【正文】 千個(gè)。 3 進(jìn)度計(jì)劃內(nèi)容編制要點(diǎn) 99 第五章 工程質(zhì)量與施工管理 100 項(xiàng)目施工管理規(guī)定 100 施工組織設(shè)計(jì)制度 104 技術(shù)交底及施工圖會(huì)審制度 108 樣板指路制度 110 工程質(zhì)量現(xiàn)場檢查內(nèi)容與要求 113 材料設(shè)備質(zhì)量技術(shù)要求管理規(guī)定 115 材料設(shè)備進(jìn)場驗(yàn)收指引 117 質(zhì)量保證資料檢查要求 119 分部（項(xiàng)）專業(yè)工程驗(yàn)收檢查要求 121 項(xiàng)目預(yù)驗(yàn)收檢查要點(diǎn) 122 項(xiàng)目竣工驗(yàn)收檢查要點(diǎn) 124 工程技術(shù)檔案范圍與建檔要求 126 工程竣工總結(jié)編制指引 132 工程管理獎(jiǎng)罰制度 135 附：重點(diǎn)監(jiān)管部位質(zhì)量監(jiān)管計(jì)劃表 136 材料設(shè)備質(zhì)量監(jiān)管計(jì)劃表 137 材料設(shè)備進(jìn)場驗(yàn)收單 138 甲供材料設(shè)備臺帳 139 第六章 工程造價(jià)管理 140 成本管理制度 140 工程設(shè)計(jì)變更管理規(guī)定 143 現(xiàn)場簽證管理規(guī)定 147 項(xiàng)目成本核算與分析指引 149 工程結(jié)算控制指引 151 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻 道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 5 第四章 現(xiàn)場銷售工作規(guī)范 195 銷售準(zhǔn)備工作 195 銷售價(jià)格管理要點(diǎn) 199 銷售合同范圍與草擬注意事項(xiàng) 201 銷售面積確定操作要點(diǎn) 202 銷售工程設(shè)計(jì)裝修注意事項(xiàng) 204 廣告方案與實(shí)施操作 206 銷售過程管理要點(diǎn) 209 房產(chǎn)價(jià)格折扣管理指引 211 銷售收款指引 214 第五章 客戶服務(wù)工作規(guī)范 217 客戶服務(wù)部職責(zé) 217 客戶資料管理指引 218 退換房辦理指引 220 更名辦理指引 222 客戶按揭代辦指引 224 第六章 營銷費(fèi)用制度 226 6 第一部分 投資管理 第 一章 項(xiàng)目投資管理制度 1 總則 為有效規(guī)避項(xiàng)目 開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，保證項(xiàng)目開發(fā)的效益和效率，公司所有擬開發(fā)項(xiàng)目必須經(jīng)過科學(xué)論證和決策。 項(xiàng)目論證形成的可行性研究報(bào)告必須符合《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制指引》的規(guī)定要求，計(jì)劃配套部在完成項(xiàng)目可行性研究報(bào)告后，報(bào)公司總經(jīng)理辦公會(huì)審查。 投資決策委員會(huì)同意立項(xiàng)后，計(jì)劃配套部負(fù)責(zé)跟進(jìn)土地合同談判和簽訂，按本手冊“經(jīng)濟(jì)合同管理”的規(guī)定執(zhí)行。 9 第二章 項(xiàng)目投資管理工作流程圖 設(shè)定開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo) 進(jìn)行市場調(diào)研 市場部等相關(guān)部門配合進(jìn)行項(xiàng)目調(diào)研，提供調(diào)查資料 進(jìn)行市場定位 相關(guān)部門參與定位、分析 提出《項(xiàng)目建議書》 總經(jīng)理辦公會(huì)審批 進(jìn)行項(xiàng)目論證、可行性分析 相關(guān)部門參與可行性分析 編制《項(xiàng)目可行性報(bào)告》，并組織相關(guān)部門討論，根據(jù)建議進(jìn)行修改 總經(jīng)理辦公會(huì)評審《項(xiàng)目可行性報(bào)告》 報(bào)投資決策委員會(huì)審議 審議通過后，項(xiàng)目立項(xiàng) 總經(jīng)理辦公會(huì)評審?fù)ㄟ^后，計(jì)劃配套部根據(jù)評審意見修改《項(xiàng)目可行性報(bào)告》 10 第三章 項(xiàng)目建議書編制指引 1 城市規(guī)劃及發(fā)展簡述 2 項(xiàng)目決策背景及摘要 外部環(huán)境 1）城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的 關(guān)系及對項(xiàng)目開發(fā)的影響，如：交通捷運(yùn)系統(tǒng)規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點(diǎn)、政府重大政策走向等； 2）宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位； 3）項(xiàng)目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點(diǎn)工程等。 7 結(jié)論和建議 12 第 四章 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制指引 1 項(xiàng)目決策背景及 分析 外部環(huán)境 1）城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對項(xiàng)目開發(fā)的影響，如：交通捷運(yùn)系統(tǒng)規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點(diǎn)、政府重大政策走向等； 2）宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位； 3）項(xiàng)目淵源，特殊的政治或文化背景 ，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點(diǎn)工程等。 項(xiàng)目周邊環(huán)境 治安情況、空氣狀況、噪聲情況、污染情況、危險(xiǎn)源情況、周邊景觀、風(fēng)水情況、近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購物中心 /超市的建設(shè)等。 計(jì)劃手續(xù) 項(xiàng)目是否已經(jīng)立項(xiàng)、立項(xiàng)主體是否能夠變更、立項(xiàng)變更條件和時(shí)間、有關(guān)立項(xiàng)的政府文件。 總體評價(jià) 對各項(xiàng)法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險(xiǎn)的可控性進(jìn)行評價(jià)。 6 工程及銷售計(jì)劃 16 1）截至項(xiàng)目施工、取得銷售許可證，報(bào)批報(bào)建分別需要的工作日。 4）盈虧平衡點(diǎn)分析：保本售價(jià)、保本銷售率。 投資決策委員會(huì)做出項(xiàng)目立項(xiàng)評審的最終決定。 評審人員可先行與報(bào)告編寫相關(guān)人員進(jìn)行溝通，或在評審會(huì)上提出評審意見。 各設(shè)計(jì)階段的監(jiān)管工作安排，由總工辦負(fù)責(zé)具體制定，階段設(shè)計(jì)工作的監(jiān)管計(jì)劃必須明確設(shè)計(jì)過程中監(jiān)管內(nèi)容、責(zé)任和具體措施。 設(shè)計(jì)成果 與設(shè)計(jì)單位訂立的設(shè)計(jì)委托合同，或其附件中，必須明確規(guī)定對設(shè)計(jì)成果提交的具體形式和審查要求，確保設(shè)計(jì)單位提交的設(shè)計(jì)文件完整性和設(shè)計(jì)深度。 建筑方案設(shè)計(jì)必須執(zhí)行《建筑方案設(shè)計(jì)》作業(yè)流程及《建筑方案評審指引》的規(guī)定，形成成果后報(bào)總經(jīng)理辦公會(huì)審批。 修建設(shè)計(jì)（總圖）、施工圖設(shè)計(jì)由總工辦負(fù)責(zé)委托設(shè)計(jì)，其相關(guān)設(shè)計(jì)任務(wù)書由工程副總審批。銷售賣場及樣板房的設(shè)計(jì)應(yīng)注意規(guī)避法律與市場風(fēng)險(xiǎn)。 道路 系統(tǒng)規(guī)劃 表達(dá)要求： 路網(wǎng)形式、人車流組織、道路分級布置、靜態(tài)交通布置，以及關(guān)鍵技術(shù)要求，如：出入口與交通樞紐、消防車道設(shè)計(jì)等。 項(xiàng)目綜合評價(jià)、規(guī)劃方向及問題剖析 表達(dá)要求： 對項(xiàng)目的各地塊開發(fā)價(jià)值、開發(fā)內(nèi)容安排計(jì)劃、規(guī)劃風(fēng)格進(jìn)行總體分析、提出項(xiàng)目需要處理的重要問題及操作難點(diǎn)。 水文情況 表達(dá)要求： 資料來源于地質(zhì)資料報(bào)告和相關(guān)政府機(jī)構(gòu)的水文、地質(zhì)資料。 城市配套服 務(wù)資源 表達(dá)要求： 在可達(dá)距離范圍內(nèi)的城市商業(yè)服務(wù)配套資源的種類、規(guī)模、服務(wù)能力，以及缺欠配套項(xiàng)目明細(xì)。 道路用地與停車設(shè)施規(guī)劃要求 1）路網(wǎng)形式及出入口規(guī)劃 2）人車方式 3）停車位、各種停車方式的分配比例 4）步行系統(tǒng)規(guī)劃要求 景觀與環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)要求 1）對現(xiàn)有自然資源的保護(hù)與利用 2）與總體規(guī)劃、建筑風(fēng)格的協(xié)調(diào)統(tǒng)一 3）主要景觀與次要景觀的合理劃分 成本 控制要求 5 設(shè)計(jì)依據(jù) 由甲方提供或政府政策文件。 評審會(huì)議所需資料由總工辦負(fù)責(zé)準(zhǔn)備，包括： 1）項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 2）項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃書 3）項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告 4）規(guī)劃設(shè)計(jì)指引 5）規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（至少三家設(shè)計(jì)單位提供） 6）規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)文件 7）規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書 8）地形模塊（需要時(shí)） 9）周邊競爭樓盤的材料設(shè)備資料，以及本項(xiàng)目的材料設(shè)備計(jì) 劃 10）其它資料 38 3 評審議程及結(jié)論 由總工辦對《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)指引》進(jìn)行講解，重點(diǎn)介紹項(xiàng)目背景、公司對項(xiàng)目規(guī)劃方案的方向性設(shè)想、存在的問題及項(xiàng)目操作難點(diǎn)等內(nèi)容。 2 方案評審方式及要求 項(xiàng)目建筑方案 評審采用會(huì)議評審的方式進(jìn)行，總工辦負(fù)責(zé)制訂評審會(huì)議計(jì)劃，明確評審會(huì)召開時(shí)間、參加人員、地點(diǎn)及議程安排。 是否符合美觀、實(shí)用及便于實(shí)施的原則。 總工辦經(jīng) 辦設(shè)計(jì)人員，將評審意見以《設(shè)計(jì)修改通知單》的形式通知設(shè)計(jì)單位。 設(shè)計(jì)細(xì)則（具體景點(diǎn)設(shè)計(jì)要求）。 2）設(shè)計(jì)圖紙及說明是否完整、清楚、明確、齊全，圖中尺寸、座標(biāo)、標(biāo)高是否正確，有否有局部差錯(cuò)。 3 公司內(nèi)部審查應(yīng)著重審查解決的問題 公司內(nèi)部圖紙審查，除上述審查重點(diǎn)外，還應(yīng)注意審查解決以下問題： 1）設(shè)計(jì)使用功能與施工圖是否符合公司產(chǎn)品要求，當(dāng)有售樓書時(shí)，是否與圖則一致。 3）建筑材料、設(shè)備、裝飾材料是否符合公司要求（售樓書承諾標(biāo)準(zhǔn)）。 4）施工單位技術(shù)裝備能力和現(xiàn)場條件難以解決的技術(shù)或工藝難點(diǎn)。 5 設(shè)計(jì)不同階段成果內(nèi)容和要求 概念方案設(shè)計(jì)階段（設(shè)計(jì)說明及成果圖冊） 1）總體景觀規(guī)劃彩色平面圖 2）功能空間內(nèi)主題景點(diǎn)的平面布置及概念效果草圖 3）功能空間內(nèi)主要硬、軟景觀設(shè)施的平面布置及概念效果草圖 4）主要接點(diǎn)及普遍共性空間的景觀平面及概念效果草圖 初步設(shè)計(jì)階段（方案設(shè)計(jì)說明及成果圖冊三套，電子文本一套） 各種硬質(zhì)景觀及其功能設(shè)施的平面布置圖 1）各種園路的詳細(xì)布置圖 2）各種廣場鋪裝的詳細(xì)平面布置圖 3）各種水體的詳細(xì)平面布置圖 4）植栽的平面布置草圖（結(jié)合硬