【導讀】中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。新房地產資料近千個。第一部分投資管理。第三章項目可行性研究報告編制指引11. 第四章項目立項評審決策指引19. 第一章項目設計管理制度21. 第二章規(guī)劃方案設計作業(yè)流程25. 第八章建筑單體方案評審指引38. 第十章施工圖審查基本要求44. 對外合同及付款簽批的意見63. 材料設備采購規(guī)定78. 甲供材料設備采購操作要點81. 乙供采購指定品牌及限價操作指引83. 質量保證資料檢查要求119. 附：重點監(jiān)管部位質量監(jiān)管計劃表136. 現(xiàn)場變更簽證通知單157. 現(xiàn)場變更簽證費用審核單158. 設計變更統(tǒng)計臺帳162. 安全文明生產管理制度164. 工程事故處理指引173. 計劃配套部負責根據擬開發(fā)項目的情況，在公司范圍內組織人員，進行新項。計劃配套部組織相關部門對相關調查信息進行經濟技術指標測算，經初步判。項目建議書經總經理辦公會批準后，計劃配套部負責組織實施項目論證工

　　

【正文】 第六章 規(guī)劃設計任務書編制要點 1 城市背景分析（詳見規(guī)劃設計指引） 1）城市房地產市場現(xiàn)狀分析 2）主要銷售對象與需求人群分析 3）市場潛力與隱性商機分析 4）當?shù)仫L俗與人文分析 5）市民居住模式和出行方式分析 6）建筑文脈分 析 2 項目用地概況（詳見規(guī)劃設計指引） 1）自然環(huán)境調查報告 ? 空氣質量 ? 噪聲水平 ? 水文情況 ? 地形地貌分析 ? 基地內市政設施 2）項目用地城市區(qū)位價值分析 ? 項目所處地段等級 ? 出行可達性分析 ? 周邊土地與建筑 3）可利用資源分析 ? 交通資源 ? 城市配套服務 ? 景觀與生態(tài)資源 4）用地原有構筑物、建筑物情況 35 3 項目開發(fā)目標及經營要求 開發(fā)目標 （如：項目初步定位、風格主題、項目類型等） 1）客戶主流及檔次定位 2）產品構成（高、中、低層比例） 3）戶型配置 4）分期開發(fā)的安排 經營要求（如：功能區(qū)域配置 及劃分） 4 規(guī)劃設計指導原則及要求 指導原則 1）符合城市規(guī)劃原則 2）符合項目初步定位原則 3）生態(tài)與可持續(xù)發(fā)展原則 4）整體規(guī)劃原則（與項目周邊環(huán)境的協(xié)調和融合） 5）尊重和利用當?shù)厝宋?、歷史、地理的原則 6）經濟性原則 7）有利于物業(yè)管理的原則 具體要求（分概念規(guī)劃和詳細規(guī)劃） 規(guī)劃技術經濟指標要求 住宅用地規(guī)劃要求 1）整個小區(qū)空間形態(tài)順應主導風向，充分考慮住宅群體通風與防風措施。 2）住宅組團的組織范圍，組團空間的層次要求。 3）多層與小高層日照、間距滿足規(guī)范要 求。 公建配套用地規(guī)劃設計要求 1）關于公建的配套設計和功能分配是整個規(guī)劃的核心與關鍵，商業(yè)街的規(guī)模與尺度應體現(xiàn)出與眾不同，創(chuàng)造性的特色。公建配套發(fā)展應與住宅建設同步進行。 36 2）公建配套的分類、面積指標、設置位置。 道路用地與停車設施規(guī)劃要求 1）路網形式及出入口規(guī)劃 2）人車方式 3）停車位、各種停車方式的分配比例 4）步行系統(tǒng)規(guī)劃要求 景觀與環(huán)境規(guī)劃設計要求 1）對現(xiàn)有自然資源的保護與利用 2）與總體規(guī)劃、建筑風格的協(xié)調統(tǒng)一 3）主要景觀與次要景觀的合理劃分 成本 控制要求 5 設計依據 由甲方提供或政府政策文件。 6 成果要求 成果類型及規(guī)格。 7 成果提交 時間、地點及聯(lián)系方式。 37 第七章 項目規(guī)劃方案評審指引 1 適用范圍 適用于規(guī)劃設計階段項目規(guī)劃設計方案的評審。 1）評價規(guī)劃設計方案是否滿足項目開發(fā)目標的需要； 2）初步選擇規(guī)劃設計方案。 2 評審方式及要求 項目規(guī)劃方案評審采用會議評審的方式進行，總工辦負責制定評審會議的計劃，明確評審會召開時間、參加人員、地點及議程安排。 評審會一般由總工程師負責主持，并指定專業(yè)人員 進行記錄，總經理辦公會成員至少三分之二以上人員參加，以及工程技術部相關人員、工程造價部相關人員及邀請的有關專家。 規(guī)劃方案評審會議計劃應至少提前一周通知參加人員，會議評審資料應至少提前一天發(fā)放給參加評審會議的人員。 評審會議所需資料由總工辦負責準備，包括： 1）項目可行性研究報告 2）項目開發(fā)計劃書 3）項目調研報告 4）規(guī)劃設計指引 5）規(guī)劃設計方案（至少三家設計單位提供） 6）規(guī)劃設計招標文件 7）規(guī)劃設計任務書 8）地形模塊（需要時） 9）周邊競爭樓盤的材料設備資料，以及本項目的材料設備計 劃 10）其它資料 38 3 評審議程及結論 由總工辦對《項目規(guī)劃設計指引》進行講解，重點介紹項目背景、公司對項目規(guī)劃方案的方向性設想、存在的問題及項目操作難點等內容。（此時投標單位應不在會場） 由各投標單位分別介紹方案，并留出 20 分鐘左右的提問時間。 與會者就投標方案發(fā)表意見，主持人應注意控制討論范圍集中于《項目規(guī)劃設計方案簡評表》中所列的條款，以便形成具有傾向性的專業(yè)意見。 方案評定采用與會人員記名投票打分的方式進行，《規(guī)劃設計方案簡評表》中每一單項滿分為 10 分，由投票人分別就每一方 案給出各項得分。 4 評審紀要 評審會結束后三天內，總工辦應做好規(guī)劃方案評審會紀要，總結分析對各規(guī)劃方案的評審意見及評分，一并報集團公司審批。 規(guī)劃方案通過后，由總工辦負責發(fā)出通知，知會規(guī)劃設計單位。 未能通過集團公司審批時，應重新組織規(guī)劃方案設計和評審。 39 第八章 建筑單體方案評審指引 1 適用范圍 適用于建筑方案設計階段項目建筑方案的評審，確認設計單位提交建筑方案是否符合公司要求，以及識別方案需要改進的方面。 2 方案評審方式及要求 項目建筑方案 評審采用會議評審的方式進行，總工辦負責制訂評審會議計劃，明確評審會召開時間、參加人員、地點及議程安排。 評審會一般由總工程師負責主持，并指定專業(yè)人員進行記錄，總經理辦公會成員至少三分之二以上人員參加，以及工程技術部相關人員、工程造價部相關人員及邀請的有關專家。 建筑方案評審會議計劃應至少提前一周通知參加人員，會議評審資料應至少提前一天發(fā)放給參加評審會議的人員。 評審會議所需資料由總工辦負責準備，包括： 1）項目可行性研究報告 2）規(guī)劃設計方案及經濟技術指標 3）項目調研報告 4）建 筑方案（建筑的平、立、剖面圖、建筑效果圖；經濟技術指標；設計說明書；用地紅線圖） 5）其它資料 3 評審控制要點 由總工辦對建筑方案設計背景進行介紹，重點回顧規(guī)劃設計方案要點、公司對項目建筑方案的要求等。 由設計單位介紹建筑方案，并回答評委提問。 與會者就建筑方案發(fā)表意見，主持人應注意控制討論范圍集中于建筑方案評審要點中所列的條款，以利充分識別建筑方案完善的需要。 40 4 建筑方案評審控制點 檢查方案是否符合國家的現(xiàn)行規(guī)范、法規(guī)、法律、標準。 與規(guī)劃設計是否一致，若不 一致要說明其相對的優(yōu)缺點，以供評委評審。 是否符合美觀、實用及便于實施的原則。 流線設計 1）建筑單體入口與道路關系的合理性； 2）電梯廳與樓梯間位置的合理性； 3）人流、車流組織的是否順暢，是否相互干擾。 平面設計 1）每種戶型的類型、面積是否合理； 2）戶型設計能否適應與市場需求； 3）平面設計是否經濟合理； 4）是否符合現(xiàn)行的相關建筑規(guī)范幾法規(guī)（特別應該重點審查消防、人防是否符合國家、地方的相關規(guī)定）。 立面設計 1）立面形式與整個城市建筑、文化的大背景的關系； 2）立面的風格 ； 3）立面形式的比例、尺度； 4）建筑外立面的細部設計； 5）立面形式與市場需求之間的關系。 剖面設計 1）高層建筑的地下室的層高的確定； 2）多層建筑若底層架空，其層高的確定； 3）標準層的層高確定； 4）頂層的層高的確定及其利用。 結構設計 重點審查建筑方案在結構設計上是否可行、經濟、合理。 41 新技術、新材料的運用 是否利用已經經過驗證較成熟又經濟實用的新技術、新材料。 5 評審結論 指定記錄人在會后三天內應做好建筑方案評審會紀要，總結分析對建筑方案的評審意見。 總工辦經 辦設計人員，將評審意見以《設計修改通知單》的形式通知設計單位。 設計單位在修改后經總工程師認可后，報總經理辦公會審批。 42 第九章 景觀設計任務書編制要點 1 項目概況（引用規(guī)劃設計指引內容） 1）項目背景資料 2）項目基本定位 3）項目環(huán)境資料 2 設計范圍、內容及深度 設計范圍 根據總體規(guī)劃和開發(fā)要求確定設計范圍。 設計內容 詳細景觀范圍，如主題公園、組團綠地等。 設計深度 根據開發(fā)要求確定設計深度（概念設計、方案設計、擴初設計、設施圖設計）。 3 設計要求 總體構思要求 僅提供方向性設想，應要求景觀設計師就下述各項作細致說明： 1）對項目的各地塊開發(fā)價值、開發(fā)內容安排計劃、規(guī)劃風格進行總體分析、提出項目需要處理的重要問題及操作難點。 2）提出總體設計構想、設計要點、土地評估（根據自然地形、地貌分析土地規(guī)劃用途，選擇適宜建造的范圍）。 3）與總體規(guī)劃設計關系的構思（對景觀系統(tǒng)與自然景觀或城市景觀的呼應關系、步行系統(tǒng)與景觀帶的結合方式的傾向意見、應用依據，對其主題和氣氛的要求）。 設計細則（具體景點設計要求）。 43 4 設計依據 由甲方提供或政 府政策文件。 5 設計不同階段成果內容和要求 概念方案設計階段（設計說明及成果圖冊） 1）總體景觀規(guī)劃彩色平面圖 2）功能空間內主題景點的平面布置及概念效果草圖 3）功能空間內主要硬、軟景觀設施的平面布置及概念效果草圖 4）主要接點及普遍共性空間的景觀平面及概念效果草圖 初步設計階段（方案設計說明及成果圖冊三套，電子文本一套） 各種硬質景觀及其功能設施的平面布置圖 1）各種園路的詳細布置圖 2）各種廣場鋪裝的詳細平面布置圖 3）各種水體的詳細平面布置圖 4）植栽的平面布置草圖（結合硬 質景觀僅要求到喬木、灌木、花草的區(qū)塊設計） 5）各種小品、雕塑、亭臺及功能設施的詳細平面布置圖 6）照明系統(tǒng)的詳細平面布置圖 各種硬質景觀及其功能設施的平、立、剖面圖及效果圖 1）各種道路、廣場的布置形式圖及效果圖 2）各種水體及其駁岸的平、立、剖面及效果圖 3）各種小品、雕塑的平、立、剖面及效果圖 4）各類景觀建筑的平、立、剖面及效果圖 5）各種功能設施的設計圖和效果圖 6）地形標高設計平、立、剖面及效果圖 擴初設計階段（圖紙 3 套，電子文本一套） 1）所有園林硬質景觀及其功能設施的基本定位 2）照明系統(tǒng)定位及大樣圖 44 3）環(huán)境地形標高設計圖 4）所有園林硬質景觀的平、立、剖面及大樣設計圖 5）所有園林水體的平、立、剖面及大樣設計圖 6）物料樣板 施工圖設計階段（圖紙 A1 及 A3 圖冊 6 套及電子文本一套） 1）所有硬質景觀詳細定位平面 2）所有戶外照明詳細定位平面 3）環(huán)境地形標高設計圖 4）所有水體平、立、剖面設計圖 5）所有硬質景觀的平、立、剖面及大樣設計圖 6）所有室外燈具之型號選擇及大樣圖 7）材料明細表 8）初步工程成本核算 9）施工接點詳圖 10）各類細部詳圖 6 成果提交 結合 銷售策略與開發(fā)步驟的要求以及設計要求，提出時間要求。 45 第十章 施工圖審查基本要求 1 審查要求 施工圖審查由總工辦負責組織和協(xié)調，總工程師對施工圖審查具體負責。 施工圖審查責任和形式包括：公司內部審查、公司委托技術專家的審查、施工方審查和監(jiān)理方的審查。 在正式技術交底和圖紙會審前，總工辦必須督促各方完成圖紙審查。邊出圖邊施工的情況下，應規(guī)定變通的圖紙審查辦法，確保施工前對施工圖進行了必要的審查和修正。 2 施工圖審查應重點解決的 問題 1）設計圖紙是否符 合工程建設國家標準、規(guī)范。 2）設計圖紙及說明是否完整、清楚、明確、齊全，圖中尺寸、座標、標高是否正確，有否有局部差錯。 3）建筑、結構、給排水、暖通、強弱電、煤氣與裝修等各專業(yè)圖紙在平面和空間上是否相互矛盾、管線走向是否合理、管理布置是否互相矛盾、管理布置與地上建筑物、地下建筑物、周圍環(huán)境有無沖突。 4）施工單位技術裝備能力和現(xiàn)場條件難以解決的技術或工藝難點。 5）特殊結構或新材料、新工藝、新技術是否已滿足施工需要。 6）設計選用的設備、材料標準是否合適、有無質量問題。 7）配套使用的圖集是否齊全，是否需 補充何種詳圖。 8）有無設計變更的合理化建議。 9）是否會突破工程成本。 3 公司內部審查應著重審查解決的問題 公司內部圖紙審查，除上述審查重點外，還應注意審查解決以下問題： 1）設計使用功能與施工圖是否符合公司產品要求，當有售樓書時，是否與圖則一致。 46 2）各系統(tǒng)工程設計是否符合公司要求（售樓書承諾標準）。 3）建筑材料、設備、裝飾材料是否符合公司要求（售樓書承諾標準）。 4）為提高產品質量及合理降低工程成本而提出的設計優(yōu)化建議。