【正文】 7）配套使用的圖集是否齊全，是否需 補充何種詳圖。 3 設(shè)計要求 總體構(gòu)思要求 僅提供方向性設(shè)想，應(yīng)要求景觀設(shè)計師就下述各項作細(xì)致說明： 1）對項目的各地塊開發(fā)價值、開發(fā)內(nèi)容安排計劃、規(guī)劃風(fēng)格進行總體分析、提出項目需要處理的重要問題及操作難點。 與會者就建筑方案發(fā)表意見，主持人應(yīng)注意控制討論范圍集中于建筑方案評審要點中所列的條款，以利充分識別建筑方案完善的需要。 2 評審方式及要求 項目規(guī)劃方案評審采用會議評審的方式進行，總工辦負(fù)責(zé)制定評審會議的計劃，明確評審會召開時間、參加人員、地點及議程安排。 出行可達性分析 表達要求： 1）基地與城市節(jié)點的出行便利性 2）經(jīng)過本地塊的城市捷運系統(tǒng)的服務(wù)強度 3）地塊周邊市政道路等級、高峰時間交通流向流量與擁擠分析 33 4）用地范圍內(nèi)的規(guī)劃市政路現(xiàn)狀及其交通量調(diào)查 周邊土地與建筑 表達要求： 1）周邊土地利用現(xiàn)狀調(diào)查與未來規(guī)劃遠(yuǎn)景圖則確認(rèn)（確認(rèn)周邊土地正在或者將要發(fā)展的物業(yè)的性質(zhì)用途；確認(rèn)周邊市政設(shè)施的遠(yuǎn)景規(guī)劃情況是否有立交橋、封閉快速路、道路拓寬、市政管線等工程設(shè)施的 建設(shè)情況。 豎向規(guī)劃 市政設(shè)施管網(wǎng)綜合規(guī)劃 生態(tài)與節(jié)能設(shè)計 表達要求： 對生態(tài)環(huán)境的利用與保護的要求，根據(jù)各地區(qū)差異對雨水、太陽能及其他自然資源的利用設(shè)想。 工程技術(shù)部應(yīng)及時掌握景觀環(huán)境施工進度及安排，并定期進行景觀環(huán)境現(xiàn)場施工檢查。規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書由總經(jīng)理辦公會審批。 22 第二 部分 規(guī)劃設(shè)計管理 第 一章 項目設(shè)計管理制度 1 總則 項目設(shè)計管理是實現(xiàn)顧客價值、達到公司經(jīng)營目標(biāo)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，涉及項目規(guī)劃、建筑方案設(shè)計、施工圖設(shè)計（初步設(shè)計）、景觀設(shè)計等。 結(jié)論和建議 附表 1 開發(fā)成本測算 項 目 投資總額（萬元） 單位成本（元 /m2） 一、土地價款支 出 二、前期開發(fā)準(zhǔn)備費 三、主體建筑（裝飾）工程費 四、主體安裝工程費 五、社區(qū)管網(wǎng)工程費 六、智能化系統(tǒng)費 七、園林環(huán)境工程費 八、配套設(shè)施費 九、其它建設(shè)工程支出 十、管理費用 十一、銷售費用 十二、財務(wù)費用 十三、各項稅金 十四、預(yù)備費 十五、總計 在指標(biāo)不確定或多個可選擇時，要將不同測算假設(shè)下的成本測算分別列示。 整體市場對本案有重大影響的因素 產(chǎn)品特征、重點 個案、成長狀況、市場容量、消費者特征等。 土地升值潛力初步評估 從地理位置、土地供應(yīng)、周邊環(huán)境及配套、市場發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對土地升值潛力做出初步評估。 4 法律及政策性風(fēng)險分析 土地使用權(quán)歸 屬、土地的他項權(quán)力、土地的用途、有關(guān)項目用地現(xiàn)狀的政府文件；立項情況；規(guī)劃用地用途、有關(guān)項目用地規(guī)劃的政府文件；征地批文、土地使用權(quán)出讓合同、拆遷安置補償、有關(guān)項目地塊的政府文件?？偨?jīng)理辦公會做出的評審決定包括三種： 1）同意立項； 2）不同意立項； 3）推遲立項。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 《項目可行性研究報告》由計劃配套部組織編制，財務(wù)部、市場部、工程造價部和工程技術(shù)部等相關(guān)部門有責(zé)任予以積極配合。 3 項目概況 宗地位置 宗地現(xiàn)狀 四至范圍，地勢比較，地面現(xiàn)狀，現(xiàn)有居民情況，地下情況，土地的完整性，地質(zhì)情況。 規(guī)劃控制要點 1）總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積； 2）住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分 經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積； 3）綜合容積率、住宅容積率； 4）建筑密度； 14 5）控高； 6）綠化率等。 4 市場分析 區(qū)域住宅市場成長狀況 區(qū)域住宅市場簡述、區(qū)域住宅市場各項指標(biāo)成長狀況（近 35 年）、區(qū)域市場在市內(nèi)各項指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢。 8 綜合分析與建議 優(yōu)勢 從品牌、設(shè)計、啟動速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一貫發(fā)展思路等方面論述。 評審人員在會議最后做出書面的綜合評估意見、開發(fā)建議和 評審結(jié)論。 各階段設(shè)計成果審查均必須包括經(jīng)濟性的審查，規(guī)劃方案設(shè)計及擴初設(shè)計須進行成本估算或概算，施工圖設(shè)計須進行成本預(yù)算，確保在項目總成本的控制范圍內(nèi)。 出正式施工圖前，總工辦應(yīng)組織相關(guān)業(yè)務(wù) 部門進行施工圖審查，并按《施工圖審查基本要求》的規(guī)定執(zhí)行。 步行系統(tǒng)規(guī)劃 表達要求： 純步行系統(tǒng)分布（是否考慮絕對禁止機動車穿行的地段，該地段應(yīng)具備的區(qū)域特點）、無障礙步行系統(tǒng)（是否考慮針對殘疾人、老人的無障礙環(huán)境設(shè)計及步行系統(tǒng)到達范圍的要求）。 1）等高（等深）線地形圖、土壤土質(zhì) 2）保護保留植被、樹木明細(xì)與定位圖 3）保留保護古跡、建筑明細(xì)與定位圖 4）地質(zhì)構(gòu)造及地層、地層穩(wěn)定性和地震烈度等級 基地內(nèi)市政設(shè)施 表達要求： 資料來源于相關(guān)規(guī)劃文件，需現(xiàn)場核實。 7 成果提交 時間、地點及聯(lián)系方式。 建筑方案評審會議計劃應(yīng)至少提前一周通知參加人員，會議評審資料應(yīng)至少提前一天發(fā)放給參加評審會議的人員。 42 第九章 景觀設(shè)計任務(wù)書編制要點 1 項目概況（引用規(guī)劃設(shè)計指引內(nèi)容） 1）項目背景資料 2）項目基本定位 3）項目環(huán)境資料 2 設(shè)計范圍、內(nèi)容及深度 設(shè)計范圍 根據(jù)總體規(guī)劃和開發(fā)要求確定設(shè)計范圍。 4）施工單位技術(shù)裝備能力和現(xiàn)場條件難以解決的技術(shù)或工藝難點。 3 公司內(nèi)部審查應(yīng)著重審查解決的問題 公司內(nèi)部圖紙審查，除上述審查重點外，還應(yīng)注意審查解決以下問題： 1）設(shè)計使用功能與施工圖是否符合公司產(chǎn)品要求，當(dāng)有售樓書時，是否與圖則一致。 設(shè)計細(xì)則（具體景點設(shè)計要求）。 是否符合美觀、實用及便于實施的原則。 評審會議所需資料由總工辦負(fù)責(zé)準(zhǔn)備，包括： 1）項目可行性研究報告 2）項目開發(fā)計劃書 3）項目調(diào)研報告 4）規(guī)劃設(shè)計指引 5）規(guī)劃設(shè)計方案（至少三家設(shè)計單位提供） 6）規(guī)劃設(shè)計招標(biāo)文件 7）規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書 8）地形模塊（需要時） 9）周邊競爭樓盤的材料設(shè)備資料，以及本項目的材料設(shè)備計 劃 10）其它資料 38 3 評審議程及結(jié)論 由總工辦對《項目規(guī)劃設(shè)計指引》進行講解，重點介紹項目背景、公司對項目規(guī)劃方案的方向性設(shè)想、存在的問題及項目操作難點等內(nèi)容。 城市配套服 務(wù)資源 表達要求： 在可達距離范圍內(nèi)的城市商業(yè)服務(wù)配套資源的種類、規(guī)模、服務(wù)能力，以及缺欠配套項目明細(xì)。 項目綜合評價、規(guī)劃方向及問題剖析 表達要求： 對項目的各地塊開發(fā)價值、開發(fā)內(nèi)容安排計劃、規(guī)劃風(fēng)格進行總體分析、提出項目需要處理的重要問題及操作難點。銷售賣場及樣板房的設(shè)計應(yīng)注意規(guī)避法律與市場風(fēng)險。 建筑方案設(shè)計必須執(zhí)行《建筑方案設(shè)計》作業(yè)流程及《建筑方案評審指引》的規(guī)定，形成成果后報總經(jīng)理辦公會審批。 各設(shè)計階段的監(jiān)管工作安排，由總工辦負(fù)責(zé)具體制定，階段設(shè)計工作的監(jiān)管計劃必須明確設(shè)計過程中監(jiān)管內(nèi)容、責(zé)任和具體措施。 投資決策委員會做出項目立項評審的最終決定。 6 工程及銷售計劃 16 1）截至項目施工、取得銷售許可證，報批報建分別需要的工作日。 計劃手續(xù) 項目是否已經(jīng)立項、立項主體是否能夠變更、立項變更條件和時間、有關(guān)立項的政府文件。 7 結(jié)論和建議 12 第 四章 項目可行性研究報告編制指引 1 項目決策背景及 分析 外部環(huán)境 1）城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對項目開發(fā)的影響，如：交通捷運系統(tǒng)規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點、政府重大政策走向等； 2）宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位； 3）項目淵源，特殊的政治或文化背景 ，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點工程等。 投資決策委員會同意立項后，計劃配套部負(fù)責(zé)跟進土地合同談判和簽訂，按本手冊“經(jīng)濟合同管理”的規(guī)定執(zhí)行。 5 第四章 現(xiàn)場銷售工作規(guī)范 195 銷售準(zhǔn)備工作 195 銷售價格管理要點 199 銷售合同范圍與草擬注意事項 201 銷售面積確定操作要點 202 銷售工程設(shè)計裝修注意事項 204 廣告方案與實施操作 206 銷售過程管理要點 209 房產(chǎn)價格折扣管理指引 211 銷售收款指引 214 第五章 客戶服務(wù)工作規(guī)范 217 客戶服務(wù)部職責(zé) 217 客戶資料管理指引 218 退換房辦理指引 220 更名辦理指引 222 客戶按揭代辦指引 224 第六章 營銷費用制度 226 6 第一部分 投資管理 第 一章 項目投資管理制度 1 總則 為有效規(guī)避項目 開發(fā)風(fēng)險，保證項目開發(fā)的效益和效率，公司所有擬開發(fā)項目必須經(jīng)過科學(xué)論證和決策。 1 目 錄 第一部分 投資管理 第一章 項目投資管理制度 6 第二章 項目建議書編制指引 9 第三章 項目可行性研究報告編制指引 11 第四章 項目立項評審決策指引 19 第二部分 規(guī)劃設(shè)計管理 第一章 項目設(shè)計管理制度 21 第二章 規(guī)劃方案設(shè)計作業(yè)流程 25 第三章 建筑方案設(shè)計作業(yè)流程 26 第四章 景觀環(huán)境設(shè)計作業(yè)流程 27 第五章 規(guī)劃設(shè)計指引編制要點 28 第六章 規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書編制要點 33 第七章 項目規(guī)劃方案評審指引 36 第八章 建筑單體方案評審指引 38 第九章 景