【正文】 越繁榮的街道，其兩旁商店的租金越高，甚至帶動(dòng)其巷道內(nèi)商店租金也是日益高漲，因此商店一定要注意其與商圈發(fā)展的密切性。 從市場(chǎng)調(diào)研搜集而來(lái)的資料及信息，還需要整理分析，而在整理資料時(shí)要注意以下方法和原則： 編碼：用數(shù)字符號(hào)代表資料，使資料易于編入適當(dāng)類別，分類處理、歸檔，以便日后取用和尋找。貸幣供給額年增率是預(yù)售市場(chǎng)景氣的同時(shí)、同向指標(biāo)。 在面對(duì)帶來(lái)負(fù)面影響的公共設(shè)施時(shí)， 在規(guī)劃上應(yīng)注意其影響及克服的方式，例如噪音，可以通過(guò)設(shè)計(jì)雙層窗戶或設(shè)計(jì)時(shí)讓建筑縮以干擾，對(duì)區(qū)域景觀有較大影響的，如變電所 、基地排水溝等屬較難規(guī)避的設(shè)施，也應(yīng)盡量掌握其位置、高度等細(xì)節(jié)，以事先確定各種因應(yīng)措施。而普通工薪階層較密集的區(qū)域，其產(chǎn)品價(jià)格相比而言就要低多了。因此在進(jìn)行項(xiàng)目可行性分析時(shí)，必須深入掌握土地所在區(qū)域的特性及基地狀況。研究策劃人員在考慮是否有必要用資源，進(jìn)行初級(jí)資料搜集前，應(yīng)先評(píng)估 是否有現(xiàn)成的次級(jí)資料可資利用，并盡可能優(yōu)先利用次級(jí)資料，因?yàn)槔么渭?jí)資較有成本低廉、取得容易的特點(diǎn)。 同業(yè)間資料的交流。訪問(wèn)地方市場(chǎng)上曾經(jīng)發(fā)生交易行為的買方或賣方，應(yīng)著重查訪成交標(biāo)的物的位置、面積、交易價(jià)格、交易當(dāng)時(shí)的狀況和其他條件等。但是，大樣本不可避免地要大量增加調(diào)研成本，而且在調(diào)研實(shí)物中，大樣本也引進(jìn)了額外的誤差因素，諸如調(diào)研員的疲乏，統(tǒng)計(jì)上的錯(cuò)誤、回收率 難以控制等。例如，要比較在不同報(bào)刊雜志上刊登廣告的效果，可在廣下面附一個(gè)條子，請(qǐng)客戶剪下來(lái)回寄，根據(jù)這些回條，便可以知道在哪一家報(bào)刊雜志上刊登廣告的效 果較好。二是談話法。 二是按照所需搜集的信息，寫出一連串的問(wèn)題，并確定每個(gè)問(wèn)題的類型。而分層抽樣是將樣本總體劃分為幾大類，這幾大類的間是有差別的，而 每一類則是由性質(zhì)相同的樣本所構(gòu)成。 （一） 按調(diào)研對(duì)象劃分 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 普查 普查是對(duì)調(diào)研對(duì)象總體所包含的全部單位進(jìn)行調(diào)研。 4．選定預(yù)測(cè)方法和預(yù)測(cè)模型。例如，今后幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系是供大于求還是供不應(yīng)求等。房地產(chǎn)市場(chǎng)受到許多因素的影響，有些因素是可以控制的，有些因素是可以為企業(yè)所預(yù)知的，而有些因素是企業(yè)既無(wú)法控制又無(wú)法預(yù)知的，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)在蘊(yùn)含著巨大機(jī)會(huì)的 同時(shí)具有極大的不確定性。 (一 ) 房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)研 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)制定主要包括競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)和競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品兩方面內(nèi)容。三者共同構(gòu)成了需求的實(shí)體。 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 項(xiàng)目所在地區(qū)的對(duì) 外開放程度和國(guó)際經(jīng)濟(jì)合作的情況，對(duì)外貿(mào)易和外商投資的發(fā)展情況。 (一 ) 政治法律環(huán)境調(diào)研 政治法律環(huán)境調(diào)研主要是了解對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起影響和制約作用的政治形勢(shì)、國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)管理的有關(guān)方針政策、有關(guān)法律法規(guī)，包括： 各級(jí)政府有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的方針政策。再次，要進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，將已經(jīng)分類的資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)計(jì)算，有系統(tǒng)地制成各種計(jì)算表、統(tǒng)計(jì)表、統(tǒng)計(jì)圖。例如近期的房地產(chǎn)業(yè)不太景氣，資金積壓過(guò)多，建造好的房子銷售不暢，什么原因呢？經(jīng)過(guò)分析先擬定問(wèn)題產(chǎn)生的原因有兩點(diǎn)：一是國(guó)家宏觀控制，銀行收緊，消費(fèi)者收入沒(méi)有好轉(zhuǎn)：另一是廣告效果不大，沒(méi)有引起消費(fèi)者足夠的興趣，消費(fèi)者儲(chǔ)蓄待購(gòu)。 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研中普通采用抽樣調(diào)研，即從被調(diào)研總體中選擇部分樣本進(jìn)行調(diào)研，并用樣本特性推斷總體特性。 在作出結(jié)論以后，市場(chǎng)營(yíng)銷調(diào)研部門必須提出若干建議方案寫出書面報(bào)告，提供給決策者。一般來(lái)說(shuō)，對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展快的地區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的前影也將十分廣闊，市場(chǎng)機(jī)會(huì)相對(duì)多。 消費(fèi)者民族與宗教信仰、社會(huì)風(fēng)俗等。它主要調(diào)研以下幾個(gè)方面： 。其中，預(yù)測(cè)者的經(jīng)驗(yàn)、知識(shí)、技巧以及采用的預(yù)測(cè)方法對(duì)信息的轉(zhuǎn)換起著重要的作用。這種預(yù)測(cè)是企業(yè)制定長(zhǎng)期戰(zhàn)略目標(biāo)的科學(xué)依據(jù)，長(zhǎng)期預(yù)測(cè)的精確度很難把 握，難度也較大。 三、 地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)對(duì)象的步驟 房地產(chǎn)預(yù)測(cè)的一般步驟如下（框圖見(jiàn)圖 22）： 1．確定預(yù)測(cè)對(duì)象和預(yù)測(cè)的目的。 7．撰寫預(yù)測(cè)報(bào)告。 3．抽樣調(diào)研 抽樣調(diào)研就是從調(diào)查對(duì)象全體（總體）中選擇若干個(gè)具有代表性特征的方法。 （二） 按調(diào)研方法劃分 1． 訪問(wèn)法 這是最常用的市場(chǎng)調(diào)研方法。一個(gè)問(wèn)題只代表一件事，只有一種答案。這樣被調(diào)研者無(wú)壓力，表現(xiàn)得自然，因此調(diào)研效果也較理想。實(shí)驗(yàn)法是研究因果關(guān)系的一種重要方法。 調(diào)研的深度。房地產(chǎn)開發(fā)商公開推出銷售或出租個(gè)案之前都預(yù)先做好市場(chǎng)調(diào)研工作，因此其在報(bào)刊、售樓書、郵寄廣告等各類廣告中公開推出的銷售或出租的報(bào)價(jià)具有很大的參考價(jià)值。這種價(jià)格與完成交易時(shí)的價(jià)格可能尚有差距存在，但是已能大致譜出房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本行情。房地產(chǎn)開發(fā)商以往較依賴市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)而較不注重方法，但因土地資源不限，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，某些初級(jí)資料的使用性高、目的明確，若配合次級(jí)資料使用，可使開發(fā)商作出更正確的判斷。又如市區(qū)可能因道路狹窄，又無(wú)停車場(chǎng)或難以停車，而導(dǎo)致車輛及人潮望而卻步，店鋪無(wú)法生存。 “人文社會(huì)經(jīng)濟(jì) ” 是影響項(xiàng)目定位的重要參考資料，城市項(xiàng)人文閃焙如從人口的增長(zhǎng)率可以看出地區(qū)的發(fā)展情形或房地產(chǎn)的需求善 ，及城市發(fā)展速度。 由上述調(diào)研結(jié)果可看出金融政策是影響整 個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣的最重要因素。來(lái)人，來(lái)電及購(gòu)買客戶的區(qū)域分析、媒體分析、詢問(wèn)內(nèi)容分析、購(gòu)買或未購(gòu)原因分析等，都是板有價(jià)值的參考資料。 由競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目個(gè)案中需要搜集的資料包括產(chǎn)品定位、房型組合、公共設(shè)施分?jǐn)偡绞健⒁?guī)劃特色、定價(jià)方式、付款方式、銷售技巧、銷售狀況等，有經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)開發(fā)商若能掌握任何一項(xiàng)目的一述資料，其銷售好壞大都能了然于心。 。 項(xiàng)目推出前及推出其間必須掌握競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目個(gè)案的狀況及動(dòng)態(tài)，這是房地產(chǎn)銷售開發(fā)商，調(diào)研人員及策劃人員不斷成長(zhǎng)的主要工具與渠道。不論銷售海報(bào)樓書或廣告，要 直搗消費(fèi)者的心坎，必定全力突出個(gè)案的特色，海報(bào)上的平面規(guī)劃配置可以顯現(xiàn)業(yè)主在不同基地條件及客觀環(huán)境下塑造出的產(chǎn)品特色，也可觀察面積大小及房型是否妥當(dāng)?shù)鹊?。另外可用?jì)數(shù)器或攝像機(jī)等工具以掌握相關(guān)數(shù)量及質(zhì)量資料。 人文社會(huì)經(jīng)濟(jì)資料搜集的方法雖因資料種類不同而有差異但大部份資料都 可由次級(jí)資料獲得，例如各縣市的統(tǒng)計(jì)資料、家庭收支調(diào)研報(bào)告、各縣市政府所制定的綜合發(fā)展計(jì)劃等等，對(duì)區(qū)域人文社會(huì)經(jīng)濟(jì)全面的發(fā)展有很詳細(xì)的解析。 交通流量除影響商圈的發(fā)展，從長(zhǎng)期看也會(huì)改變城鎮(zhèn)的發(fā)展，甚至影響到城鎮(zhèn)的興衰。 初級(jí)資料 初級(jí)資料的搜集是依據(jù)特定目的，遵守完整的研究設(shè)計(jì)及調(diào)研設(shè)計(jì)，并通過(guò)調(diào)研執(zhí)行、資料處理與分析，以得到所需的資料。而準(zhǔn)交易資料是當(dāng)事人擬出售（購(gòu)買）房地產(chǎn)的單方面意愿的報(bào)價(jià)資料，凡處于未促成供求雙方一致意愿階段的資料都稱為（準(zhǔn)交易資料）、供赤求雙方對(duì)于價(jià)格都有一致立場(chǎng)的市場(chǎng)交易資料固然極 具采證性，但這些資料往往事過(guò)境遷，而且資料經(jīng)迂回的傳遞搜集起來(lái)也較為困難（除非列在計(jì)劃性的日常工作中）。因此，市場(chǎng)調(diào)研人員可利用其提供的資料，增加市場(chǎng)調(diào)研的深度和廣度。此外，極可能由于一部份調(diào)研者拒絕合作到底，造成嚴(yán)重的抽樣偏差。 實(shí)驗(yàn)法 實(shí)驗(yàn)法是指將調(diào)研范圍縮小到一上比較小的規(guī)模上，進(jìn)行試驗(yàn)后得出一定結(jié)果，然后再推斷出樣本總體可能的結(jié)果的調(diào)研方法。有什么想并請(qǐng)他們提出一些改進(jìn)措施等。三是問(wèn)題中不要使用太專門的術(shù)語(yǔ)，因?yàn)橐话愕南M(fèi)者不理解這些專門術(shù)語(yǔ)。（ 3）配額抽樣。當(dāng)然由于所選對(duì)象并非全部，調(diào)研結(jié)果難免有一定誤差，市場(chǎng)調(diào)研人員應(yīng)引起高度重視，特別是當(dāng)外部環(huán)境發(fā)生較大變化時(shí)，所選擇重點(diǎn)對(duì)象可能不具有代表性了。所以，對(duì)預(yù)測(cè)誤差進(jìn)行具體分析，看預(yù)測(cè)結(jié)果是否達(dá)到預(yù)測(cè)目標(biāo)的要求。時(shí)間序列預(yù)測(cè)是依據(jù)預(yù)測(cè)對(duì)象隨時(shí)間的變化規(guī)律建立模型，主要包括移動(dòng)平均法，指數(shù)平滑法，季節(jié)變動(dòng)預(yù)測(cè)法等。例如，對(duì)二三年內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)各類物業(yè)的需求量進(jìn)行預(yù)測(cè)，從而為房地產(chǎn)企業(yè)投資何種類物業(yè)提供決策依據(jù)。 六、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè) 一、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的概念和作用 （一）房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的概念 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)是在市場(chǎng)調(diào)研獲得一定資料的基礎(chǔ)上，針對(duì)需要，運(yùn)用已有的知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和科學(xué)方法，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)以及與之相關(guān)的營(yíng)銷環(huán)境因素進(jìn)行分析和判斷，從而為房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng) 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 銷決策提供依據(jù)。 (三 ) 房地產(chǎn)消費(fèi)行為調(diào)研 房地產(chǎn)消費(fèi)行為是房地產(chǎn)消費(fèi)者在實(shí)際房地產(chǎn)消費(fèi)者購(gòu)買模式和習(xí)慣的調(diào)研，主要是要調(diào)研： (1)消費(fèi)者購(gòu)買房地產(chǎn)商品的數(shù)量及種類； (2)消費(fèi)者對(duì)房屋設(shè)計(jì)、價(jià)格、質(zhì)量及位置的要求； (3)消費(fèi)者對(duì)本企業(yè)房地產(chǎn)商品的信賴程度和印象； (4)房地產(chǎn)商品購(gòu)買行為的主要決策者和影響者情況等。 家庭人口規(guī)模及構(gòu)成。更重要的是，該地區(qū)的居民收入、消費(fèi)水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、物價(jià)水平、物價(jià)指數(shù)高低，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求也會(huì)產(chǎn)生根本性的影響。 以上房地產(chǎn)市場(chǎng)程序?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作只具有一般的指導(dǎo)意義。 ，包括已售房地產(chǎn)的名稱、地區(qū)、開發(fā)商、數(shù)量、結(jié)構(gòu)類型、成交期、成交條件（預(yù)付款、貸款額和利率、償還約束、其他附加條款等）、出售時(shí)的房齡和狀況、客戶資料和調(diào)研日期等項(xiàng)目。 在搜 集原始資料時(shí)，一般需要被調(diào)研者填寫或回答各種調(diào)研表格或問(wèn)卷。 六、 撰寫和提交調(diào)研報(bào)告 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 撰寫和提交調(diào)研報(bào)告是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作的最后一環(huán)。 各級(jí)政府有關(guān)國(guó)民經(jīng) 濟(jì)社會(huì)發(fā)展計(jì)劃、發(fā)展規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、城市規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃等。 (三 ) 社會(huì)文化環(huán)境調(diào)研 社會(huì)文化環(huán)境主要是居民的生活習(xí)慣、生活方式、消費(fèi)觀念、消費(fèi)心理及對(duì)生活的態(tài)度、對(duì)人生的價(jià)值取向