fèi)者購買房地產(chǎn)商品的數(shù)量及種類； (2)消費(fèi)者對(duì)房屋設(shè)計(jì)、價(jià)格、質(zhì)量及位置的要求； (3)消費(fèi)者對(duì)本企業(yè)房地產(chǎn)商品的信賴程度和印象； (4)房地產(chǎn)商品購買行為的主要決策者和影響者情況等。 2. 現(xiàn)有房地產(chǎn)租售客戶和業(yè)主對(duì)房地產(chǎn)的環(huán)境、功能、格局售后服務(wù)的意見及對(duì)某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度。因此房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷活動(dòng)調(diào)研應(yīng)圍繞這些營銷組合要素展開。 (二 ) 房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)研 房地產(chǎn)價(jià)格的大小對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)研的內(nèi)容包括： (1)影響房地產(chǎn)價(jià)格變化的因素，特別是國家價(jià)格政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)定價(jià)的影響； (2)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求情況的變化趨勢(shì)； (3)房地產(chǎn)商品價(jià)格需求彈性和供給彈性的大??； (4)開發(fā)商各種不同的價(jià)格策略和定價(jià)方法對(duì)房地產(chǎn)租售量的影響； (5)國際、國內(nèi)相關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià) 格； (6)開發(fā)個(gè)案所在城市及街區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。 六、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè) 一、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的概念和作用 （一）房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的概念 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)是在市場(chǎng)調(diào)研獲得一定資料的基礎(chǔ)上，針對(duì)需要，運(yùn)用已有的知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和科學(xué)方法，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和市場(chǎng)的未來發(fā)展趨勢(shì)以及與之相關(guān)的營銷環(huán)境因素進(jìn)行分析和判斷，從而為房地產(chǎn)企業(yè)的營 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 銷決策提供依據(jù)。通過房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，可以了解房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展變化的趨勢(shì)，以及對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)所帶來的影響，從而避免企業(yè)盲目開發(fā)經(jīng)營，為制定科學(xué)的計(jì)劃和開發(fā)經(jīng)營決策提供依據(jù)。 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)可以降低市場(chǎng)不確定性給房地產(chǎn)企業(yè)所帶來的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。哪個(gè)企業(yè)注意利用了房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，而且預(yù)測(cè)得比較準(zhǔn)確，那個(gè)企業(yè)的生產(chǎn)和經(jīng)營就好。例如，對(duì)二三年內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)各類物業(yè)的需求量進(jìn)行預(yù)測(cè)，從而為房地產(chǎn)企業(yè)投資何種類物業(yè)提供決策依據(jù)。例如，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求變化及與之相聯(lián)系的各種因素，如人口結(jié)構(gòu)變化，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，以及對(duì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的其他政治法律因素的預(yù)測(cè)。 （三） 定性預(yù)測(cè)和定量預(yù)測(cè) 定性預(yù)測(cè)又稱判斷預(yù)測(cè)，是預(yù)測(cè)者根據(jù)自己掌握 的實(shí)際情況、實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和邏輯推理能力，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng) 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 的發(fā)展趨勢(shì)做出的推測(cè)和判斷。這種方法主要適用于缺乏信息資料、或影響因素復(fù)雜又難以分清主次、或?qū)χ饕绊懸蛩仉y以進(jìn)行定量分析的情況。時(shí)間序列預(yù)測(cè)是依據(jù)預(yù)測(cè)對(duì)象隨時(shí)間的變化規(guī)律建立模型，主要包括移動(dòng)平均法，指數(shù)平滑法，季節(jié)變動(dòng)預(yù)測(cè)法等。如某企業(yè)預(yù)測(cè)商品房市場(chǎng)銷售量，應(yīng)明確是哪 類商品房，短期預(yù)測(cè)還是中、長(zhǎng)期預(yù)測(cè)，是全國還是某地區(qū)預(yù)測(cè)等。在搜集資料時(shí)一要注意信息資料的廣泛性，除了與房地產(chǎn)直接有關(guān)方面的因素外，還要注意對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有較大影響的間接因素；二要注意信息來源的多渠道性，使得信息具有代表性、準(zhǔn)確性、系統(tǒng)性、完整性和可比性，在搜集資料的過程中還要分析篩選，整理出對(duì)預(yù)測(cè)有實(shí)用價(jià)值的資料和信息。 5．進(jìn)行實(shí)際預(yù)測(cè)。所以，對(duì)預(yù)測(cè)誤差進(jìn)行具體分析，看預(yù)測(cè)結(jié)果是否達(dá)到預(yù)測(cè)目標(biāo)的要求。然后，還要對(duì)預(yù)測(cè)的結(jié)果進(jìn)行判斷、評(píng)價(jià)，重點(diǎn)是預(yù)測(cè)誤差的分析。市場(chǎng)調(diào)研人員可根據(jù)具體情況選擇不同的方法。當(dāng)然，有些資料可以借用國家權(quán)威部門的普查結(jié)果，如可以借用全國人口普查所得到的有關(guān)數(shù)據(jù)資料等。當(dāng)然由于所選對(duì)象并非全部，調(diào)研結(jié)果難免有一定誤差，市場(chǎng)調(diào)研人員應(yīng)引起高度重視，特別是當(dāng)外部環(huán)境發(fā)生較大變化時(shí)，所選擇重點(diǎn)對(duì)象可能不具有代表性了。抽樣技術(shù)的優(yōu)劣將直接影響樣本的代表性，影響調(diào)研結(jié)果的可靠性。分群抽樣與分層抽樣是有區(qū)別的，分群抽樣是將樣本總體劃分為若干不同的群體，這些群體間的性質(zhì)相同，后再將每個(gè)群體進(jìn)行隨機(jī)抽樣，這樣每個(gè)群體內(nèi)部存在性質(zhì)不同的樣本。也稱為隨意選擇樣本，如在街頭上任意找一些行人詢問其對(duì)某新產(chǎn)品的看法和印象。（ 3）配額抽樣。 （ 1） 設(shè)計(jì)調(diào)研表。例如對(duì)房地產(chǎn)公司來說，需要得到在所投資的地方下列信息：消費(fèi)者對(duì)購方的興趣，消費(fèi)者 的收入